Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А51-23712/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-23712/2024
г. Владивосток
04 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Находкинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности,

третьи лица: КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края», ППК «Роскадастр»,

при участии:

от истца: (онлайн) ФИО1, доверенность от 06.03.2025, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 25.04.2025, паспорт, диплом,

установил:

Администрация Находкинского городского округа обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальинвест» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в сумме 2 755 979 рублей 51 копейка, из которых 2 041 105 рублей 51 копейка основного долга за период с 01.01.2023 по 01.10.2024; 714 874 рубля пени за период с 01.01.2023 по 01.10.2024.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать задолженность по арендной плате и неустойки в сумме 2 489 462 рубля 18 копеек, из них: 1 458 283 рубля 34 копейки основного долга за период с 01.01.2023 по 31.12.2023, 1 031 178 рублей 84 копейки пени за период с 02.02.2023 по 03.03.2025.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ППК «Роскадастр», КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), в связи с чем, суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие указанных лиц.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, что привело к образованию задолженности по арендным платежам и начислению на сумму долга неустойки.

Ответчик по исковым требованиям возражал, указывая на изменении кадастровой стоимости земельного участка, полагает, что кадастровая стоимость в размере 50 188 721 рубль 47 копеек должна применяться при расчете арендной платы с 01.01.2024, ходатайствовал о применении положений статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

28.07.2017 Администрация Находкинского городского округа (арендодатель) и ООО ««Дальинвест» (арендатор) заключили договор №4543-17 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 35373 кв.м, с кадастровым№25:31:010211:1827, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <...> в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: магазины, торговые комплексы (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.3 договора цель использования: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 5181,3 кв.м, степенью готовности 92%.

Срок аренды устанавливается с 25.07.2017 по 24.07.2020 включительно (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за участок определяется на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 г. № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определенного договоров, происходит в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашения к договору.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до первого числа месяца следующего за расчетным, путем перечисления указанной в расчете суммы платежа на счет арендодателя.

Пунктом 4.1 договоров стороны предусмотрели, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок арендной платы.

21.07.2020 ООО «Дальинвест» и администрация заключили соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка в части изменения срока аренды с 24.07.2020 по 23.07.2023 включительно.

Уведомлением №13.2-9-6092 от 14.02.2024 истец предупредил ответчика о необходимости оплатить задолженность по арендной плате и пене по договору от 28.07.2017 №4543-17.

Указанное уведомление оставлено без ответа, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из нижеследующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Спорным договором стороны согласовали условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы.

Факт пользования ответчиком, переданным в аренду земельным участком в период с 01.01.2023 по 31.12.2023, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Истец производит расчет арендной платы, исходя из условий договора, в соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па, Решением Думы Находкинского городского округа от 28.12.2005 №567, Решением Думы Находкинского городского округа от 23.11.2005 №540, с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Как установлено судом, кадастровая стоимость спорного земельного участка как вновь учтенного определена КГБУ «ЦКО» в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона о кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2022 в размере 50 188 721,47 рубля, о чем составлен акт КГБУ «ЦКО» от 14.04.2023 № АЗУ-25/2023/000080 об определении кадастровой стоимости.

Возражая по заваленным требованиям, ответчик полагает, что вышеназванная кадастровая стоимость подлежит применению при расчете арендной платы, начиная с 2024 года.

Между тем, суд не может согласиться с указанными доводами.

В соответствии со статьей 7 Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (Закон № 237-ФЗ) полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются:

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен статьями 11 - 15 Закона № 237-ФЗ.

При этом по смыслу статьи 15 Закона № 237-ФЗ при проведении государственной кадастровой оценки уполномоченным органом принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Статьей 16 Закона № 237-ФЗ установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения.

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам такой оценки принимается акт об установлении кадастровой стоимости (пункт 7 статьи 16 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, законодатель дифференцирует понятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принимаемого по итогам массовой государственной кадастровой оценки, и акта об установлении (определении) кадастровой стоимости, принимаемого в отношении вновь учтенных объектов недвижимости.

В ходе государственной кадастровой оценки 2022 года оценивались объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН по состоянию на 01.01.2022 (часть 5 статьи 13 Закона № 237-ФЗ).

Земельный участок с кадастровым номером 25:31:010211:1827 был оценен в ходе проведения государственной кадастровой оценки в 2022 году по причине отсутствия в перечне объектов недвижимости, формируемом в соответствии со статьей 13 Закона о кадастровой оценке, сведения о данном объекте поступили в Учреждение 16.02.2023 в составе перечня объектов недвижимости в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ, а потому земельный участок не был включен в Постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 11.11.2022 № 88-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края» (далее - Постановление № 88-п), принятое по итогам государственной кадастровой оценки 2020 года.

В связи с изложенным кадастровая стоимость земельного участка оценена в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ, и по ее итогам составлен акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2023/000080 от 14.04.2023, которым она определена в размере 50 188 721 рубль 47 копеек.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ.

Таким актом, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:31:010211:1827, является Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый Постановлением № 88-п, которое вступило в силу 17.12.2022.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка истца, установленная в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ в размере 50 188 721 рубль 47 копеек, применима с 01.01.2023.

Заявляя об обратном, ответчик смешивает два разных понятия – «акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» (каковым в рассматриваемом случае является Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый Постановлением № 88-п) и «акт об определении кадастровой стоимости» (то есть, акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2023/000080 от 14.04.2023), в связи с чем его доводы не могут быть приняты судом.

Проверив представленный в материалы дела расчет основного долга, суд признает его обоснованным и арифметически верным.

На основании статьей 309, 310, 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ взысканию с ответчика подлежит основной долг по договору аренды в размере 1 458 283 рубля 34 копейки за период с 01.01.2023 по 31.12.2023.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 1 031 178 рублей 84 копейки пени за период с 02.02.2023 по 03.03.2025.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ)

Стороны пунктом 4.1 договоров установили, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он выплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от невнесенной в срок арендной платы.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, соглашение о неустойке и ее размере сторонами достигнуто, истец вправе предъявить к взысканию с ответчика по настоящему делу пеню, начисленную на сумму спорного основного долга.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Возможность уменьшения неустойки предусмотрена статьей 333 ГК РФ. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее по тексту Постановление от 24.03.2016 №7), если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Принимая во внимание заявление ответчика о снижении неустойки, в целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая частичное внесение арендатором арендных платежей, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, с учетом ходатайства ответчика о применении статьи 333 ГК РФ в части снижения неустойки, суд самостоятельно исчислил сумму неустойки за спорный период. Требования истца о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 257 794 рубля 71 копейка.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд считает необходимым отказать.

Суд полагает, что выше исчисленный размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 стать 110). С учетом разъяснений Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру сниженной судом неустойки.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (ИНН <***>) в пользу администрации Находкинского городского округа (ИНН <***>) 1458283 рубля 34 копейки основного долга за период с 01.01.2023 по 31.12.2023; 257794 рубля 71 копейка пени за период с 02.02.2023 по 03.03.2025.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальинвест» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 68716 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Понкратенко М.В.