Решение от 21 декабря 2025 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-33542/25-28-214
г. Москва
22 декабря 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2025года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нестеровым А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» (ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД») (ИНН <***> / Номер записи об аккредитации (НЗА) 10150006592)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА"

(197374, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. САВУШКИНА, Д. 112, ЛИТЕРА Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2003, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности (с учетом ст. 49 АПК РФ)

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 26.11.2025г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 13.09.2024г., диплом о высшем юридическом образовании

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 08.12.2025 до 15.12.2025. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

Частная компания с ограниченной ответственностью «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» (ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД») (далее –истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА-ЦЕНТР" (далее –ответчик) о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 70 824 227, 96 рублей, неустойки в размере в размере 8 111 680, 36 рублей, начисленной за период с 01.11.2021 по 13.02.2025 включительно, неустойки со дня вынесения решения до момента фактического исполнения обязательств, расходы на оплату госпошлины в размере 869 680 рублей (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 15.04.2025 г. судом было произведено процессуальное правопреемство на стороне истца с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА-ЦЕНТР" на ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2003, ИНН: <***>). В связи с реорганизацией ООО «Лента-Центр» в форме присоединения к ООО «Лента».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, представил письменные возражения на отзыв.

Ответчик исковые требования не признал, по мотивам и доводам, представленным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, иск заявлен в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате постоянной составляющей арендной платы по 6-ти договорам долгосрочной аренды, по которым истец ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» является Арендодателем, а ответчик ООО «Лента» (правопреемник «Лента-Центр» (до 01.04.2022 г. ООО «БИЛЛА») является Арендатором.

Поскольку требования по договорам аренды связаны между собой по основаниям возникновения и доказательствам в силу ч. 1 ст. 130 АПК РФ, истец посчитал необходимым объединить в одном иске требования по оплате задолженностей по 6-ти договорам аренды.

Между истцом и ответчиком были заключены шесть долгосрочных договоров аренды:

- Долгосрочный договор аренды помещений от 19.11.2004 г. по объекту: <...>;

- Долгосрочный договор аренды помещений от 19.11.2004 г. по объекту: Москва, ул. Живописная, д.12, корп.1;

- Долгосрочный договор аренды помещений № 255д от 01.02.2007 г. по объекту: <...>;

- Долгосрочный договор аренды помещений от 19.11.2004 г. по объекту: <...>;

- Долгосрочный договор аренды помещений от 19.11.2004 г. по объекту: <...>

- Долгосрочный договор аренды помещений от 15.06.2013 г. № УА38-06/07/13 г. по объекту: <...> д.17,19.

Согласно п. 5.1., 5.2 вышеуказанных договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, арендная плата уплачивается исходя из чистой выручки, полученной арендатором на объекте аренды, но не менее определенной сторонами твердой суммы в долларах США.

Истец указывает на то, что арендатор не исполнил своих обязательства по оплате арендных платежей за спорный период с 01.11.2022 года и по 03.07.2024 года, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024г. по делу №А40-295977/2023 в отношении имущественной массы ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» (ИНН <***> / Номер записи об аккредитации (НЗА) 10150006592; адрес в стране регистрации (инкорпорации): Архиепископу Макариу ш, 276, Лара Корт, 3105, Лимассол, Кипр; адрес (место нахождения): 109651, <...>, этаж 2, помещение I, комната 1), введена процедура конкурсного производства в отношении имущественной массы истца.

Определением Арбитражного города Москвы от 21.11.2024 по делу №А40-295977/2023 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС 13214371411, адрес для корр.: 302000 г. Орел, а/я 92, sergei.tesloff@yandex.ru), член Ассоциации арбитражных управляющих "СИРИУС" (ИНН <***>, ОГРН <***>; <...>/2).

В соответствии со ст. 20.3, 129 ФЗ о банкротстве конкурсный управляющий в целях возврата имущества должника имеет право взыскать возникшую перед ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» задолженность.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу п. 7.5 Договоров аренды Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату по Договору.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно уточненным исковым требованиям в порядке ст.49 АПК РФ и представленным истцом расчетам на дату рассмотрения дела у ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы в размере 70 824 227, 96 рублей.

Расчет задолженности произведен на дату выбытия из собственности должника объектов недвижимости, что подтверждается сведениями из ЕГРН, представленными в материалы дела.

По общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (пункт 1 статьи 317 ГК РФ).

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 Договоров аренды размер ежемесячной арендной платы устанавливается в рублях или долларах (валюта долга).

В случаях, когда арендная плата составляет твердую сумму, определенную в долларах США (п. 5.2.), задолженность, подлежащая оплате в рублях, - рассчитана по курсу ЦБ РФ, действовавшим на дату образования задолженности (последний день месяца аренды).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

При этом, в соответствии с условиями договоров аренды, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договорам аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как следует из п. 65, 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»: «По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ)».

Поскольку по мнению истца ответчик ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по оплате аренды помещений на период просрочки с 01.11.2021 подлежит начислению неустойка в размере 8 111 680, 36 рублей, начисленная на дату 13.02.2025 согласно расчету, представленному истцом в материалы дела.

В связи с указанным, истец считает возможным просить суд взыскать с ответчика неустойку (пени), исчисленную на дату вынесения решения, и неустойку со дня вынесения решения до момента фактической оплаты ответчиком задолженности.

Истцом соблюден претензионный порядок путем направления 21.08.2024 в адрес ответчика претензий по 6-ти договорам аренды об оплате задолженности, что подтверждается квитанциями почтовых отправлений, представленными в материалы дела.

Истец указывает на то, что претензии оставлены ответчиком без ответа, в связи с чем истец просит суд взыскать с ответчика в пользу ЧК ОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД») ИНН <***> задолженность по аренде в размере 70 824 227, 96 руб., из которой:

– Задолженность по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 03.07.2024 (ул. Широкая, д. 31) составляет 18 015 931, 99 рублей.

– Задолженность по Договору аренды помещений № УА38- 06/07/13 от 15.06.2013 за период с 01.12.2021 по 30.04.2024 (ул. Генерала Белобородова, д. 17, пом. 1/1) составляет 745 813, 66 рублей.

– Задолженность по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 10.11.2023 (ул. Живописная д. 12, к. 1, пом. 1/1) составляет 16 099 032, 56 рублей.

– Задолженность по Долгосрочному договору аренды помещений № 255д от 01.02.2007 (ул. Михалковская, д. 6) за период с 01.12.2021 по 13.02.2024 составляет 11 082 487, 39 рублей.

– Задолженность по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 04.03.2024 (бульвар Новочеркасский, д. 20, к. 1, пом 1/1) составляет 13 822 161, 33 рублей.

– Задолженность по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 09.11.2023 (ул. 9 Парковая, д. 68, к. 5) составляет 11 058 801, 03 рублей.

- Неустойку в размере в размере 8 111 680, 36 рублей, начисленную за период с 01.11.2021 по 13.02.2025 включительно, а также неустойку со дня вынесения решения до момента фактического исполнения обязательств.

Ответчик не согласился с доводами истца и просил суд отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме в связи с тем, что часть платежей по оплате постоянной составляющей арендной платы оплачена ответчиком на счета судебного пристава-исполнителя согласно поступившему в адрес ответчика требованию судебного пристава, часть сумм сальдирована на основании заявлений о зачете встречных требований от 16.10.2023 г.,11.01.2024 г, уведомления о сальдировании от 07.11.2025 г., сумма недоплаты в размере 15 663 262,16 рублей и неустойка в размере 788 084,20 рубле были погашены ответчиком в процессе рассмотрения дела, что подтверждается представленными платежными поручениями и уведомлением о сальдировании от 12.08.2025 г.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между Истцом и Ответчиком были заключены следующие договоры аренды:

• б/н от 19.11.2004 г. по адресу: РФ, Москва, ул.9-я Парковая, д.68, корп.5. (государственная регистрация договора аренды № 77-77-03/001/2005 - 162 от 16.03.2005 г.);

• б/н от 19.11.2004 г., по адресу: РФ, Москва, ул. Широкая, д.31 (государственная регистрация договора аренды № 77-77-12/008/2005 - 857 от 09.06.2005 г.);

• б/н от 19.11.2004 г., по адресу: РФ, Москва, ул. Живописная, д. 12, корп. 1 (государственная регистрация договора аренды № 77-77-08/001/2005 - 078 от 04.04.2005 г.);

• № 255_д от 01.02.2007 г., по адресу: РФ, Москва, ул. Михалковская, д.6 (государственная регистрация договора аренды № 77-77-09/16/2007-433 от 18.05.2007 г.);

• № УА 38-06/07/13 от 15.06.2013 г., по адресу: РФ, Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 17,19 (государственная регистрация договора аренды № 77-77-08/004/2013-028 от 25.09.2013 г.);

• б/н от 19.11.2004 г., по адресу: РФ, Москва, Новочеркасский бульвар, д.20, корп. 1 (государственная регистрация договора аренды № 77-77-04/001/2005-165 от 26.04.2005 г.).

Как указано истцом в исковом заявлении, а также подтверждено письмами истца и актами сверок сторон, представленными в материалы дела, требования по договорам аренды связаны между собой, кроме того у сторон по всем договорам аренды сложились отношения, при которых стороны договорились рассчитывать арендную плату по единой схеме, без разбивки общей суммы арендной платы на части, соответствующие отдельным объектам аренды.

Иными словами, при наличии нескольких договоров аренды нескольких объектов, арендная плата итогово определялась суммарно по всем объектам аренды, а не формировалась как набор отдельных платежей (отдельно постоянной и переменной составляющей арендной платы) для каждого объекта, что подтверждается представленными в материалы актами сверки взаимных платежей, а также письмами истца.

Согласно заключенным между сторонами договорам аренды Арендатор обязался уплачивать Арендодателю Арендную плату, которая складывается из Постоянной составляющей арендной платы и Переменной составляющей арендной платы.

Ежемесячный размер Постоянной составляющей арендной платы по 5-ти договорам аренды (в отношении объектов аренды по адресам: <...> определялся в процентном соотношении к чистой выручке за расчетный месяц, но не менее согласованной сторонами суммы постоянной составляющей арендной платы.

По условиям договора аренды № УА 38-06/07/13 от 15.06.2013 г. в отношении помещений по адресу: РФ, Москва, ул. Генерала Белобородова, д. 17,19 постоянная составляющая арендной платы составляла 6,75 % от размера чистой выручки за прошедший месяц (п.3.1, п.6. Приложения № 1).

Ежемесячный размер переменной составляющая арендной платы по всем договорам аренды рассчитывался как сумма стоимости фактически потребленной в арендуемом помещении за месяц электроэнергии, горячей и холодной воды, использования системы канализации, системы сточных вод и телекоммуникационных услуг (далее -«Коммунальные услуги»).

При этом стоимость потребленных Коммунальных услуг рассчитывалась на основании показаний измерительных приборов, а при их отсутствии по нагрузке с учетом пропорциональной доли Арендатора в стоимости обеспечения арендуемого помещения Коммунальными услугами (Пропорциональная доля = Площадь Объекта аренды, кв.м./ Площадь Объекта недвижимости, кв.м.) и по тарифам, установленным Поставщиками услуг для месяца, в котором состоялось такое потребление.

Как следует из условий договоров аренды, истец принял на себя обязательства самостоятельно производить расчет Переменной составляющей арендной платы, выставлять счета с приложением обязательного расчета, в котором отражена доля ответчика от общей суммы коммунальных услуг, поставленных на объекты недвижимости, принадлежащие истцу, в которых ответчик арендовал часть помещений, что подтверждается расчетами истца, представленными в материалы дела.

В рамках заключенных договоров аренды истец принял на себя обязательства по обеспечению заключения и сохранения в силе договоров на снабжение арендуемых помещений коммунальными услугами в течение всего срока аренды, т.е. иными словами обязался оплачивать коммунальные платежи ресурсоснабжающих организаций, что истцом не отрицается.

Таким образом, обязательства ответчика по оплате арендной платы и обязательства истца по обеспечению объектов аренды коммунальными услугами путем обеспечения заключения и сохранения в силе договоров на снабжение арендуемых помещений коммунальными услугами в течение всего срока аренды, являлись неразрывно связанными между собой обязательствами, т.к. неисполнение указанных выше обязательств истца, вело к невозможности использования ответчиком объектов аренды для ведения предусмотренной договорами аренды деятельности, что в свою очередь не позволяло истцу рассчитывать на получение арендной платы в полном объеме.

В соответствии со статьями 606, 608, 611,612 и 614 ГК РФ обязательственное правоотношение по договору аренды состоит из двух основных встречных обязательств, определяющих тип этого договора (далее - основные обязательства): обязательства Арендодателя передать объект аренды в состоянии, пригодном для целевого использования по договору, и обязательства Арендатора уплатить обусловленную договором арендную плату в порядке, предусмотренном сделкой (статья 328 ГК РФ).

Из встречного характера указанных основных обязательств и положений пунктов 1 и 2 статьи 328, а также статьи 393 ГК РФ, согласно которым при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должник обязан возместить причиненные кредитору убытки, следует, что в случае ненадлежащего исполнения принятого арендодателем основного обязательства им не может быть получена от арендатора та сумма, на которую он мог рассчитывать, если бы исполнил обязательство должным образом.

Следовательно, неоплата со стороны истца счетов ресурсоснабжающих организаций, которые являются прямым следствием обязательств истца по договорам аренды по поддержанию в силе договоров со снабжающими организациями, а также отсутствие документов, подтверждающих удовлетворение требования (претензии) ответчика от 30.05.2023 г., 26.12.2023 г. о возмещении ему расходов, связанных с исполнением обязанностей истца перед ресурсоснабжающими организациями, не позволяет признать истца лицом, которому действительно причитаются денежные средства в размере всей арендной платы, установленной договорами аренды.

Таким образом, поскольку согласованные в договорах аренды предоставления Арендодателя и Арендатора презюмируются равными (эквивалентными), неисполнение обязательств Арендодателя по оплате счетов ресурсоснабжающих организаций порождает необходимость перерасчета арендной платы путем ее уменьшения на сумму расходов Арендатора, возникших вследствие неисполнения Арендодателем своих обязательств. Подобное сальдирование происходит в силу встречного характера основных обязательств Арендодателя и Арендатора и не требует обязательного направления заявления о зачете.

Вместе с тем, ответчик в своем отзыве указывает, что несмотря на то, что в заявления о зачетах от 16.10.2023, 26.12.2023, 11.01.2024 г. по своей сути являются сальдированием взаимных обязательств в рамках договоров аренды.

Весь период хозяйственного взаимодействия, стороны рассматривали договоры аренды и договора на снабжение объектов недвижимости истца, часть из которых была передана в аренду ответчику, как взаимосвязанные, о чем свидетельствует единая цель заключения указанных договоров, а именно возможность использования арендованного имущества, целостного и снабженного коммунальными ресурсами, для получения выручки, из которой осуществлялась оплата арендной платы.

Стороны проводили сверки взаимных расчетов между контрагентами без разделения обязательств на разные договоры и проводили сальдирования (что подтверждается письмами истца и актами сверок), в связи с истечением сроков действия обязательств и необходимостью соотнести взаимные предоставления сторон по этим договорам, а также определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой было подведено итоговое сальдо, что отражено в заявлениях от 16.10.2023, от 11.01.2024 г.

Включение в сальдирование различных обязательств по разным, но взаимосвязанным, сделкам допускается, если фактически свидетельствует о намерении сторон увязать все обязательства в единое обязательственное отношение - по договорам аренды. Возможность сальдирования различных обязательств по разным, но взаимосвязанным сделкам, заключение которых связано с поставкой коммунальных ресурсов, а также осуществления работ для сохранения целостности объектов аренды (избежание сноса части объекта недвижимости истца по делу № А40-148763/2019) допускается (данный вывод следует из определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2019 N 309-ЭС19-2176), при этом установление итогового сальдо обычно происходит в момент расторжения договоров или при намерении сторон увязать все обязательства в единое обязательственное отношение. Ключевым признаком сальдирования является направленность воли сторон на достижение единой хозяйственной цели по результатам исполнения заключенных договоров, взаимообусловленность основных обязательств сторон договора.

В настоящее время на уровне Верховного Суда Российской Федерации сложилась устойчивая судебная практика по вопросу разграничения зачета и сальдирования при перерасчете итогового платежа заказчика путем уменьшения цены договора на сумму убытков заказчика, в частности, возникших вследствие просрочки, а также при решении вопроса о допустимости оспаривания соответствующих действий (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, от 02.09.2019 N 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 N 305-ЭС19-10075, от 11.06.2020 N 305-ЭС19-18890(2), от 10.12.2020 N 306-ЭС20-15629, от 08.04.2021 N 308-ЭС19-24043(2,3), от 23.06.2021 N 305-ЭС19-17221(2), от 20.01.2022 N 302-ЭС21-17975, N 304-ЭС17-18149(15), от 26.10.2023 N 305-ЭС23-8241 от 11.12.2023 N 307-ЭС21-20702(4) и проч.)

По смыслу данной позиции, сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа).

Сопоставление обязанностей сторон из одних отношений и осуществление арифметических (расчетных) операций с целью определения лица, на которого возлагается завершающее исполнение (с суммой такого исполнения), не может быть квалифицировано как зачет, не подлежащий оспариванию как отдельная сделка по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве, так как в данном случае отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение арендатором какого-либо предпочтения - причитающуюся арендодателю итоговую денежную сумму уменьшает он сам своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не арендатор, констатировавший расчетную операцию сальдирования. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2021 N 308-ЭС19-24043(2,3).

Соответственно, в подобной ситуации не возникают встречные обязанности, а формируется лишь единственная завершающая обязанность одной из сторон договора. Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564 и от 02.09.2019 N 304-ЭС19-11744, от 26.10.2023 N 305-ЭС23-12650, от 05.05.2023 N 307-ЭС21-21910(3) в отличие от зачета, происходящего посредством одностороннего заявления, адресованного другой стороне, сальдирование, представляющее собой расчет итогового обязательства одной из сторон в рамках одного договора или в рамках единого обязательственного отношения (которое может быть оформлено в нескольких взаимосвязанных договорах между одними и теми же сторонами), по разным основаниям, оспоримой сделкой в виде зачета не является и потому не может быть признано недействительной сделкой. Сальдирование, возможно не только при юридическом расторжении или прекращении договора (обязательственного отношения), но и в связи с обстоятельствами, существенно влияющими на возможность дальнейшего его исполнения (например, в связи с банкротством арендодателя).

Установление сальдо взаимных обязательств сторон не является зачетом встречных однородных требований по смыслу ст. 410 ГК РФ.

Таким образом, заявления о зачете от 16.10.2023 г. и от 11.01.2024 г., по своей сути являются уведомлением о сальдировании и является исключительно действием, направленным на установление сложившегося сальдо взаимных предоставлений между сторонами, не являются сделкой, которая может быть оспорена по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве арендодателя, поскольку в этом случае отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение арендатором предпочтения.

В 2019 году в связи с исполнительным производством № 11677/18/77011-ИП, возбуждённым судебным приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП России расчетные счета истца в банках были заблокированы, в связи с чем истец обратился к ответчику с просьбой взять на себя функцию плательщика по обязательствам истца перед поставщиками коммунальных услуг на объекты недвижимости, принадлежащие истцу и частично арендуемые ответчиком.

В адрес снабжающих организаций истцом были направлены соответствующие письма, что подтверждается материалами дела, на основании которых подписаны трехсторонние соглашения, согласно которым ответчик на основании ст.313 Гражданского кодекса Российской Федерации выступил плательщиком по договорам, заключенным между ресурсоснабжающими организациям (далее - РСО) и истцом.

В связи с тем, что ответчиком оплачивались счета за коммунальные услуги, поставляемые РСО на всю площадь объектов недвижимости, принадлежащих истцу, стороны на протяжении нескольких лет (2019-2021г.г.) осуществляли сальдирование таких оплат в счет переменной и постоянной составляющей арендной платы, что подтверждается письмами Истца за 2019, 2020, 2021 годы, представленными в материалы дела.

30.11.2021 г. судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4 было вынесено Постановление СПИ, которым пристав обратил взыскание на денежные средства, получаемые истцом по всем 6-ти договорам аренды и обязал ответчика перечислять ежемесячно арендные платежи (как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы) на счет судебных приставов, указанный в постановлении.

Во исполнение требования судебного пристава-исполнителя за период с декабря 2021 года и по май 2023 года ответчик перечислял постоянную и переменную арендной платы по всем договорам аренды на счета судебного пристава-исполнителя, что подтверждено представленными ответчиком платежным поручениями и отражено в расчетах ответчика по договорам аренды, представленным в материалы дела.

Доводы истца о том, что коммунальные платежи, оплаченные ответчиком за истца, полностью потреблены ответчиком и относятся к переменной составляющей арендной платы (то есть не являются переплатой и не подлежат сальдированию в пользу ответчика), опровергаются следующими документами: договорами аренды, расчётами, составленными истцом по переменной составляющей арендной платы, показывающими, каким образом определяется её размер, письмами истца, в которых отражён факт зачетов сумм, уплаченных за коммунальные услуги, в счет частичной оплаты постоянной составляющей арендной платы – то есть сумм, которые по условиям договора не относятся к переменной части.

Таким образом, представленные документы свидетельствуют о том, начиная с 2019 года обычная хозяйственная деятельность сторон в рамках арендных отношений складывалась таким образом, что суммы, уплаченные ответчиком в пользу РСО, засчитывались в счет оплаты как постоянной составляющей, так и переменной составляющей аренной платы, и не могут быть квалифицированы как платежи, полностью исчерпывающие обязательства по оплате переменной составляющей арендной платы.

Позиция истца о том, что данные расходы не подлежат самостоятельной оплате (или сальдированию) в пользу ответчика, не находит подтверждения в договорных документах, расчётах истца, противоречат сложившей практике делового оборота между сторонами в рамках арендных отношений в процессе обычной хозяйственной деятельности.

В опровержение доводов истца о том, что между сторонами фактически произошло изменение порядка оплаты коммунальных услуг, ответчиком представлены платежные поручения по оплате переменной составляющей арендной платы (которая фактически являлась стоимостью потребленных ответчиком в арендуемом помещении коммунальных услуг) и платежные поручения по оплате ответчиком коммунальных платежей на счета РСО.

Представленные платежные поручения подтверждают факт оплаты ответчиком дважды суммы в размере 6 749 833,47 рублей за одни и те же услуги в период с октября 2021 и по январь 2022 года. Данная сумма была учтена путем одностороннего сальдирования в счет постоянной составляющей арендной платы, что отражено в представленных ответчиком расчетах.

Истец в ходе судебных разбирательств заявил, что о том, что зачеты взаимных требований в счет арендной платы не допустимы, поскольку совершены с нарушением очередности удовлетворения требований кредиторов, установленной п.4 ст.134 Закона о банкротстве, соответственно зачет по заявлениям, предоставленным ответчиком в материалы дела, невозможен.

Суд, изучив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о несостоятельности доводов истца в связи со следующим.

В силу того, что истец, являясь собственником зданий и помещений, в которых ответчик частично арендовал помещения, не оплачивал коммунальные услуги за период с 2019 года и по декабрь 2023 год, (сто истцом не отрицается), имелся риск отключения помещений от электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения, что привело к тому, что ответчик был вынужден оплачивать коммунальные услуги самостоятельно.

Ввиду оплаты ответчиком коммунальных услуг за истца, задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы по договорам аренды за период с 01.11.2021 и по 30.09.2023 г. была сальдирована по заявлению о зачете встречных требований от 16.10.2023 г. (прим. в заявлении поименована как Базовая арендная плата), представленному в материалы дела.

Сальдирование, которым по сути являются заявления о зачете от 16.10.2023, от 11.01.2024 г., осуществлялось сторонами в процессе обычной хозяйственной деятельности на протяжении продолжительного периода времени, начиная с 2019 г.

Судом установлено, что весь период хозяйственного взаимодействия, стороны рассматривали договоры аренды и договора на снабжение объектов недвижимости истца, часть из которых была передана в аренду ответчику, как взаимосвязанные, о чем свидетельствует единая цель заключения указанных договоров, а именно возможность использования арендованного имущества, целостного и снабженного коммунальными ресурсами, для получения выручки, из которой осуществлялась оплата арендной платы.

Стороны проводили сверки взаимных расчетов между контрагентами без разделения обязательств на разные договоры и проводили зачеты (сальдирования) (что подтверждается письмами истца и актами сверок), в связи с истечением сроков действия обязательств и необходимостью соотнести взаимные предоставления сторон по этим договорам, а также определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой было подведено итоговое сальдо и проведены зачеты, что отражено в заявлениях от 16.10.2023 г, 11.01.2024.

Согласно представленным Договорам аренды истец принял на себя обязательства по обеспечению заключения и сохранения в силе договоров на снабжение арендуемых помещений коммунальными услугами в течение всего срока аренды, т.е. иными словами обязался оплачивать коммунальные платежи ресурсоснабжающих организаций, что истцом не отрицается и подтверждается материалами дела.

Обязанностью ответчика в соответствии с представленными Договорами аренды являлась обязанность оплачивать истцу арендную плату, которая складывалась из Постоянной и Переменной составляющей арендной платы.

При этом ответчик мог оплачивать арендную плату только при условии того, что арендуемое под розничную продажу продовольственных и непродовольственных товаров помещение обеспечено коммунальными услугами (электроэнергией, теплом, водой), отсутствие которых делало невозможным использование помещения по назначению, следовательно, истец не мог рассчитывать на получение арендной платы.

Таким образом, указанные обязательства сторон являлись неразрывно связанными между собой, т.к. неисполнение указанных выше обязательств Истца, вело к невозможности использования Ответчиком объектов аренды для ведения предусмотренной договорами аренды деятельности, что в свою очередь не позволяло Истцу рассчитывать на получение арендной платы в полном объеме.

На протяжении продолжительного периода времени, начиная с 2019 г., в рамках правоотношений, вытекающих из договоров аренды, обычной практикой для сторон являлась оплата ответчиком за истца счетов ресурсоснабжающих организаций, поставляющих коммунальные услуги на объекты недвижимости истца, частично арендуемые ответчиком, с последующим сальдированием таких оплат с арендной платой (как постоянной, так и переменной составляющей).

Кроме того, подтверждая указанную выше сложившуюся практику, после введения конкурсного производства в отношении имущественной массы ЧКОО «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД», т.е. после 07.02.2024 г. Конкурсным управляющим в адрес ответчика были направлены письма от 06.03.2024 г., 26.04.2024 г., в которых конкурсный управляющий просит оплатить счета АО «Мосэнергосбыт» в счет задолженности по арендной плате.

В подтверждение своих доводов ответчиком предоставлены письма истца (за период с 2019 и по 2024 г.)

Таким образом, истец своими действиями подтверждает сложившийся порядок сальдирования в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Действия истца, в лице конкурсного управляющего в рамках обычной хозяйственной деятельности, не давали ответчику повода для разумных сомнений в правомерности действий по погашению задолженности, в связи с чем, на добросовестное лицо, которому не должно было быть известно о получении им предпочтения перед иными кредиторами, не могут быть возложены негативные последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, законодательством (ст. 1 ГК РФ) не допускается противоречивое и непоследовательное поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении данного принципа, суд должен отказать в защите соответствующему лицу, поскольку последнее утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением.

Обязательным условием для применения указанного принципа является то, что участники спорного правоотношения действовали и строили реализацию и защиту своих имущественных прав, полагаясь на поведение злоупотребляющего участника этого правоотношения. Изменение такого поведения влечет для них те или иные негативные последствия.

Гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений, в связи с чем, утверждение о несостоятельности сальдирования сумм, уплаченных ответчиком на счета РСО с арендной платой, является злоупотреблением истцом своего права.

По доводу истца о том, что с августа 2021 и по сентябрь 2023 года никаких зачетов не осуществлялось, судом установлено следующее.

30 ноября 2021 года в отношении ответчика судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4 было вынесено Постановление от 30.11.2021 г., согласно которому пристав обязал ответчика оплачивать 100% арендной платы (постоянной и переменной составляющей) на счета судебных приставов. В связи с указанным обстоятельством платежи уплачивались ответчиком в полном объеме на счета приставов и не подлежали зачету.

Во избежание негативных последствий, в частности, связанных с отключением объектов истца от коммунальных услуг, ответчиком в адрес пристава были поданы заявления от 03.12.2021 г. и 05.05.2022 г., в которых ответчик указывал на сложившуюся продолжительную практику между истцом и ответчиком по оплатам коммунальных услуг за истца и дальнейшем сальдировании таких оплат в счет арендной платы. Согласно указанным заявлениям ответчик просил пристава уменьшить размер поступающей на счета приставов, чтобы иметь возможность осуществлять сальдирование, согласно сложившейся практике в процессе обычной хозяйственной деятельности сторон.

В связи с тем, что приставом не были удовлетворены заявления ответчика, ответчик обратился в суд в связи с бездействием пристава.

В судебном заседании в качестве третьего лица был привлечен Банк «ТРАСТ» (ПАО), который является залоговым кредитором истца.

Банк «ТРАСТ» (ПАО) поддержал позицию ответчика, также указав в своих пояснениях на то, что полное обращение взыскания на арендную плату, поступающую от ответчика, противоречит интересам должника, арендатора и взыскателя одновременно, создает негативные последствия и подрывает перспективы удовлетворения требований взыскателя за счет поступления арендных платежей.

27.12.2022 г. по итогам судебного разбирательства судебным приставом исполнителем было вынесено постановление, которым процент поступлений от арендной платы на счета судебных приставов был снижен.

Таким образом, 30.05.2023 г. после сверок по всем договорам аренды и платежам ответчика за истца на счета РСО, было подготовлено и направлено требование о компенсации расходов ответчика за коммунальные услуги, которые истец должен был оплачивать в связи обязательствами, принятыми на себя в рамках договоров аренды, которое было получено истцом 01.09.2023 г.

В связи с непоступлением на счет ответчика в течение 7 дней денежных средств, указанных в требовании, ответчиком в адрес истца было направлено заявление о зачете взаимных требований от 16.10.2023 г., которое по сути являлось продолжением практики по сальдированию.

Таким образом, все действия ответчика носили последовательный характер соответствовали обычаям делового оборота и действующего законодательства, а сальдирование, совершенные в процессе обычной хозяйственной деятельности, не отличались от сальдирования неоднократно совершенное как до, так и после возбуждения дела о банкротстве.

Все платежи, которые были сальдированы с арендной платой (как постоянной, так и переменной составляющей) являлись исключительно платежами на коммунальные услуги (электричество, воду, тепло) без которых использование объектов недвижимости истца в целях получения аренды невозможно, а осуществляемы с 2019 года сальдирования опосредуют единый комплекс хозяйственных отношений сторон по исполнению договоров аренды.

Судом установлено, что в рамках дела о банкротстве ни одно из заявлений о зачет от 16.10.2023 г. и от 11.01.2024 г., на основании которых было проведено сальдирование, не было признано недействительным.

Довод истца о том, что заявления о зачете от 16.10.2023 г. и от 11.01.2024 г. потенциально приводят к нарушении очередности удовлетворения требований банкротящегося лица ничем не подтверждены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.3 от 26.10.2002 N 127-ФЗ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – «Закон о банкротстве») сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований.

При этом в силу пункта 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника, при рассмотрении которого суду подлежит оценить представленный конкурсным управляющим мотивированные объяснения по вопросу того, интересам каких кредиторов будет противоречить зачет требований, должна быть дана оценка представленным конкурсным управляющим доказательствам/сведениям о наличии/отсутствии на момент зачетов и вынесения соответствующего решения непогашенных требований кредиторов, имеющих приоритет и/или недостаточности денежных средств для удовлетворения и текущих платежей, имеющих приоритет на погашенными требованиями.

Вместе с теми, в представленной истцом позиции подобные сведения не содержатся, иск заявлен не о признании сделки недействительной, а во взыскании арендной платы.

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

На момент рассмотрения настоящего спора материалами дела не подтверждено, что сделки, по зачету взаимных требований от 16.10.2023 и от 11.01.2024 г., совершенные в процессе обычной хозяйственной деятельности, были оспорены в рамках дела о банкротстве и признаны недействительными, в связи с чем довод истца о несостоятельности проведённого ответчиком сальдирования не может быть принят к рассмотрению.

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

На момент рассмотрения настоящего спора материалами дела не подтверждено, что сделки по зачету взаимных требований от 16.10.2023 и от 11.01.2024 г. были оспорены в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с правовой позицией изложенной в п.32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Постановление №63) Заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий (в том числе исполняющий его обязанности - абзац третий пункта 3 статьи 75 Закона) узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве.

Как следует из фактических обстоятельств дела Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2024 года по делу А40-295977/2023 в отношении имущественной массы Частной компании с ограниченной ответственностью «УИЛЛОУ РИВЕР РАШН ХАУЗИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛТД» введена процедуру конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Согласно представленным в дело описям в ноябре 2024 года истец в лице конкурсного управляющего обладал информацией о сальдировании на основании заявлений от 16.10.2023, 11.01.2024, 26.12.2023 г., но никаких сведений об оспорении таких сальдировани/зачетов от конкурсного управляющего в материалы дела не поступало.

Таким образом, установленный частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации годичный срок исковой давности для признания оспоримых сделок (заявлений о зачете от 16.10.2023 г. и от 11.01.2024 г., 26.12.2023 г.) на момент рассмотрения настоящего иска истек.

Судом дана оценка сложившимся между сторонами взаимоотношениям в рамках заключенных договоров аренды, а также проверены расчеты, представленные сторонами в материалы дела, в связи с чем устанолвено.

Ответчиком в процессе судебного была оплачена задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 15 663 262,16 рублей, что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями.

Согласно расчетам, проверенным судом (с учетом уточнений истца), итоговая сумма начисленной постоянной составляющей за период с октября 2021 года и по июль 2024 года по 6-ти Договорам аренды (с учетом условий о налоге на добавочную стоимость) составила 212 930 283,81 рублей.

Ответчиком в материалы дела за период с октября 2021 года и по июль 2024 года были представлены платежные поручения по оплате постоянной составляющей арендной платы на общую сумму 185 922 760,73 рублей.

На сумму 27 037 523,08 рублей ответчиком было подведено итоговое сальдо в рамках обязательств сторон, вытекающих из арендных отношений, что отражено в представленных таблицах, на основании заявлений от 16.10.2023 и от 11.01.2024 г., которые по сути являются сальдированием, а также уведомления о сальдировании от 12.08.2025 и 07.11.2025 г. и письма Конкурсного управляющего от 26.04.2024 г.

После сальдирования переплат по постоянной составляющей арендной платы, согласно представленным платежным поручениям, задолженность, отраженная в таблицах выше, была сальдирована ответчиком в следующем порядке:

1) по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 задолженность за период с 01.12.2021 по 03.07.2024 (ул. Широкая, д. 31) в размере 15 606 037, 41 была сальдирована в следующем порядке:

- за период с 01.12.2022 и по 30.11.2023 г. в размере 9 659 956,61 руб. была сальдирована с платежами ответчика в размере 9 659 956,61 руб. за истца на счет АО «Мосэнергосбыт», ПАО «МОЭК», ООО «ЕвроТрэвел 1» (п/п 766 от 25.01.2022, 589 от 01.03.2022, 799 от 22.02.2022, 800 от 22.03.2022, 801 от 22.03.2022, 33608 от 25.03.2022, 634 от 09.03.2022, 64380 от 08.04.2022, 64377 от 08.04.2022, 64378 от 08.04.2022, 7147 от 29.04.2022, 7146 от 29.04.2022, 7095 от 29.04.2022, 83883 от 22.07.2022, 53339 от 08.07.2022, 44584 от 19.08.2022, 85512 от 21.10.2022, 55883 от 07.10.2022, 22092 от 28.03.2023, 30105 от 10.02.2023, 39868 от 06.04.2023, 8940 от 17.09.2021, 55106 от 20.07.2023, 685 от 08.06.2021, 724 от 08.06.2021, 59536 от 28.12.2023, 26 от 10.01.2022, 766 от 25.01.2022, 59536 от 28.12.2023) на основании заявлений о зачете от 16.10.2023, от 11.01.2024 г.

- за период с 01.12.2023 и по 30.06.2024 г. в размере 5 946 072,80 руб. была сальдирована с платежами ответчика в размере 2 758 635,13 (п/п 66450 от 02.05.2024) за истца на счет АО «Мосэнергосбыт» на основании письма конкурсного управляющего от 26.04.2024 г.; с переплатой постоянной составляющей АП в размере 216 531,75 руб. (по объекту:9-я Парковая, д.68, к.5); с платежами ответчика за коммунальные услуги (в размере суммы переменной части и на счета РСО за одни и те же периоды) в размере 2 969 905,92 руб. (АО Мосэнергосбыт: п/п 2057 от 05.10.2021, 4999 от 22.10.2021, 8718 от 16.11.2021, 8719 от 16.11.2021, 7811 от 09.11.2021, 9700 от 23.11.2021; № 1656 от 07.12.2021, 156 от 21.12.2021; ПАО «МОЭК»: п/п 4605 от 19.10.2021, 4603 от 19.10.2021, 4606 от 19.10.2021, 4602 от 19.10.2021, 4604 от 19.10.2021, 4607 от 19.10.2021, 9708 от 23.11.2021, 9703 от 23.11.2021, 9704 от 23.11.2021, 9709 от 23.11.2021, 9702 от 23.11.2021, 9707 от 23.11.2021, 9705 от 23.11.2021, 9706 от 23.11.2021, 546 от 28.12.2021, 545 от 28.12.2021, 544 от 28.12.2021, 543 от 28.12.2021, 542 от 28.12.2021, 541 от 28.12.2021, 540 от 28.12.2021, 539 от 28.12.2021, 264 от 28.01.2022, 263 от 28.01.2022, 261 от 28.01.2022, 262 от 28.01.2022,265 от 28.01.2022, 266 от 28.01.2022, 260 от 28.01.2022; АО «Мосводоканал»: п/п 4623 от 19.10.2021, 3292 от 12.10.2021, 4624 от 19.10.2021, № 9719 от 23.11.2021, 9718 от 23.11.2021 546 от 28.12.2021, 545 от 28.12.2021, 544 от 28.12.2021, 543 от 28.12.2021, 542 от 28.12.2021, 541 от 28.12.2021, 552 от 28.12.2021, 551 от 28.12.2021, 259 от 28.01.2022, );

2) по Договору аренды помещений № УА38- 06/07/13 от 15.06.2013 за период с 01.12.2021 по 30.04.2024 (ул. Генерала Белобородова, д. 17, пом. 1/1) задолженность отсутствует.

3) по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 10.11.2023 (ул. Живописная д. 12, к. 1, пом. 1/1) задолженность в размере 119 764,32 была сальдирована с платежами ответчика за истца на счет АО «Мосэнергосбыт» (п/п 78622 от 02.12.2022) в размере 119 764,32 руб. на основании заявлений о зачете от 16.10.2023.

4) по Долгосрочному договору аренды помещений № 255д от 01.02.2007 (ул. Михалковская, д. 6) за период с 01.12.2021 г. по 13.02.2024 г. задолженность в размере 483 799,83 руб. была сальдирована с платежами ответчика за истца на счет АО «Мосэнергосбыт», ПАО «МОЭК» (п/п 98894 от 30.01.2023, 98893 от 30.01.2023, 1200 от 31.01.2023, 1205 от 31.01.2023) в размере 483 799,83 руб. на основании заявлений о зачете от 16.10.2023 г.

5) по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 04.03.2024 (бульвар Новочеркасский, д. 20, к. 1, пом 1/1) задолженность в размере 12 232 653,95 руб. была сальдирована с платежами ответчика за истца на счет АО «Мосэнергосбыт», ПАО «МОЭК», АО "Мосводоканал", ООО "Евро Трэвэл 1 ", ГБУ «Жилищник района Хорошево-Мневники», ГБУ «Жилищник района Марьино», ТСЖ Митинский Оазис-7 (п/п 587 от 01.03.2022, 588 от 01.03.2022, 800 от 22.03.2022, 801 от 22.03.2022, 33607 от 25.03.2022, 636 от 09.03.2022, 635 от 09.03.2022, 33608 от 25.03.2022, 86550 от 20.04.2022, 86552 от 20.04.2022, 64379 от 08.04.2022, 64380 от 08.04.2022, 64378 от 08.04.2022, 64379 от 08.04.2022, 64380 от 08.04.2022, 64377 от 08.04.2022, 64378 от 08.04.2022, 47208 от 20.05.2022, 47209 от 20.05.2022, 47210 от 20.05.2022, 7095 от 29.04.2022, 8232 от 19.09.2022, 74798 от 02.09.2022, 85512 от 21.10.2022, 35920 от 28.12.2022, 22092 от 28.03.2023, 54409 от 01.06.2023, 54405 от 01.06.2023, 54387 от 01.06.2023, 54400 от 01.06.2023, 54401 от 01.06.2023, 54406 от 01.06.2023, 55183 от 02.06.2023, 49765 от 30.05.2023, 54397 от 01.06.2023, 98904 от 30.01.2023, 98896 от 30.01.2023, 98898 от 30.01.2023, 98900 от 30.01.2023, 98899 от 30.01.2023, 39862 от 06.04.2023, 39861 от 06.04.2023, 39859 от 06.04.2023, 39863 от 06.04.2023, 39856 от 06.04.2023, 39858 от 06.04.2023, 39857 от 06.04.2023, 39860 от 06.04.2023, 39855 от 06.04.2023, 39864 от 06.04.2023, 86616 от 26.04.2023, 86615 от 26.04.2023, 83602 от 25.04.23, 86614 от 26.04.2023, 83603 от 25.04.2023, 50551 от 31.05.2023, 50552 от 31.05.2023, 50548 от 31.05.2023, 50550 от 31.05.2023, 50549 от 31.05.2023, 35939 от 28.12.2022, 1193 от 31.01.2023, 86617 от 26.04.2023, 1189 от31.01.2023, 39868 от 06.04.2023) в размере 8 790 497,95 руб. на основании заявлений о зачете от 16.10.2023 г; на основании уведомления о сальдировании от 07.11.2025 г. в размере 3 442 161,79 руб. с суммой обеспечительного взноса, уплаченного ответчиком истцу (п/п 4218 от 05.11.2013 г.) и не возвращенного истцом.

6) по Долгосрочному договору аренды помещений от 19.11.2004 за период с 01.12.2021 по 09.11.2023 (ул. 9 Парковая, д. 68, к. 5) задолженность отсутствует.

Согласно представленным в материалы дела документам, истец имеет перед ответчиком дебиторскую задолженность по возврату Обеспечительного взноса в размере 5 110 389,38 рублей, уплаченного ответчиком по договору аренды №УА38/06/07/13 от 15.06.2013 г. Данный факт истцом не оспаривается.

Ввиду невозврата истцом Обеспечительного взноса в размере 5 110 389,38 рублей, ответчик произвел сальдирование суммы неустойки в размере 788 084,20 рублей с сумой задолженности по возврату Обеспечительного взноса, о чем истцу было направлено соответствующее уведомление от 12.08.2025 г.

Указанная неустойка была рассчитана ответчиком, исходя из условий договоров аренды за несвоевременную оплату постоянной составляющие арендной платы в размере 15 663 262,16 рублей, которая была погашена после подачи иска, что подтверждается платежными поручениями платежным поручениями № 34249 от 05.06.2025, № 17935 от 23.05.2025, № 34248 от 05.06.2025, № 35902 от 05.06.2025, № 34247 от 05.06.2025.

Доводы истца о том, что уведомления о сальдировании от 12.08.2025 и от 07.11.2025 г. являются односторонним зачетом по смыслу ст.410 ГК РФ и нарушением запрета, предусмотренного абз.7 п.1 ст.126 Закона о банкротстве, являются несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 этой статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, правовая природа обеспечительного платежа свидетельствует о его платежной функции, а уменьшение размера долга по арендным платежам на сумму внесенного Обеспечительного взноса относится к порядку расчетов между сторонами и не может быть квалифицировано в качестве зачета по смыслу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не предполагает возникновения у ответчика как арендатора встречного однородного денежного требования к Арендодателю.

При этом Обеспечительный взнос является ничем иным, как одним из способов внесения арендной платы (предоплатой), а значит, не обладает признаками зачета или сделки с предпочтением.

Глава 26 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способы прекращения обязательств и наряду с зачетом, одним из способов прекращения обязательств является исполнение.

Таким образом, учет суммы Обеспечительного взноса при формировании размера задолженности относится к расчетам сторон.

Удержание оспариваемой суммы в общем размере 4 230 245,99 рублей 00 коп. (3 442 161,79 руб. в счет постоянной составляющей арендной платы по договору аренды объекта недвижимости, расположенному по адресу: <...>, и 788 084,20 руб. в счет неустойки по договорам аренды) из суммы Обеспечительного взноса при формировании размера задолженности относится к расчетам сторон, а именно, действиям по подведению сальдо взаимных предоставлений в рамках договоров аренды, в связи с чем положения ст.411 ГК РФ не подлежат применению.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564, 22.03.2019 N 302-ЭС18-10331(2), Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946.

Доказательств того, что в данном случае такой порядок расчетов нарушает очередность удовлетворения требований кредиторов истцом не представлено.

Суд также проверил расчеты истца по начисленной неустойке и считает их не подлежащим удовлетворению по следующим причинам.

Согласно условиям договоров аренды, по которым была оплачена задолженность, ежемесячный размер Постоянной составляющей арендной платы определяется в процентном соотношении к чистой выручке за расчетный месяц, но не менее согласованной сторонами суммы постоянной составляющей арендной платы.

При этом Арендатор обязуется до 10-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем, представлять Арендодателю отчет об обороте, полученном в арендуемом помещении за прошедший месяц.

На основании указанного отчета Арендодатель исчисляет Арендатору постоянную составляющую арендной платы за прошедший месяц.

Дата платежа считается дата списания суммы платежа с корреспондентского счета банка Арендатора.

Вместе с тем, договором не предусмотрен срок предоставления Арендодателем счета на оплату Постоянной составляющей арендной платы.

При таких условиях применим п.2. ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствие с которым в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение 7-ми дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Расчет пени, произведенный ответчиком соответствует условиям договоров и действующему законодательству.

Поскольку судом при рассмотрении данного дела установлено отсутствие задолженности ответчика по оплате постоянной составляющей арендной платы за спорный период, заявленные требования в части суммы основного долга, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 381.1, 408, 410, 606, 614 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Учитывая отсутствие нарушения сроков внесения, предусмотренных договором платежей с учетом установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств и условий договора за спорный период, оснований применения к ответчику ответственности, предусмотренной договорами аренды, не имеется, в связи с чем требование о взыскании пени (неустойки), в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 381.1, 408, 410, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина