Решение от 6 апреля 2022 г. по делу № А56-115462/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115462/2021
06 апреля 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ИП ФИО2

ответчик: Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности»

третье лицо: 1. Федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран»; 2. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок без проведения торгов, отмене объявленного аукциона,


при участии

- от истца: ФИО2; ФИО3, по доверенности от 29.10.2021

- от ответчика: ФИО4, по доверенности от 19.01.2022

- от третьего лица: не явились, извещены

установил:

ИП ФИО2 (далее – Истец, ИП) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга Ленинградской области к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Ответчик) об обязании заключить без проведения торгов с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды сроком на 5 (пять) лет нежилого подвального помещения общей площадью 117,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, лит.А, помещение 1Н, с величиной арендной платы в сумме 16 670 (шестнадцать тысяч шестьсот семьдесят) рублей 80 копеек в месяц; обязании отменить объявленный открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилого подвального помещения общей площадью 117,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, лит.А, помещение 1Н (далее – Объект), извещение о проведении торгов № 031221/8050415/04.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Представитель истца в судебное заседание явился, на обозрение суда представил доказательства направления иска в адрес третьего лица, заявленные требования поддержал в полном объеме,

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явились, в суд от третьего лица (1) поступил отзыв, заявленные истцом требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

12.05.2016 между истцом и Федеральным государственным унитарным предприятием по техническом обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (далее - ФГУП «Экран») заключен договор аренды № 06/0516 на право пользование защитным сооружением гражданской обороны (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель ФГУП «Экран» сдает, а арендатор индивидуальный предприниматель ФИО2 принимает в аренду сроком на 5 (пять) лет защитное сооружение гражданской обороны (далее - ЗС ГО, помещение), представляющее собой нежилое подвальное помещение общей площадью 117,4 квадратных метров, расположенное по адресу: <...>, лит. А, помещение 1Н.

Договор заключен на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды.

Согласно пункта 1.3 Договора помещение передано истцу для использование в мирных целях с соблюдением установленных правил использование защитных сооружений гражданской обороны.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора - срок аренды установлен с 12 мая 2016 года по 12 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора - арендная плата составляет 147 924 рубля 00 копеек, что в месяц составляет 12 327 рублей 25 копеек.

В силу пункта 2.6 Договора - если арендатор продолжает пользоваться ЗС ГО после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вышеуказанное сданное в аренду помещение является федеральной собственностью и на момент действия договора аренды помещение принадлежало ФГУП «Экран» на праве хозяйственного ведения, что отражено в пункте 1.4 договора.

В пункте 4.3.3 Договора аренды также указано, что после истечения срока аренды настоящего договора, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды арендуемых площадей.

Все свои обязанности по договору аренды истец исполнил надлежащим образом.

26.02.2021 года истец заблаговременно письменно уведомил ФГУП «Экран» о желании заключить договор аренды на новый срок.

Однако, до окончания срока действия Договора распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 06.04.2021 № 33-566-р помещение было изъято из хозяйственного ведения ФГУП «Экран» и передано в хозяйственное ведение Ответчика.

Право хозяйственного ведения помещения было зарегистрировано за Ответчиком 06.08.2021, что подтверждается сведениями о зарегистрированных правах Единого государственного реестра недвижимости.

По истечении срока договора аренды между ФГУП «Экран» и истцом 12.05.2021 подписано Соглашение, в соответствии с которым было установлено считать истекший договор аренды продленным на неопределенный срок на основании пункта 2.6 Договора.

После регистрации права хозяйственного ведения на помещение за Ответчиком Истец обратился к ответчику с заявлением от 29.09.2021, в котором просил заключить с ним, как добросовестным арендатором, договор аренды помещения на новый срок.

Однако в заключении такого договора аренды истцу фактически было отказано, поскольку 03.12.2021 на официальном сайте в сети Интернет размещена информация о проведении торгов (Извещение о проведении торгов № 031221/8050415/04) на право заключения договора аренды вышеуказанного помещения.

Претензий к Истцу Ответчиком не предъявлялось, задолженности по арендной плате у истца не имеется.

Согласно Заключению ООО «Центр оценки и экспертиз» - рыночная стоимость величины арендной ставки за вышеуказанное нежилое помещение составляет 16 670 рублей 80 копеек в месяц.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

По общему правилу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) договоры аренды государственного и муниципального имущества заключаются по результатам проведения торгов, но некоторые договоры подпадают под исключения, предусмотренные данной нормой. В связи с этим для их заключения на новый срок не требуется проведения конкурсов или аукционов.

В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечению срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В пункте 4.3.3 Договора указано, что после истечения срока аренды настоящего договора, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды арендуемых площадей.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

У арендодателя отсутствовали основания для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды, предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а именно: отсутствовало в установленном порядке принятое решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом, у ИП отсутствовала задолженность по арендной плате за имущество, начисленным неустойкам в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Доводы Ответчика, что с момента перехода права хозяйственного ведения Истец не оплачивал арендную плату, предусмотренную п.5.3.2 Договора, согласно Акта сверки взаимных расчетов за период с 01.05.2021г. по 14.02.2022г. первый платеж произведен 09.09.2021 года, а все последующие платежи производились за текущий месяц аренды, что не соответствует п.5.3.2 Договора (Арендная плата вносится ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего соответствующему месяцу аренды), не могут быть приняты, так как представленным актом сверки между ИП ФИО2 и ФГУП «Экран» по состоянию на 31.08.2021 года задолженность по арендной плате отсутствовала, начиная с сентября 2021 года оплата производилась на счет ответчика, но не принималась в связи с отсутствием договорных отношений.

Вместе с тем при заключении с арендатором договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного этому арендатору по договору, заключенному по результатам проведения конкурсов или аукционов, размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Какие-либо исключения из этого правила Закон N 135-ФЗ не предусматривает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4.2 и 4.3 постановления Пленума ВАС РФ N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 159-ФЗ, при наличии разногласий по таким условиям преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда; условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Между тем истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за нежилое помещение по состоянию на 09.12.2021 года, а не на момент истечения срока предыдущего договора – 12.05.2021 года.

С учетом изложенного при согласовании условий договора следует применить оценку рыночной стоимости , определенную отчетом об оценке.

Пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение (продление) договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

В части обязания отменить объявленный открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилого подвального помещения общей площадью 117,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, лит.А, помещение 1Н (далее – Объект), извещение о проведении торгов № 031221/8050415/04, оснований для удовлетворения требований не имеется, так как аукцион (извещение о проведении торгов № 031221/8050415/04) не состоялся, какого либо нарушения прав и законных интересов истца не усматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Требования удовлетворить частично, обязать федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» заключить без проведения торгов с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды сроком на пять лет нежилого подвального помещения общей площадью 117,4 кв м, расположенного по адресу Санкт-Петербург, улица Малая Морская, дом 6 литер А, помещение 1-Н, с величиной арендной платы, установленной отчетом о рыночной стоимости аренды на момент заключения договора, в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.