Решение от 4 октября 2024 г. по делу № А03-8064/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-8064/2024
04 октября 2024 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 24 сентября 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 04 октября 2024 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., с использованием средств аудиозаписи, посредством онлайн-заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о признании измененным с 01.04.2024 размера арендной платы по договору нежилого помещения № Н/11/17 от 16.11.2017 до 349 990 руб. и о взыскании 33 314 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2024 года по май 2024 года,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 10.05.2023 года,

от ответчика – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1», г. Барнаул, о признании измененным с 01.04.2024 размера арендной платы по договору нежилого помещения № Н/11/17 от 16.11.2017 до 349 990 руб. и о взыскании 33 314 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2024 года по май 2024 года.

Исковые требования обоснованы со ссылками на статьи 309, 310, 421, 431, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей, в связи с изменением размера арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Русская традиционная кухня» (ИНН <***>, 630136, <...>).

Определением суда от 15.05.2024 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для рассмотрения дела по общим правилам искового производства.

Ответчик в судебное заседание не явился. Заказное письмо, направленное в адрес ответчика, указанный в исковом заявлении и соответствующий выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, не вернулось в Арбитражный суд Алтайского, однако согласно отчету об отслеживании почтового отправления № 65699898119580, определение суда вручено ответчику 21.08.2024 года, что в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения извещено надлежащим образом, что подтверждается документально.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие ответчика и третьего лица.

Ко дню судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, поступившие от истца и посчитал необходимым исключить из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Русская традиционная кухня» (ИНН <***>) в связи с его ликвидацией.

Истец на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме.

Ответчик в материалы дела письменного мотивированного отзыва на требования истца не представил.

Выслушав пояснения истца и исследовав материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как следует из материалов дела, 16.11.2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью «Русская традиционная кухня», как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения № Н/11/17, по условиям которого в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами следующее недвижимое имущество: Наименование: помещения, площадь общая 488,40 кв. м., назначение: нежилые, номера на поэтажном плане: №№ 10-28, на 1 этаже здания общежития, расположенного по адресу (местоположение): 630015, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 54:35:013980:2072. (далее - Помещение). Описание Помещения приведено в Плане Арендуемого помещения, являющейся Приложением № 1 к настоящему договору. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сделана запись регистрации № 54-54/001-54/001/915/2015-238/3 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2. договора, постоянная величина арендной платы составляет 317 460 (Триста семнадцать тысяч четыреста шестьдесят) рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 3.3. договора, по истечении одного года с момента подписания акта приема-передачи Помещения, но не чаще одного раза в год, Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер постоянной величины арендной платы не более, чем на 5 процентов от предыдущего размера постоянной величины арендной платы путем направления Арендатору не менее, чем за один календарный месяц до даты введения в действие нового размера постоянной величины арендной платы. Стороны пришли к соглашению, что настоящий порядок изменения размера постоянной величины арендной платы не требует подписания дополнительных соглашений к Договору, а представляет собой одностороннее изменение условия Договора на основании решения Арендодателя (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.4. договора, расчеты по настоящему договору производятся ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

Уведомлением от 28.04.2018 года ООО «Русская Традиционная Кухня» уведомила ИП ФИО1 о том, что 28.04.2018 года между ООО «РТК» и ООО «Розница К-1» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № Н/11/17 аренды нежилого помещения от 16.11.2017 года объектом которого является помещения, площадью общая 488,40 кв.м., назначение нежилые на поэтажном плане: №№ 10-28, на 1 этаже здания общежития, расположенного по адресу (местоположение): 630015, <...>, кадастровый номер 54:35:013980:2072. Согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору в соответствии с положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ получено, что подтверждается пунктом 2.4.1. договора.

10.07.2018 года уведомлением № 92БЗ85 ООО «Розница К-1» сообщила ИП ФИО1 о том, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 18.04.2018 года, зарегистрированного 28.04.2018 года произошла смена арендатора по договору аренды нежилого помещения № Н/11/17 от 16.11.2017 года на ООО «Розница К-1».

15.02.2024 года ИП ФИО1 обратилась к ООО «Рознице К-1» с уведомлением от том, что с 01.04.2024 года увеличивается на пять процентов ежемесячная постоянная величина арендной платы за следующее помещение: помещения, площадью общая 488,40 кв.м., назначение нежилые на поэтажном плане: №№ 10-28, на 1 этаже здания общежития, расположенного по адресу (местоположение): 630015, <...>, кадастровый номер 54:35:013980:2072. В соответствии с пунктом 3.3. договора № Н/11/17 аренды нежилого помещения от 16.11.2017 года, с 01 апреля 2024 года ежемесячная постоянная величина арендной платы будет составлять 349 990 руб., НДС не предусмотрен (л.д. 31, т.д. 1).

Данное уведомление от 15.02.2024 года направлено ООО «Розница К-1» почтовым отправлением (№ 63009190037383), получено арендатором 19.08.2024 года.

Вместе с тем, в апреле и мае 2024 года арендный платеж поступил в прежнем размере – 333 333 руб., что на 16 657 руб. меньше, чем должно быть после увеличения.

12.04.2024 года истец направил ответчику претензию с требованием о соблюдении порядка оплаты по договору и требованием оплаты задолженности по арендной плате в размере 16 657 рублей.

В связи с изложенным, задолженность ответчика по оплате аренды помещения за апрель и май 2024 года составила 33 314 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с заявленными требованиями в суд.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

После своего заключения договор связывает стороны, приобретая для них обязательный характер, и должен исполняться в соответствии с его условиями, а также обязательными для сторон нормами закона и иных нормативных правовых актов, регулирующих права и обязанности сторон договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер постоянной величины арендной платы не более, чем на 5 процентов от предыдущего размера постоянной величины арендной платы путем направления арендатору не менее, чем за один календарный месяц до даты введения в действие нового размера постоянной величины арендной платы

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3,422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из условий договора, арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором (пункт 2.2.2 договора).

Исходя из содержания пункта 3.3 договора, изменение арендной платы носит уведомительный характер и может быть произведено не чаще одного раза в год. Также стороны договорились относительно размера, на который может быть повышена арендная плата, и о сроке уведомления о соответствующем изменении, по истечению которого арендная плата подлежит применению в измененном размере.

Указание в договоре на уведомление об изменении арендной платы не менее чем за один календарный месяц до даты предполагаемого изменения свидетельствует о том, что стороны договорились именно о порядке одностороннего изменения арендной платы.

Из пункта 3.3 договора не следует, что согласованные в нем условия являются изменением размера арендной платы, для которого необходимо согласие сторон, фактически представляя собой порядок (способ) ежегодного изменения арендной платы на 5%, который носит уведомительный характер.

Стороны пришли к соглашению, что настоящий порядок изменения размера постоянной величины арендной платы не требует подписания дополнительных соглашений к договору, а представляет собой одностороннее изменение условия договора на основании решения арендодателя (ст. 310 ГК РФ).

Ответчик согласился с условиями договора аренды и принял их в полном объеме в рамках предоставленной ему свободы договора.

Таким образом, уведомление о повышении арендной платы от 15 февраля 2024 года в соответствии с условиями договора является односторонней сделкой арендодателя (ст. 154 ГК).

Спорный договор аренды заключен сроком на 10 лет с отсутствием у арендодателя права расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора. В соответствии с п.5.4 договора, арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке в случаях, когда арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает помещение или более трех раз подряд не вносит арендную плату. При этом пункт 5.2 договора предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее, чем за 1 календарный месяц до момента расторжения договора. При таких условиях, уклонение арендатора от пересмотра арендной платы при своевременном внесении арендной платы, установленной в разделе 3 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.3 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Отказ ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора на 5 % приведет к нарушению баланса прав и законных интересов сторон как субъектов экономической деятельности, так как арендодатель будет вынужден на протяжении длительного периода времени предоставлять помещение в аренду без учета экономической ситуации на рынке и без права на одностороннее расторжение договора аренды.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно заключению специалиста № 05/07-01 от 07.05.2024 года (л.д. 41-53) по состоянию на 01.04.2024 рыночная стоимость арендной платы на нежилое помещение площадью 488,4 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу <...>, составляет 362 400 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании измененным с 01.04.2024 года размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № Н/11/17 от 16.11.2017 года до 349 990 руб.

Как следует из расчета истца, ответчик обязанность по уплате арендных платежей за период с апреля по май 2024 года не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 33 314 руб.

Факт пользования ответчиком нежилым помещением по договору аренды, а также наличие задолженности по арендной плате подтверждены материалами дела.

Ответчик доказательств погашения задолженности суду не представил.

В связи с чем, суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 33 314 руб. долга за период с апреля по май 2024 года.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате 5 000 руб. за подготовку заключения специалиста в подтверждение довода истца относительно пропорционального изменения размера арендной платы по спорому договору применительно к средним рыночным ставкам аренды подлежат взысканию с ответчика в соответствии со статьей 106 и частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать измененным с 01.04.2024 года размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № Н/11/17 от 16.11.2017 года до 349 990 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1», г. Барнаул Алтайского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области 33 314 руб. долга по арендной плате, а также 13 000 руб. в возмещение судебных расходов, из них 8 000 руб. по уплате государственной пошлины и 5 000 руб. по оплате за подготовку заключения специалиста.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Захарова