Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А05-3434/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3434/2017
г. Архангельск
24 октября 2017 года



Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года 

Решение в полном объёме изготовлено 24 октября 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» (ОГРН <***>, 163000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» (ОГРН <***>, 163035, <...>)

о взыскании 99 179 руб. 98 коп. долга и неустойки

при участии представителей сторон

истца ФИО2 (по доверенности от 03.05.2017)

ответчика ФИО3 (по доверенности от 01.06.2017), ФИО4 (по доверенности от 16.10.2016)

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Городские бани» муниципального образования «Город Архангельск» (далее – истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 99 179 руб. 98 коп., в том числе 51 261 руб. 48 коп. долга по договору субаренды от 01.06.2007 №90/08 за период с октября 2016 по январь 2017 года и 28 454 руб. 47 коп. неустойки за просрочку внесения с 11.10.2016 по 30.01.2017, 9 995 руб. 12 коп. долга по договору субаренды от 11.02.2008 за период с октября 2016 по январь 2017 и 5 548 руб. 14 коп. пени с 11.10.2016 по 31.01.2017, 848, 34 руб. долга по коммунальным услугам по договорам о распределении расходов на коммунальные услуги и содержание здания №90/08к и№120/08к за ноябрь – декабрь 2015 года и   3 072 руб. 43 коп. неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, сославшись на необоснованное повышение платы по договорам субаренды.

По ходатайству истца проведена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости 1 кв.м. помещений, переданных ответчику в субаренду.

После проведения экспертизы  истец заявлением от 20.09.2017  ходатайствовал  об уменьшении исковых требований, просит взыскать 44 944 руб. 75 коп., в том числе 29 249 руб. 73 коп. долга по договору субаренды от 01.06.2007 №90/08 за период с октября 2016 по январь 2017 года и 15 695 руб. 02 коп. неустойки за просрочку внесения с 11.10.2016 по 25.01.2017, 4 600 руб. 54 коп. долга по договору субаренды от 11.02.2008 за период с октября 2016 по январь 2017 и 2 461 руб. 38 коп. пени с 11.10.2016 по 25.01.2017.

Заявлением от 17.10.2017 истец отказался от требования о взыскании 848, 34 руб. долга по коммунальным услугам по договорам о распределении расходов на коммунальные услуги и содержание здания №90/08к и№120/08к за ноябрь – декабрь 2015 года и   3 072 руб. 43 коп. неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей в связи с тем, что оплата счетов за коммунальные услуги была произведена ответчиком в ноябре-декабре 2015 года.

На основании пункта 5 статьи 49 АПК РФ  суд принимает уменьшение размера иска и частичный отказ от исковых требований, в связи с чем прекращает производство по требованию о взыскании 848, 34 руб. долга по коммунальным услугам и 3 072 руб. 43 коп. неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей.

Ответчик не согласен с требованиями (после их уменьшения) по ранее приведенным мотивам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

01.06.2007 между Предприятием (арендодатель по договору) и Обществом  (субарендатор по договору) заключен договор субаренды №90/08, по условиям которого Предприятие предоставило Обществу в субаренду нежилое помещение площадью 64,8 кв.м. для использования под магазин продовольственных товаров (пищевые продукты, включая напитки и табачные изделия).

Согласно пунктам 11.2. и 11.4 договор субаренды заключается на срок с 01.06.2007 по 01.05.2008  и при отсутствии заявления какой-либо из сторон за 1 месяц до его истечения считается продленным на неопределенный срок.

Кроме того 11.02.2008 между сторонами заключен еще один договор субаренды №120/08, по условиям которого Предприятие (арендодатель по договору) предоставило Обществу (субарендатор по договору) в субаренду нежилое помещение площадью 10,6 кв.м. для организации офиса.

Как указано в пункте 1.2. договоров субаренды, предоставленные Обществу помещении находятся в здании бани №8 по ул. Бассейной д. 4 в г. Архангельске.

Как следует из материалов дела,  Предприятию помещения площадью 578,3 кв.м. в отдельно-стоящем одноэтажном здании в доме №4 по ул. Бассейной в г. Архангельске предоставлены по договору аренды от 01.03.2006 №1335, заключенному с муниципальным образованием «Город Архангельск» для использования под баню.   Договор аренды от 01.03.2006 №1335 заключен на срок 11 месяцев, однако из пояснений истца и с учетом дополнительного соглашения от 14.10.2016 следует сделать вывод, что по истечении срока договор аренды возобновился  на неопределенный срок и продолжал действовать в спорный по иску период.

Из письма департамента муниципального имущества от 22.06.2007 №119-06/2963, выписки из протокола №32/3 заседания от 20.05.2015 следует, что Предприятием получено разрешение собственника на сдачу части помещений в субаренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3.12 договоров предусмотрено, что субарендатор обязан вносить арендную плату за пользование помещением в сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 6.1. договора субаренды  от 01.06.2007 №90/08 на момент заключения договора размер платы по нему согласован в сумме 5 375 руб.

Согласно пункту 6.1. договора субаренды от 11.02.2008 №120/08 размер платы по договору на момент его заключения согласован сторонами в сумме 2 288 руб.

В пункте 6.3. договора субаренды от 01.06.2007 №90/08 указано, что размер (стоимость) субарендной платы в период действия договора может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще 1 раза в год течение срока действия  при наличии в том необходимости и объективных реальностей.

В пункте 6.3. договора субаренды от 11.02.2008 №120/08 также оговорено право арендодателя изменять размер платы по договору в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год. Основания для изменения размера субарендной платы не определены.

Как следует из представленных сторонами расчетов, размер субарендной платы по договорам от 01.06.2007 и от 11.02.2008 в суммах 5 375 руб. и 2 288 руб. был исчислен Предприятием на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной решением Архангельского городского совета депутатов от 30.10.01 №117 (далее- Методика №117).

В период действия договоров Предприятие заявляло Обществу об увеличении размера субарендной платы. В 2009 году Предприятие заявило об увеличении размер платы по договору от 01.06.2007 №90/08 до суммы 7 603 руб. 94 коп. в месяц. Расчет нового размера субарендной платы на основании Методики №117, то есть увеличение связано с внесением изменений в Методику.

Уведомлением от 23.10.2013 №534 Предприятие известило Общество об увеличении с 01.12.2013 размера ежемесячной субарендной платы по договору от 01.06.2007 №90/08 до 16 679 руб. 52 коп. (без учета НДС),  по договору от 11.02.2008 №120/08 – до 2 387 руб. 39 коп. (без НДС). К уведомлению приложены расчеты субарендной платы. По тексту уведомления следует, что увеличение размера обосновано внесением изменений в Методику №117 (в связи с принятием постановления мэрии г. Архангельска от 29.07.2013 №515).

В дальнейшем между сторонами состоялась переписка (письмо от 01.12.2013 №35), из которой видно, что Общество посчитало неправильным применение одного их коэффициентов в расчете. Предприятие, со своей стороны, не стало вносить какие-либо изменения в расчеты, в итоге Общество приняло и согласилось с увеличением размера субарендной платы, заявленным с 01.12.2013.

В 2016 году Предприятие уведомлением от 15.09.2016 сообщило Обществу, что с 01.10.2016 ежемесячная субарендная плата по договору от 01.06.2007 №90/08 составит 32 497 руб. 20 коп. (без НДС), по договору от 11.02.2008 №120/08 – 5 315 руб. 90 коп. (без НДС).

Общество с повышением размера субарендной платы не согласилось, в ответном письме от 20.09.2016 просило обосновать увеличенный размер платы, ссылаясь на Методику №117.

Из материалов дела усматривается, что Предприятие в октябре 2016 года заявило о расторжении договоров субаренды на основании пункта 10.4 (существенное изменение обстоятельств), с чем Общество вновь не согласилось.

Общество продолжило вносить платежи в размере, установленном по договорам с 01.12.2013, т.е. в сумме 19 681 руб. 83 коп.  (16 679 руб. 52 коп. + 18% НДС) по договору от 01.06.2007 №90/08 и в сумме 2 817 руб. 12 коп. (2 288 руб. + 18% НДС), что следует из расчета исковых требований и сторонами по делу не оспаривается.

Ссылаясь на то, что у Общества образовалась задолженность в виде разницы между размером платы, установленной уведомлением с 01.10.2016, и фактически уплаченными суммами, Предприятие обратилось с требованием о взыскании долга.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее- Постановление №73) данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления №73 если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования,  то акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Вместе с тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что переданное в субаренду Общество имущество является муниципальным.

Истцу, являющемуся муниципальным унитарным предприятием, соответствующие помещения предоставлены на основании договора  №1335 от 01.03.2006 аренды, заключенного с муниципальным образованием «Город Архангельск».

Расчет арендной платы по договору аренды №1335 от 01.03.2006 производится на основании Методики №117.

При заключении договоров субаренды Предприятие производило расчет субарендной платы на основании Методики №117.

Изменения размера субарендной платы, о которых Предприятие заявляло Обществу, в период действия договоров, также были обусловлены изменениями, внесенными в Методику №117.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестным признается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Учитывая в совокупности такие обстоятельства, как: определение размера субарендной платы при заключении договоров на основании Методики №117, имевшие впоследствии изменения размера субарендной платы, обусловленные внесением изменением в Методику №117, длительность именно так сложившихся правоотношений сторон (8 – 9 лет), а также принимая во внимание принцип добросовестного поведения, ожидаемого от другого участника правоотношений, суд считает, что между сторонами имелось соглашение об определении размера арендной платы на основании Методики №117 (об этом свидетельствуют расчеты субарендной платы, прилагавшиеся к договорам).

Переписка сторон как до возникновения спорной ситуации, так и после возникновения спора подтверждает, что разумным ожиданием субарендатора исходя из практики сложившихся отношений сторон обоснованно было увеличение размера арендной платы, обусловленное изменением Методики №117.

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривается, что какие-либо изменения в Методику №117, влекущие необходимость перерасчета субарендной платы, на момент уведомления от 15.09.2016, не вносились.

Положения статьи 614 ГК РФ, дающие право арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, не означают, что такие изменения могут носить немотивированный, необоснованный характер.  Основания, по которым может быть заявлено об увеличении  размера арендной платы, как правило, предусматриваются сторонами в договоре.

В пункте 6.3. договора от 01.06.2007 №90/08 указано, что размер арендной платы может быть изменен Предприятием при наличии в том необходимости и объективных реальностей. В договоре от 11.02.2008 №120/08 обстоятельства, при которых арендодатель вправе заявить об увеличении размера платы в одностороннем порядке, не приведены.

Поскольку стороны при заключении и исполнении договоров субаренды в части определения размера субарендной платы руководствовались положениями Методики №117, в договорах не указаны иные основания для изменения, то размер арендной платы может быть изменен Предприятием в одностороннем порядке при внесении изменений в Методику №117.

В уведомлении от 15.09.2016 об увеличении размера арендной платы, в судебном заседании истцом не приведены обоснования и доказательств наличия оснований для увеличения размера субарендной платы.

При этом ссылка истца на увеличение размера арендной платы по договору аренды №1335 от 01.03.2006 ( в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2016) не может быть принята в качестве такого обоснования, поскольку не свидетельствует, что размер субарендной платы перестал покрывать расходы Предприятия за аренду помещений, переданных в субаренду.

По ходатайству истца по делу проведения экспертиза на предмет определения рыночной стоимости месячной арендной платы за 1 кв.м. помещений, предоставленных в субаренду.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость месячной арендной платы за помещения площадью 64,8 кв.м. (предоставлены по договор от 01.06.2007 №90/08) составляет 384 руб. или 24 883 руб. 20 коп. в месяц, за помещения площадью 10,6 кв.м. (предоставлены по договору от 11.02.2008 №120/08) составляет 345 руб. или 3 657 руб. в месяц.

На основании заключения эксперта можно сделать вывод, что заявленное Предприятием увеличение размера субарендной платы превысило рыночную стоимость.

Уменьшая исковые требования, Предприятие просит взыскать разницу между величиной, определенной экспертом, и фактически уплаченными Обществом платежами.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований Предприятия, исходя из того, что при заключении договоров субаренды определение размера платежей не осуществлялось исходя из рыночной величины арендной платы (как соотносился размер  субарендной платы с рыночной величиной, был больше её или меньше не определено).

Кроме того договоры субаренды не содержат условий, предусматривающих изменение субарендной платы, обусловленное изменением рыночной величины.

Положения пункта 1 статьи 614 ГК РФ, предусматривающие, что в случае, когда договором не определены условия об арендной плате, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, применяются в тех случаях, когда в том числе размер платежей не установлены соглашением сторон.

В договорах субаренды, заключенных сторонами, определен размер и порядок  исчисления субарендной платы, поэтому оснований для применения иного порядка определения размера арендной платы, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, по мнению суда, не имеется.

При этом стороны не лишены возможности внести в договор изменения, предусматривающие определение и изменение субарендной платы на основании рыночной её величины.

Кроме того, по мнению суда, разъяснения, приведенные в пункте 22 Постановления №73 о том, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, не означают безусловное право арендодателя требовать внесения арендной платы в размере рыночной величины  независимо от условий заключенного сторонами договора.

Поскольку платежи внесены ответчиком в размере и в сроки, предусмотренные договором, суд отказывает в удовлетворении иска.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг экспертизы, в связи с отказом в иске относятся на истца. Госпошлина с суммы уменьшенных исковых требований и в части отказа от иска подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 106, 110, 150, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Отказ от требования о взыскании  848 руб. 34 коп. долга за коммунальные услуги и 3 072 руб. 43 коп. неустойки за просрочку их оплаты принять, производство по делу в этой части прекратить.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Вернуть муниципальному унитарному предприятию «Городские бани» муниципального образования  «Город Архангельск» из федерального бюджета 1 882 руб. 20 коп. госпошлины, перечисленной по платежному поручению от 23.03.2017 №328.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья


Е.Б. Шапран