Решение от 22 января 2019 г. по делу № А70-18905/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18905/2018
г. Тюмень
23 января 2019 года
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая строительная компания»

Об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

при участии в судебном заседании:

от Истца: ФИО1 – доверенность от 14.02.2018года

от Ответчика: ФИО2 – доверенность от 01.10.2018года

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая строительная компания» об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0220001:6432 по адресу: <...> в связи с прекращением действия договора аренды от 21.09.2015 года № 23-20/3029 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294 на котором расположен такой объект путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса РФ мотивированы тем, что договор аренды от 21.09.2015 года № 23-20/3029 истек, ответчик не завершил строительство, на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства готовностью 10%.

Ответчик против иска возражает.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства:

21.09.2015 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ООО «Мегас» (арендатор) заключен договор № 23-20/3029 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294 для расширения существующей производственной базы. На участке имеется незавершенный строительством объект. Срок договора аренды по 20.09.2018 года.

26.07.2018 года, по результатам проведения (л.д.72) открытых торгов имущества ООО «Мегас», между ООО «Мегас», в лице конкурсного управляющего, и ООО «Единая строительная компания» заключен договор купли – продажи № 1 (л.д.69) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0220001:6432 расположенного по адресу: <...>, площадью 1 124 кв.м., степень готовности 10%.

Указанный объект передан ООО «Единая строительная компания» по передаточному акту от 5 июля 2018 года (л.д.71).

27 сентября 2018 года ГКУ «Фонд имущества Тюменской области» проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт № 18/а – 2714 (л.д.27). В акте зафиксировано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (фундамент)

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294 по ул. Энергетиков в г. Тюмени Департаментом имущественных отношений Тюменской области с ООО «Единая строительная компания» не перезаключался.

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. 5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. 6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из материалов дела, ответчик – ООО «Единая строительная компания» не являлся первичным арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:294 по ул. Энергетиков в г. Тюмени, а приобрел находящийся на нем объект незавершенного строительства на открытых торгах имуществом организации банкрота ООО «Магас» - арендатора земельного участка. При этом, незавершенный строительством объект передан ответчику 5 июля 2018 года (л.д.71) т.е. менее чем за три месяца до окончания срока аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах очевидно, что новый собственник в указанный срок не имеет возможности завершить строительство объекта при степени его готовности 10% и по мнению суда, изъятие у него приобретенного объекта незавершенного строительства не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному статье 10 ГК РФ и нарушить баланс публичных и частных интересов.

В статье 239.1. ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1. ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом, в пункте 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1. ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что у Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО «Мегас» возникли арендные правоотношения в отношении земельного участка по договорам от 22.10.2009 N 23-20 и от 21.09.2015 N 23-20/3029.

Несмотря на заключение сторонами после окончания действия договора аренды от 22.10.2009 N 23-20/1798 и последующего договора аренды от 21.09.2015 N 23-20/3029, фактически из владения и пользования ООО «Мегас» земельный участок не выбывал, так как срок аренды по первому договору, с учетом соглашения о продлении от 21.09.2012 года (л.д.67) определен по 18.10.2015, а следующий срок аренды установлен сторонами с 21.09.2015 по 20.09.2018.

Договор от 21.09.2015 N 23-20/3029, исходя из даты его заключения, действительно указывает о том, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, арендные правоотношения у сторон возникли в 2009 году и фактически не прекратились на дату 01.03.2015 поскольку договор 21.09.2015 N 23-20/3029 указывает начало аренды с 21.09.2015 при том, что в указанную дату еще не истек срок (до 18.10.2015 года) установленный в соглашения о продлении от 21.09.2012 года (л.д.67).

Вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора аренды от 21.09.2015 года, их правоотношения по аренде фактически имели место на дату 01.03.2015.

Поэтому действие статьи 239.1. ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения с 22.10.2019 года, хотя сам договор и был заключен позднее 30.03.2015, после даты вступления в действие статьи 239.1. ГК РФ.

Суд, в данном случае, в целях единообразного применения закона принимает во внимание практику Восьмого арбитражного апелляционного суда, изложенную в Постановлении от 11 сентября 2018 года по делу А75-21233/2017.

Так же суд учитывает следующее: в соответствии с частью 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Из положений данной части следует, что может быть изъят объект незавершенного строительства только в том случае, если договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона. Однако договор № 23-20/3029 аренды от 21.09.2015 года был заключен без проведения аукциона, что исключает применение положений статьи 239.1. ГК РФ.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Макаров С.Л.