Решение от 17 мая 2019 г. по делу № А40-21174/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-21174/19-54-138
17 мая 2019 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 мая 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Голоушкиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества "Москапстрой-ТН" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОЛТЭР" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) Департамент городского имущества <...>) Управление Росреестра по Москве.

о признании право собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: <...>, корпус № 4 в виде квартир

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. № МКС-ТН/25-2019 от 06.03.2019 года;

от ответчика: не явились;

от третьих лиц: 1) ФИО3 по дов. № 4-47-1547/8 от 03.09.2018 года; 2) ФИО3 по дов. № 33-Д-1218/18 от 26.12.2018 года; 3) не явились.

установил:

Акционерное общество "Москапстрой-ТН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ОЛТЭР" (далее - ответчик) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: <...>, корпус № 4, в виде квартир:

№ п/п

Этаж

№ на площадке (по часовой стрелке)

Общая площадь помещения, кв. м

1
2

6
114,75

2
3

5
130,97

3
15

1
108,89

4
15

2
119,80

5
15

3
65,93

6
15

6
112,96

7
16

1
108,89

8
16

6
112,96

9
17

4
65,91

10

19

3
65,93

11

19

4
65,91

12

20

1
123,09

13

20

3
65,93

14

20

4
65,91

15

20

5
130,97

16

20

6
112,96

17

21

1
127,51

18

21

2
142,54

19

21

3
65,93

20

21

4
65,91

21

21

6
112,96

Дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика и третьего лица - Управления Росреестра по Москве, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представители третьих лиц - Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражали, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 30.11.2013 года между АО «Москапстрой-ТН» и ООО «ОЛТЭР» заключены договоры участия в долевом строительстве №4-2-6 /МТ, №4-3-5 /МТ, №4-15-1 /МТ, №4-15-2 /МТ, №4-15-3 /МТ, №4-15-6 /МТ, №4-16-1 /МТ, №4-16-6 /МТ, №4-17-4 /МТ, №4-19-3 /МТ, №4-19-4 /МТ, №4-20-1 /МТ, №4-20-3 /МТ, №4-20-4 /МТ, №4-20-5 /МТ, №4-20-6 /МТ, №4-21-1 /МТ, №4-21-2 /МТ, №4-21-3 /МТ, №4-21-4 /МТ, №4-21-6 /МТ.

Предметом договоров является обязательство ООО "ОЛТЭР" в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) в г. Москве на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0006007:1003 объекты капитального строительства - жилые корпуса № 1, 2, 3 и 4 в составе многофункционального жилого комплекса с реконструкцией стадиона «Труд» и в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать Истцу объект долевого строительства, а Истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Объектами долевого строительства, согласно Договорам, являются 21 жилое помещение (квартиры) общей проектной площадью 2 086,61 кв. м, расположенные в корпусе №4, а именно:

№ договора

Этаж

№ на площадке (по часовой стрелке)

Общая площадь помещения, кв.м

Долевой взнос

4-2-6 /МТ

2
6

114,75

26 654 474,25р.

4-3-5 /МТ

3
5

130,97

30 851 162,23р.

4-15-1 /МТ

15

1
108,89

29 379 066,45р.

4-15-2 /МТ

15

2
119,80

32 322 639,00р.

4-15-3 /МТ

15

3
65,93

19 593 143,33р.

4-15-6 /МТ

15

6
112,96

30 477 172,80р.

4-16-1 /МТ

16

1
108,89

29 650 093,66р.

4-16-6 /МТ

16

6
112,96

30 758 330,24р.

4-17-4 /МТ

17

4
65,91

19 944 827,37р.

4-19-3 /МТ

19

3
65,93

20 295 297,83р.

4-19-4 /МТ

19

4
65,91

20 289 141,21р.

4-20-1 /МТ

20

1
123,09

34 684 177,11р.

4-20-3 /МТ

20

3
65,93

20 462 694,10р.

4-20-4 /МТ

20

4
65,91

20 456 486,70р.

4-20-5 /МТ

20

5
130,97

36 904 595,63р.

4-20-6 /МТ

20

6
112,96

31 829 755,84р.

4-21-1 /МТ

21

1
127,51

36 217 047,83р.

4-21-2 /МТ

21

2
142,54

40 486 063,82р.

4-21-3 /МТ

21

3
65,93

20 626 398,29р.

4-21-4 /МТ

21

4
65,91

20 620 141,23р.

4-21-6 /МТ

21

6
112,96

32 084 367,68р.

Перечень и расположение квартир, с указанием объемов работ, осуществляемых Застройщиком в отношении помещений, содержатся в Приложениях №1, №2, №3 к Договорам.

Согласно п. 1.4 Договоров, срок окончания строительства (создания) объекта недвижимости - 01.06.2014 г.

В соответствии с разделом 3 договоров, цена договоров (общая сумма долевых взносов по каждому договору) составляет: 584 587 076,60 руб., и уплачивается застройщику в течение 10 рабочих дней с момента регистрации каждого договора в Управлении Росреестра по Москве, при этом уплата производится в рублях РФ путем перечисления на расчетный счет Ответчика или иными предусмотренными действующим законодательством способами.

Обязательства по оплате стоимости жилых помещений (квартир) истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается актами об исполнении финансовых обязательств, копии которых имеются в материалах дела.

Однако до настоящего времени строительство объекта не завершено, обязательство по передаче квартир ответчиком не исполнено, соглашения о продлении срока строительства объекта между истцом и ответчиком не заключалось.

На основании ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ст. 219 Кодекса устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Таким образом, по смыслу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченными в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С учетом положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном законом о государственной регистрации прав

Таким образом, с учетом положений п. 2 ст. 8, ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, в связи с чем, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как усматривается из материалов дела, между ответчиком и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт от 01.07.2008 г. N 13-052868-5001-0012-00001-08, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по осуществлению на участке, расположенном по адресу: <...>, проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры и реконструкции стадиона "Труд".

Согласно п. 3.1.1 контракта, 100 % общей жилой площади передается в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов, при условии перечисления в городской бюджет денежных средств в размере 101176384 доллара США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в счет платежа городу Москве при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы.

В соответствии с п. 3.1.2 контракта, нежилые площади многофункционального жилого комплекса, за исключением площади 3200 кв.м., передаваемой в собственность ОАО «Красный Пролетарий», площади в размере 2984,3 кв.м., передаваемой в собственность города Москвы взамен утрачиваемой собственности городом Москвой и площади спортивных сооружений стадиона «Труд»:

-50 % - в собственность города Москвы, в том числе помещения, необходимые для размещения детско-юношеской спортивной школы № 9 по технологическому заданию Москомспорта;

-50 % в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов;

- 100 % площадей спортивных сооружений стадиона «Труд» передается в собственность города Москвы.

Подземная автостоянка в количестве 100 % машиномест и площадей общего пользования, согласно п. 3.1.3 контракта, передается в собственность инвестора и привлеченных соинвесторов, при условии перечисления инвестором в бюджет города Москвы денежных средств в объеме 5117298 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в счет платежа городу Москве при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы.

В соответствии с п. 3.1.4 контракта, 100 % площади технических помещений подземной стоянки передаются в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов в соответствии с МГСН 5.01.-01 «Стоянки легковых автомобилей» без изменения функционального назначения.

В соответствии с п. 3.2 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится в установленном порядке после ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта.

Согласно п. 3.3 контракта при завершении строительства объекта и вводе его в эксплуатацию раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденной проектно-сметной документации и натурных обмеров органов технической инвентаризации и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного контракта.

В статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011г. №54 суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 01.07.2008 г. N 13-052868-5001-0012-00001-08 представляет собой договор простого товарищества (ст. 1042 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

При этом согласно части 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, деловая репутация и деловые связи. В данном случае со стороны Правительства Москвы вкладом считается предоставление земельного участка.

Как указывают третьи лица – Департамент городского имущества, Правительство Москвы спорный объект недвижимости не введен в эксплуатацию, акт о результатах реализации инвестиционного проекта между сторонами не подписан, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного контракта не определено, имущественные права сторон инвестиционного контракта не оформлены.

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются и документально не опровергаются.

Согласно нормам Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в ФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной цельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, иных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав результаты таких вложений.

В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленный капитальных вложений; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 9 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - сонвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из воров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 «Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального она «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Заключенные договоры соинвестирования по своей правовой природе являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу положений ст. 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом основание для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию недвижимого имущества, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10.

В силу положений ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как установлено судом, на дату обращения истца с иском и рассмотрения спора по существу объект недвижимого имущества в эксплуатацию не введен, площадь всего объекта, в том числе жилых помещений не уточнена, обмеры органами технической инвентаризации не осуществлены, жилые помещения не учтены в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, государственная регистрации прав на недвижимое имущество не произведена, акт о результатах реализации проекта не подписан.

Доказательств создания объекта долевого строительства, соответствующего характеристикам определенным договором долевого участия, позволяющим идентифицировать предмет заявленных требований как объект недвижимости, в суд также не представлены, в связи с чем, у истца не возникло право требования на заявленное в иске имущество.

В материалах дела также отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости, в связи с чем, ответчик, не обладая правом собственности на имущество, право собственности на которое просит признать истец, не вправе распоряжаться таким имуществом в силу ст. 209 ГК РФ.

Доводы истца со ссылкой на имеющие преюдициальное значение выводы, содержащиеся во вступивших в законную силу судебных актах № А40-250109/16-41-2286 № А40-90253/13, решениях Замоскворецкого районного суда города Москвы, которыми установлено прекращение действия инвестиционного контракта и реализация Правительством Москвы права на взыскание в судебном порядке денежных средств, причитающихся городу в соответствии с п. 3.1.3, судом не принимаются, поскольку реализация права на судебную защиту не исключает иных притязаний на спорное имущество. Кроме того, в рамках указанных споров устанавливались иные фактические обстоятельства (требования рассматривались в отношении иных объектов).

Результаты экспертизы, проведенной по заказу истца, ООО «Деловой Консалтинг», не могут являться предметом реализации контракта, стороной по которому Акционерное общество "Москапстрой-ТН", не является.

Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина