Решение от 26 февраля 2018 г. по делу № А40-219376/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

27.02.2018 г. Дело № А40-219376/17-133-1934

г. Москва

Решение в полном объеме изготовлено: 27.02.2018

Резолютивная часть решения объявлена:15.02.2018

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Михайловой Е.В.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истец – ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ»

к ответчику – Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

о понуждении осуществить определенные действия

при участии представителей:

от истца: ФИО2, дов. бн от 09.01.2018 г., пред.паспорт, ФИО3, дов. бн от 09.01.2018 г., пред.паспорт

от ответчика: ДГИ г.Москвы – Клоков Е,В.., дов. № 33-Д-1280/17 от 27.12.2017 г., пред.удост., Правительство Москвы – ФИО4, дов. № 4-47-47/8 от 18.01.2018

УСТАНОВИЛ:

В окончательном виде иск заявлен ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» соглашение об установлении нового срока (пролонгации) заключенных договоров аренды земельных участков путём внесения изменений в пункты 2.1 договора аренды земельных участков для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. №№ И-06-001116, И-06-001112, И-06-001114, И-06-001115, И-06-001119, изложив их в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

В ходе судебного разбирательства истец иск поддержал, указав, что требования к Правительству Москвы, которое заявлено в качестве ответчика, но без указания требований, не заявляет.

Суд, изучив материалы дела и выслушав представителя истца, пришёл к следующим выводам.

Между ЗАО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» (впоследствии преобразованного в истца) и Правительством Москвы заключен Инвестиционный контракт от 28.12.2000 № ДМЖ.00.ЮЗАО.00222, предусматривающий строительство новых жилых домов на месте старого пятиэтажного ветхого жилого фонда.

В рамках рассмотрения дела № А40-905/11-150-7, Арбитражный суд г. Москвы установил, что указанный инвестконтракт по своей правовой природе отвечает признакам соглашения о развитии застроенной территории. Также суд оценил Постановление Правительства Москвы от 30.12.2003 № 1075-ПП как общий распорядительный документ, принятый в порядке ст. 29 ЗК РФ о предоставлении земельных участков в <...> Юго-Запада, согласно которому последующая процедура оформления состояла в выделении земельных участках в его границах и оформлении договоров аренды.

В связи с чем, судом сделан вывод о том, что земельный участок «подлежит оформлению в аренду в порядке, аналогичном предусмотренному п.2.1 ст. 30 Земельного Кодекса РФ, т.е. без проведения торгов».

Таким образом, между ЗАО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, был заключен договор аренды земельного участка от 15.11.2012 г. № М-06-510557, для строительства 9 (девяти) новых жилых корпусов. В 2016 году, согласно решению от 28.01.2016 г. (протокол № 3 п.12) Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее ГКЗ), ЗАО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» на праве аренды были переданы 9 (девять) земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка с КН 77:06:0003013:1020.

В результате чего, со сроком действия до 31.12.2017 г., были заключены следующие договоры аренды земельных участков:

Для

строительства

корпуса

Кадастровый номер

з/у

Общая

площадь

Договор аренды земли №

3
77:06:0003013:17890

10 605 кв.м.

И-06-001117 от 05.07.2016

10

77:06:0003013:17891

9086 кв.м.

И-06-001111 от 05.07.2016

11

77:06:0003013:17889

7 372 кв.м.

И-06-001110 от 05.07.2016

7
77:06:0003013:17894

14 102 кв.м.

И-06-001113 от 05.07.2016

1
77:06:0003013:17895

9 532 кв.м.

И-06-001116 от 05.07.2016

2
77:06:0003013:17892

10 605 кв.м.

И-06-001112 от 05.07.2016

8
77:06:0003013:17893

9 305 кв.м.

И-06-001114 от 05.07.2016

9А

77:06:0003013:17896

8 400 кв.м.

И-06-001115 от 05.07.2016

9
77:06:0003013:17897

7 423 кв.м.

И-06-001109 от 05.07.2016

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке, в т.ч., спорные.

Особыми условиями (п. 4.3 договоров) установлено, что истец обязан осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта в течение срока, указанного в п. 2.1 договоров, т.е., до 31.12.2017 г.

В июне 2016 года, ГЗК (протокол № 21 от 23.06.2016 п.15) было принято решение о продлении срока реализации второго этапа инвестиционного проекта в части строительства жилых домов по адресам: Обручевский кв. 38, корп.9, корп.9А, корп.8, корп.1 и корп.2. Срок исполнения обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию указанных жилых домов, должен был быть осуществлен не позднее 1 мая 2020 г.

В связи с чем, было принято Постановление Правительства Москвы № 500-ПП от 09.08.2016г. о внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 17.10.2012г. № 578-ПП, вследствие чего заключено Дополнительное соглашение № 6 от 12.09.2016г. к Инвестиционному контракту от 28.12.2000 № ДМЖ.ОО.ЮЗАО.00222.

Отмечая, что установленный условиями инвестконтракта срок строительства объектов, превысил сроки действия договоров аренды земельных участков, ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» письмом от 12.12.2016 № 129-НС обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с просьбой внести изменения в договоры аренды от 05.07.2016 г. №№ И-06-001109, И- 06-001112, И-06-001114, И-06-001115 и И-06-001116, земельных участков по адресу: г. Москва, район Обручевский, кв.38А в части срока их действия.

Решением ГЗК от 20.04.2017 г. (протокол № 13 п.14), было принято решение о продлении сроков исполнения обязательств по строительству указанных выше жилых домов на до 01.05.2020 без применения к арендатору земельных участков штрафных санкций с внесением соответствующих изменений в условия договоров аренды земельных участков от 05.07.2016 №№ И-06-001109, И-06-001112, И- 06-001114, И-06-001115, И-06-001116.

Распоряжениями Департамента городского имущества от 19.05.2017 г., № 14313, № 14311, №14312, № 14314 и № 14697 от 24.05.2017 г., было принято решение об установлении срока исполнения обязательства по строительству объектов до 01.05.2020 г., с внесением соответствующих изменений в условия заключенных договоров.

На основании вышеперечисленных решений, Департамент городского имущества г. Москвы, от 29.05.2017 г. подготовил Дополнительные соглашения к соответствующим договорам аренды земельных участков в которых, без изменения срока действия непосредственно Договоров, действовавших до 31.12.2017г., в статью «Особые условия» были внесены изменения касающиеся срока завершения строительства объектов.

При этом, непосредственно срок аренды земельных участков для целей капитального строительства от 05.07.2016 г.: №№ И-06-001109, И- 06-001112, И-06-001114, И-06-001115 и И-06-001116, по адресу: г. Москва, район Обручевский, кв.38А, изменен не был, отмечает истец.

Истец обратился в регистрирующий орган для внесения соответствующих изменений, однако, государственный регистратор приостановил регистрацию, указав, что сделка является мнимой и указав, что дополнительные соглашения к договорам не соответствуют нормам действующего законодательства.

Истец вновь обратился в Департамент за продлением сроков аренды земельных участков, на что истцу был дан ответ от 07.08.2017 с указанием на правомерность предпринятых Департаментом действий. Истец, письмом от 19.09.2017 г. обратился в Администрацию, указав на неправомерность позиции ДГИ в отношении срока действия договоров аренды земельных участков, указанной в ответе от 07.08.2017 г.

В своем обращении истец отметил, что срок действия договора аренды является существенным вопросом и соглашение по сроку не достигнуто, отметив также, что нормы конкретизирующие возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изложены в п.3-5 ст.39.6 ЗК РФ.

Таким образом, поясняет истец, срок действия договора аренды, является существенным вопросом, соглашение по которому сторонами не было достигнуто. Истец указывает, что срок действия договоров аренды не изменился, а условиями дополнительных соглашений продлено только право использования земельных участков.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

В п. 13 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Истец поясняет, что условия, установленные указанными нормами, им исполнены, а именно:

- заявления о продлении сроков действия договоров поданы до дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, т.е. до 31.12.2017 г.;

- иные лица не обладают исключительным правом на приобретение данных земельных участков;

- ранее заключенные договоры аренды земельных участков не были расторгнуты по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

- на момент обращения о продлении договоров аренды земельных участков, имелись предусмотренные подпунктами 5 и 13 п.2 ст.39.6 основания для предоставления без проведения торгов земельных участков, договоры аренды которых были заключены без проведения торгов – действующий инвестконтракта, признанного решениями судов соглашением о развитии застроенной территории.

Таким образом, резюмирует истец, право ведения истцом строительных работ до 01.05.2020 г. подтверждено Правительством Москвы, сроки действия договоров аренды земельных участков установлены до 31.12.2017 г., условиями договоров установлено прекращение обязательств их надлежащим исполнением.

Однако, отмечает истец, изменения в сроки действия договоров не внесены, несмотря на то, что сроки действия договоров аренды должны быть пропорциональны срока исполнения обязательств по инвестконтракту.

Отсутствие действующих договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей капитального строительства, нарушает права истца, поясняет последний. Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Истцу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ он имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, нельзя признать правомерной позицию ответчика – Департамента городского имущества города Москвы о том, что изменение срока использования земельных участков является достаточным условием для целей завершения строительства объектов, ввиду наличия совокупности условий, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ, на стороне истца.

Кроме того, при удовлетворении требований суд исходит также из того, что , например, Согласно Распоряжению от 24.05.2017 г. № 14697

"2.Установить срок исполнения обязательств по строительству объектадо 01 мая 2020 г. без применения к арендатору земельного участка штрафныхсанкций.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 05 июля 2016 г. № И-06-001115 в соответствии с пунктом 2 настоящего распоряжения."

Между тем, в соответствии с договором (п.4.3.)"Арендатор обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в течении срока, указанного в п.2.1.", тогда как пункт 2.1. Договора - это срок действия договора.

Таким образом, из взаимосвязи данных пунктов договора (2.1. и 4.3.) можно сделать единственный вывод, что поскольку срок строительства и срок действия договора совпадают датой, которая определена только в пункте 2.1., то и целью Распоряжения было внесение изменений и в срок действия Договора аренды, обратное, противоречило бы по сути продолжения правовых отношений и экономической заинтересованности сторон, принципу разумности и стабильности гражданского оборота.

Таким образом, требование истца является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 106,110, 197-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы, как функциональный орган Правительства Москвы, во исполнение Решения ГЗК от 20.04.2017 г. (протокол № 13 п. 14), заключить с ООО «РЕМСТРОЙТРЕСТ» соглашения об установлении нового срока (пролонгации), заключенных Договоров аренды земельных участков, путем:

- Внесения изменения в п.2.1. Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. № И-06-001116, изложив его в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

- Внесения изменения в п.2.1. Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. № И-06-001112, изложив его в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

- Внесения изменения в п.2.1. Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. № И-06-001114, изложив его в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

- Внесения изменения в п.2.1. Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. № И-06-001115, изложив его в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

- Внесения изменения в п.2.1. Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 05.07.2016 г. № И-06-001109, изложив его в редакции: «Договор заключен сроком до 01 мая 2020 года».

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Михайлова