Решение от 26 июня 2023 г. по делу № А41-36398/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-36398/23
26 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Красногорск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к АО «Затонское» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ООО «Истра-Логистика» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды от 22.12.2011 № 765, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020213:148, о взыскании судебной неустойки,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Затонское» (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды от 22.12.2011 № 765, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020213:148, о взыскании судебной неустойки.

В судебном заседании суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству по существу.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 22.12.2011 № 765 земельных участков, образованных в результате перераспределения.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

При расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем виде.

В ходе проведенного выездного обследования (осмотра) 09.02.2023 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:148 выявлено, что в нарушение установленного вида разрешенного использования, а также в отсутствие согласований и выданной разрешительной документации, в границах указанного земельного участка осуществлено строительство (размещение) одноэтажного торгового объекта, ориентировочной площадью 130 кв.м.

ФИО2 признаки использования земельного участка с нарушением утвержденного вида разрешенного использования и категории земель (нецелевое использование) и неиспользование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды и установленным видом разрешенного использования, а также наличие объекта, который, в соответствии с нормами ч. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ПС РФ) имеет признаки самовольной постройки.

В адрес ответчика направлена претензия от 09.02.2023 об устранении выявленных нарушений, или представления соответствующей разрешительной документации.

По результатам проведенного повторного осмотра 10.03.2023 выявлено, что нарушения не устранены.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией 09.02.2023 истец уведомил ответчика о выявлении нарушения условий договора и заявил о намерении обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в случае нестранения ответчиком указанных нарушений.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации и указанному адресу в реквизитах договора аренды от 22.12.2011 № 765.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в пункте 5.3.3 договора аренды стороны согласовали право арендатора передавать свои права и обязанности по Договору аренды третьим лицам, а также отдавать в залог арендные права на земельные участки при условии письменного уведомления арендодателя.

Согласно пункту 5.4.7 договора аренды стороны установили обязанность арендатора в случае передачи прав и обязанностей арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

Между ответчиком и ООО «Истра-Логистика» заключен договор от 19.04.2023 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, в соответствии с которым ответчик передал, а ООО «Истра-Логистика» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020213:148, принадлежащие Ответчику по Договору аренды.

Согласно пункту 1.3 договора уступки земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020213:148 считается полученным третьим лицом с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Договора уступки.

Ответчик, во исполнение условия пункта 5.4.7 договора аренды, уведомил истца о передаче третьему лицу прав и обязанностей арендатора на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020213:148, приложив к уведомлению копию Договора уступки (уведомление от 24.04.2023 исх. №371-ЗТ).

Уведомление от 24.04.2023 исх. № 371-ЗТ получено истцом, что подтверждается штампом истца от 02.05.2023 о получении на первой странице уведомления.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 15.05.2023 на основании договора уступки зарегистрирован переход прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:148 с ответчика на третье лицо (номер государственной регистрации 50:11:0020213:148-50/422/2023-4), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.05.2023.

Соответственно, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:148 на законном основании перешло к третьему лицу (ООО «Истра-Логистика»).

Ответчик уведомил истца о государственной регистрации Договора уступки, приложив к уведомлению копии Договора уступки и выписку из ЕГРН от 15.05.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020213:148 (уведомление от 18.05.2023исх. № 1256-ЗТ).

Уведомление исх. № 1256-ЗТ получено истцом 19.05.2023, что подтверждается штампом истца о получении на первой странице уведомления.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что АО «Затонское» является ненадлежащим ответчиком по заявленным исковым требованиям.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец