Решение от 15 ноября 2022 г. по делу № А83-13575/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


15 ноября 2022 года Дело №А83-13575/2022


Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (298600, <...>; ОГРН <***>, ИНН/КПП 9103015492/910301001)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ванда» (298607, РОССИЯ, РЕСП. КРЫМ, ЯЛТА Г.О., ЯЛТА Г., СТРОИТЕЛЕЙ УЛ., Д. 6А, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. 3-4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2014, ИНН: <***>, КПП: 910301001)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Администрация г. Ялты Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ванда» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с КН 90:25:060401:263, площадью 15000 кв.м, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт. Никита, ул. Кедровая. До начала судебного заседания от ООО «Южное сияние» поступил отзыв на исковое заявление. Суд приобщил отзыв к материалам дела. Суд приобщил отзыв к материалам дела.

Заявленные требования администрация мотивирует положениями ст.ст. 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает на нарушение обществом с ограниченной ответственностью «Ванда» условий договора аренды земельного участка от 12.04.2019 в части неосвоения земельного участка в течение 3 (трёх) лет.

Участники судебного процесса явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили; о дне, месте и времени судебного заседания уведомлены судом надлежащим образом и своевременно.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении сторон о дне, месте и времени судебного заседания.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

12.04.2019 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Ванда» заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 05.07.2019 №90:25:060401:263-90/090/2019-2 (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 15000 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060401:263, из категории земель - «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью Договора.

Согласно п. 1.2 Договора вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1). Категории земель: земли населенных пунктов.

Договор заключен сроком до 16.12.2056 (п.2.1 Договора).

В соответствии с п.4.1.5 Договора Арендодатель имеет право в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, письменно уведомив об этом Арендатора за месяц до наступления такого

а) невнесения Арендатором арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором условий договора;

в) использования Арендатором участка не в соответствии с видом разрешенного использования;

г) использования Арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка;

д) неиспользования (неосвоения) участка в установленные договором сроки и порядке.

Согласно п. 4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно п.4.4.4 Договора Арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Как усматривается из материалов дела, 07.06.2022 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка с кадастровым номером 90:25:060401:263, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>.

По результатам осмотра земельного участка составлен акт осмотра земельного участка от 07.06.2022, которым установлено, что земельный участок свободен от застройки, не огражден, не освоен. На земельном участке произрастают зеленые насаждения, подлежащие инвентаризации и передаче на ответственное хранение получателя земельного участка. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы. Наличие охранных зон магистральных коммуникаций и водных объектов не установлено.

Поскольку Арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, Департамент обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2022 №3887/02.1-25.

Полагая, что ООО «Ванда» допустило существенные нарушения в рамках исполнения обязательств по договору аренды земли от 12.04.2019, а именно неосвоение земельного участка в течение 3 (трёх) лет с целью осуществления строительных работ, а также учитывая, что в досудебном порядке спор разрешен не был, администрация обратилась в суд с данным исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка.

При этом, существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку, земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии с ч.1 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства" при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Таким образом, арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При этом, как следует из материалов дела, ООО «Ванда» 16.11.2020 была подана заявка №94928 в ГУП РК «Крымэнерго» на осуществление технологического присоединения объекта, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт.Никита, ул. Кедровая, КН 90:25:060401:263, площадью 15000 кв.м.

Согласно поданной заявке между ООО «Ванда» и ГУП РК «Крымэнерго» заключен договор №460/15-2596-21 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, кроме того были согласованы технические условия к договору от 20.08.2021.

Кроме того, ООО «Ванда», через официальный интернет портал государственных и муниципальных услуг Республики Крым, было направлено заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт.Никита, ул. Кедровая, КН 90:25:060401:263, площадью 15000 кв.м. При этом, обществом ГПЗУ по состоянию на 28.06.2022 не получен.

Суд отмечет, что представленными ответчиком доказательствами подтверждается невозможность разработки проектной документации по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что общество не имело возможности освоить земельный участок и приступить к строительству по независящим от воли арендатора причинам.

Истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор, и по вине арендатора создались такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды.

Более того, суд обращает внимание, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие совершение действий для получения документов, необходимых для начала осуществления строительных работ и, соответственно, освоения земельного участка.

Также, суд отмечает, что согласно ст. 430 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как ранее было установлено судом, договор аренды земельного участка действует до 16.12.2056, а земельный участок предоставлялся для строительства.

Как установлено судом выше, согласно п.4.4.4 Договора Арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

При этом, как следует из материалов дела, договор зарегистрирован в установленном порядке 05.07.2019, при этом департаментом обследование фактического использования земельного участка проводилось 07.06.2022.

При таких обстоятельствах, учитывая, что из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, арендатор не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным причинам, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 ЗК РФ.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Суд приходит к выводу, что такая мера ответственности, как расторжение договора, не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны.

При этом, действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

По мнению суда, в рассматриваемом случае поведение ответчика свидетельствует о намерении достижения перечисленных публичных целей. Осуществленные обществом темпы освоения земельного участка не влекут невозможность достижения целей заключения договора, тем более, с учетом срока его действия.

На основании вышеизложенного, оснований для расторжения договора аренды суд не усматривает, в связи с чем, требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья М.П. Авдеев