Решение от 5 июня 2019 г. по делу № А50-5260/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

05.06.2019 года Дело № А50-5260/19

Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05.06.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Овчинниковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (614000, <...>, ОГРНИП 311590207600025, ИНН <***>)

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» (614095, <...>, этаж 5, офис 6, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании передать в собственность объект незавершенного строительства и осуществлении регистрации перехода права собственности,

при участии представителя истца ФИО2 – по доверенности от 14.02.2019, ФИО3 о, паспорт,

в отсутствие представителя ответчика,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» (далее ответчик) об обязании передать истцу объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения магазина, 1 очередь, общей площадью 1696,86 кв.м, кадастровый номер 59:01:4311942:254, степень готовности 66%, расположенный по адресу: <...> и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» к ИП ФИО4 ФИО5 на указанные помещения в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец на иске настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заключения кадастрового инженера от 22.05.2019 об идентификации нежилого помещения (объекта инвестирования) относительно объекта незавершенного строительства встроенно-пристроенные помещения магазина с кадастровым номером 59:01:4311942:254, площадью застройки 2445,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> очередь строительства.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в дело представил отзыв, в соответствии с которым указал, что на момент рассмотрения дела в суде строительство объекта не закончено, общий объем финансирования по договору осуществлен истцом в сумме 55106121 руб. 14 коп., готовность объекта составляет 66%, по смыслу документации на строительство объекта, включая проектную документацию, заключение проектной документации, разрешение на строительство, все строительство здания по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, д.143, разделено на три самостоятельных этапа (очереди), каждая из которых может быть введена в эксплуатацию самостоятельно.

Ответчик также указал в отзыве, что заключенные в отношении жилых помещений в доме по данному адресу договоры долевого участия в строительстве содержат п. 1.5, предусматривающий, что участник долевого строительства не вправе претендовать на нежилые помещения в данном доме, которые являются самостоятельными объектами финансирования и не относятся в соответствии с настоящим пунктом договора и действующим законодательством РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме.

Как следует из материалов дела, между ООО «АВИАТОР-3» (застройщик) и ИП ФИО4 Ю.Р.О. (инвестор) заключен договор № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017 инвестирования строительства нежилого помещения, в соответствии с которым за счет инвестиционного взноса ИП ФИО3 О. осуществляется финансирование строительства объекта - нежилого помещения общей площадью 1659,02 кв.м. на 1 этаже, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1, общей площадью 46,84 кв.м. в подвале, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1-4/1. Объект расположен в здании по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, 143 (л.д.14-17).

Согласно п.1.1 договора стороны предусмотрели, что настоящий инвестиционный договор не преследует цели строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем, инвестор не принимает на себя обязательство по финансированию строительства жилых помещений в доме, а также объектов общего имущества в указанном доме.

Стороны договора предусмотрели, что инвестиционный договор не является договором об участии в долевом строительстве и на отношения сторон по данному договору не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 2.2. инвестиционного договора определены характеристики объекта, который должен быть в рамках договора создан за счет инвестиционного взноса, инвестора и передан инвестору в собственность, определен срок выполнения застройщиком договорных обязательств - окончание строительства до 2 квартала 2018 года, с возможным отступлением от указанного срока на три месяца; передача объекта в собственность инвестора - в течение трех месяцев с момента окончания строительства, установлена сумма инвестиционного взноса инвестора в размере 71 542 964, 00 рубля, а также график ее уплаты.

Сторонами оформлено и подписано Приложение №2 к инвестиционному договору - План объекта Приложение № 1 - График финансирования.

18 декабря 2017 года сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному договору № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017, которым были внесены изменения в инвестиционный договор, в том числе в связи с принятием решения о внесении изменений в проектную документацию в отношении строящегося здания и выделения работ по строительству объекта - нежилого помещения в самостоятельный этап строительства - этап №1 (л.д.22-23).

В соответствии с п.1 Приложения № 1 к дополнительному соглашению № 1 от 18.12.2017 к договору инвестирования строительства нежилого помещения № 4A3-18-90/17 от 23.06.2017, сторонами было закреплено, что на момент заключения дополнительного соглашения № 1 истцом произведена оплата по договору в размере 48 273 821, 20 руб.

По условиям дополнительного соглашения № 1 к вышеназванному инвестиционному договору, стороны дополнительно предусмотрели следующие условия: срок ввода объекта - нежилых помещений (1-й этап строительства) в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года с возможным отступлением от указанного срока на 1 месяц, обязательства инвестора по оплате инвестиционного взноса являются встречными по отношению к обязательствам застройщика по осуществлению мероприятий по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию в соответствии с Графиком производства строительных работ.

Нарушение застройщиком более чем на один месяц графика производства строительных работ является основанием для прекращения внесения инвестором платежей по инвестиционному договору.

В соответствии с положениями инвестиционного договора № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017, дополнительного соглашения № 1 от 18.12.2017 к указанному инвестиционному договору, 01.02.2019 года истек срок, в течение которого застройщик обязан был окончить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и передать в собственность инвестора.

По состоянию на 01.02.2019 года строительство объекта не завершено, строительство фактически не ведется. За ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения магазина, 1 по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, д. 143, степень готовности незавершенного строительства - 66%, кадастровый номер объекта - 59:01:4311942:254, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2018.

По состоянию на 01.02.2019 график производства строительных работ нарушен, строительство прекращено, выполнен объем работ по строительству Объекта (1 очередь) на 66% (не завершены строительные работы по Графику в объеме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию).

Регистрация за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства, представляющий собой строившийся за счет средств инвестора (истца) объект – нежилые помещения в здании по адресу г.Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, д. 143, подтверждает прекращение производства строительных работ (то есть объект не является объектом договора строительного подряда).

По состоянию на 01.02.2019 инвестором произведена оплата инвестиционного взноса в размере 55 106 121, 14 рублей, что составляет 76,91% от размера инвестиционного взноса, предусмотренного инвестиционным договором № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017.

Размер произведенного инвестором финансирования строительства объекта превышает объем выполненных застройщиком работ по строительству объекта.

Сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов по договору инвестирования по состоянию на 31.12.2018, которым подтверждается внесение истцом денежных средств по договору в размере 55 106 121, 14 рублей.

Истцом 05.02.2019 в адрес ответчика была направлена претензия о передаче незавершенного строительством объекта в собственность истцу и регистрации перехода права собственности.

Ответ от ответчика на претензию истцом не получен.

В связи с тем, что на момент предъявления иска дальнейшее строительство объекта не ведется ответчиком, это приводит к разрушению строительных конструкций и ухудшению технических характеристик возведенного объекта, что нарушает права инвестора на получение в собственность в соответствии с условиями инвестиционного договора объекта, отвечающего установленным характеристикам и качеству, позволяющему использовать его по назначению, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

При заключении инвестиционного договора № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017 на строительство нежилого помещения стороны согласовали порядок его исполнения, на истца возложена обязанность финансирования строительства в установленном договором объеме, а на ответчика возложена обязанность передать предмет инвестирования инвестору по окончании строительства.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Таким образом, объект инвестирования становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Нормами Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части норм, не противоречащих Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

При этом законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Если не установлено иное, оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости надлежит, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП за покупателем.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее-Постановление № 54) продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору он вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Как видно из материалов дела и не отрицается ответчиком, по состоянию на 01.02.2019 строительство объекта не завершено, строительство фактически не ведется, за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения магазина, 1 по адресу: г.Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, д. 143, степень готовности незавершенного строительства - 66%, кадастровый номер объекта - 59:01:4311942:254, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2018 (л.д.31).

По состоянию на 01.02.2019 инвестором произведена оплата инвестиционного взноса в размере 55 106 121, 14 рублей, что составляет 76,91% от размера инвестиционного взноса, предусмотренного инвестиционным договором № 4АЗ-18-90/17 от 23.06.2017.

Размер произведенного инвестором финансирования строительства объекта превышает объем выполненных застройщиком работ по строительству объекта.

Сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов по договору инвестирования по состоянию на 31.12.2018, которым подтверждается внесение истцом денежных средств по договору в размере 55 106 121, 14 рублей (л.д.29).

Таким образом, судом установлено, что истец выполнил обязательства по финансированию строительства нежилых помещений, ответчик зарегистрировал право собственности на помещения, и, обладая юридической возможностью передать помещения инвестору, от такой передачи уклоняется.

Кроме того, суд учитывает доводы истца о том, что прекращение ответчиком строительных работ на объекте приводит к разрушению строительных конструкций и ухудшению технических характеристик возведенного объекта, что нарушает права инвестора на получение в собственность в соответствии с условиями инвестиционного договора объекта, отвечающего установленным характеристикам и качеству, позволяющему использовать его по назначению.

Таким образом, заявленный истцом иск суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы истца по уплате госпошлины по иску в сумме 12000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать индивидуальному предпринимателю ФИО4 ФИО5 (ОГРНИП 311590207600025, ИНН <***>) объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные помещения магазина, 1 очередь, общей площадью 1696,86 кв.м, кадастровый номер 59:01:4311942:254, степень готовности 66%, расположенный по адресу: <...> и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» к ИП ФИО4 ФИО5 на указанные помещения в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ИП Азизова Юсифа Рагиф Оглы (ОГРНИП 311590207600025, ИНН <***>) в возмещение расходов на уплату госпошлины 12000 руб. (двенадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья С.А. Овчинникова