Решение от 22 мая 2018 г. по делу № А40-17751/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

23.05.2018 Дело № А40-17751/17-11-156

Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2018

Полный текст решения изготовлен 23.05.2018

Арбитражный суд в составе судьи Дружининой В. Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (117042, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 31.08.2006 г.)

к Обществу с ограниченной ответственностью «МЕДИА- МАРКТ-САТУРН» (115230, <...>, помещение LI-LIV, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата рег. 21.07.2005 г.)

о взыскании денежных средств,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № б/н от 13.01.2017г., паспорт, Байбак В.В. по доверенности № 04 от 16.04.2018г., паспорт, ФИО3 по доверенности № б/н от 12.03.2018г., паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 408/17-УО от 10.10.2017г., паспорт, ФИО5 по доверенности № 135/17 от 02.02.2017г., паспорт,

слушатель: ФИО6, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» о взыскании 265 616 долларов США 24 цента задолженности по фиксированной арендной плате за ноябрь и декабрь 2016 года; 29 652 долларов США 11 центов задолженности по эксплуатационным расходам за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года; 115 671 долларов США 59 центов задолженности по фиксированной арендной плате за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно); 12 911 долларов США 73 цента задолженности по эксплуатационным расходам за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно); 10 730 долларов США 89 центов неустойки за просрочку внесения фиксированной арендной платы за ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 28.01.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 1 198 долларов США 06 центов неустойки за просрочку внесения эксплуатационных расходов за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 28.01.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 1 388 долларов США 06 центов неустойки за просрочку внесения фиксированной арендной платы за январь 2017 года (с 1 по 27 января 2017), рассчитанную за период с момента просрочки по 12.02.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 13.02.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 177 долларов США 90 центов неустойки за просрочку внесения эксплуатационных расходов за январь 2017 года (с 1 по 27 января 2017), рассчитанную за период с момента просрочки по 12.02.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 13.02.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 05.06.2017г., производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-18278/17-10-165.

Определением суда от 25.12.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

Судом в судебном заседании объявлен перерыв до 25.04.2018, о чем вынесено протокольное определение.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил, что иск подлежит удовлетворению, на основании следующего.

Как следует из материала дела, 29.04.2010 между ООО «Медиа-Маркт-Сатурн» (Арендатор, Ответчик) и ООО «Эрмитаж Девелопмент» (Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды.

Объектом аренды является помещение в торговом центре (ТРЦ) «ВиВа», представляющее собой помещения № 156, 157 на подвальном этаже, №13,14, 15 и лифтовые шахты на первом этаже, а также помещения №4-6, 8-11, 13, 14, 16, 19-21, 51-78, лестница 3 общей площадью 6 006,9 кв.м. (п.2.1.1 договора).

Согласно условиям Договора, срок аренды составляет до 28.04.2035 (п.4.1 Договора).

За пользование Помещением Арендатор уплачивает арендную плату, которая включает следующие компоненты: фиксированную арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационные расходы (п.5.1 договора).

В соответствии с п.5.2 договора фиксированная арендная плата (ФАП) за все помещение составляет рублевый эквивалент суммы 197, 23 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, за квадратный метр площади помещения в год (без НДС). Для расчета ФАП учитывается площадь в размере 5 734, 77 кв.м. (с учетом возврата Арендатором части занимаемой площади по Акту от 07.07.2013).

Согласно п.5.4 договора, эксплуатационные расходы (ЭР) согласованы как рублевый эквивалент суммы 30 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты за квадратный метр Торговой площади в год (без НДС). Торговая площадь равна 4 209, 35 кв.м.

При этом ФАП и ЭР ежегодно индексируются на 3% по отношению к прошлому году (п.5.7.1 Договора). С учетом индексации ставка ФАП в 2016 году равна 235, 51 долларов США за 1 кв.м. Ставка ЭР в 2016 году - 35,82 долларов США за 1 кв.м. Торговой площади.

Исходя из указанных условий, и с учетом НДС размер ФАП за 1 месяц в 2016 году равен 132 808, 12 долларов США (5 734, 77 * 235,51/12 * 1,18), ЭР - 14 824, 58 (4 209, 35 * 35, 82/ 12) долларов США, что также подтверждается судебными решениями Арбитражного суда г.Москвы о взыскании с Арендатора неустойки за невнесение арендной платы (от 19.09.2016 по делу №А40-116662/16-6-1007, от 03.10.2016 по делу №А40-157063/16-61-1430, от 05.10.2016 по делу №А40-103669/16-155-894).

Как следует из п.5.6.1 Договора, ФАП и ЭР подлежат уплате ежемесячно, не позднее 5 банковского дня оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 17.6 Договора Арендодатель вправе в одностороннем и внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае если Арендатор более 2 раз в течение 1 календарного года не вносит арендную плату при условии, что сумма задолженности в течение 1 календарного года превышает сумму 2-ух ФАП.

Причем перед любым расторжением (судебными или внесудебным) Арендодатель обязан предоставить Арендатору возможность устранить нарушение в течение 30 дней с момента получения соответствующего предварительного уведомления (п. 17.2 Договора).

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что в 2016 году Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы - допускались просрочки: своевременно плата была внесена только за август и сентябрь. Наличие неоднократных просрочек оплаты подтверждается решениями Арбитражного суда г.Москвы: от 19.09.2016 по делу №А40-116662/16-6-1007, от 03.10.2016 по делу №А40-157063/16-61 -1430, от 05.10.2016 по делу №А40-103669/16-155-894.

Однако, Ответчиком в нарушение договорных обязательств арендную плату за ноябрь и декабрь 2016 года не произвел. Кроме того, Арендатор не полностью внес плату по ЭР за Октябрь 2016 года.

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком договорных обязательств, у Ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 265 616 долларов США 24 цента по фиксированной арендной плате за ноябрь и декабрь 2016 года; 29 652 долларов США 11 центов задолженность по эксплуатационным расходам за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года; 115 671 долларов США 59 центов задолженность по фиксированной арендной плате за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно); 12 911 долларов США 73 цента задолженность по эксплуатационным расходам за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно).

23.12.2016 Арендодатель в связи с уклонением Арендатора от оплаты направил предварительное уведомление в соответствии с п. 17.2 договора, а также с целью соблюдения досудебного претензионного порядка. Также в указанном уведомлении Арендодатель сообщил, что в случае неисполнения требований в течение 30 дней с момента получения письма, уведомление должно рассматриваться в качестве отказа от исполнения договора в соответствии с п. 17.6 договора.

27.12.2016 Арендатор получил указанное уведомление. Однако в течение 30 дней, т.е. до 26.01.2017 включительно, задолженность не погасил, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью договор считается расторгнутым (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Право на отказ от договора предусмотрено п. 17.6 договора. Отказ допустим при соблюдении следующих условий: Арендатор более 2 раз в течение 1 календарного года не вносит арендную плату, сумма задолженности в течение 1 календарного года превышает сумму 2-ух ФАП. Также согласно п. 17.2 договора расторжение возможно если Арендатор не устранил нарушение в течение 30 дней.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что спорное арендуемое помещение, было передано ему в непригодном для использования, в связи с чем, обязанность по оплате арендной плате у Ответчика отсутствует.

Довод Ответчика судом отклоняется на основании следующего.

В рамках рассмотрения спора по делу № А40-18278/17-10-165 о признании недействительным одностороннего отказа ООО «ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» от договора аренды от 29.04.2010г., выраженный в письме №484 от 23.12.2016г.; о расторжении договора аренды от 29.04.2010г., заключенного между ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» и ООО «ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ», судом 21.08.2017г. вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В рамках дела № А40-18278/17-10-165, в обосновании исковых требований ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» указало, что арендатор не был обязан оплачивать арендную плату в спорный 2 период, поскольку помещение было непригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием – для размещения магазина по продаже бытовой техники, мебели и др.

С учетом предмета исковых требований, судом по делу № А40-18278/17-10-165 был назначена судебная экспертиза, заключение которой также стало рассмотрением в вышестоящих инстанциях.

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.04.2018г. по делу № А40-18278/17-10-165 суд указал, что довод ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» о том, что Арендатор не был обязан оплачивать арендные платежи за спорный период времени в связи с непригодностью помещения для использования, Арбитражным судом Московского округа отклонены, поскольку судом установлено, что на момент передачи арендованного помещения во владение и пользование истца, наличие недостатков, на которые ссылается истец, было прямо отражено в акте приема-передачи от 29.04.2010, однако, арендодатель взял на себя обязательство устранить указанные недостатки, что подтверждает согласие арендатора начать использование арендованного помещения по его целевому назначению.

Суд также принял во внимание, что ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН», зная о наличии недостатков арендованного помещения, не только от заключения договора не отказался, но и использовал помещение в течение 6 лет в качестве торгового помещения.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что Арендодатель обращался к ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» с предложением о предоставлении ему доступа в арендованное помещение для проведения дезинфекции, однако, ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» предложением Арендодателя не только не воспользовался, но и отказался от проведения дезинфекции.

Также, по условиям спорного договора, если Арендодатель недостатки не устраняет, то Арендатор вправе их устранить самостоятельно за счет арендодателя (абзац 2, 3 пункта 14.6 Договора аренды), однако, арендатор данным правом не воспользовался.

Довод ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» о том, что суд не учел, что ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» приняло в аренду помещение с протечкой кровли лишь по той причине, что полагался на добросовестность Арендодателя, обязавшегося устранить данный дефект на дату передачи помещения арендатору, Арбитражным судом Московского округа также отклонен как противоречащий выводам суда, изложенным в судебных актах.

Довод ООО «МЕДИА-МАРКТ-САТУРН» о том, что Арендатор не был осведомлен на дату приема-передачи помещения о таких недостатках, как падение частей плиты покрытия в виде защитного слоя бетона (потолка помещения арендатора) и наличие жизнеспособных спор грибов, опасных для жизни людей, также отклонен Арбитражным судом Московского округа, как противоречащий материалам дела № А40-18278/17-10-165.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ, основаниями освобождения от доказывания является, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение по делу № А40-18278/17-10-165 имеет преюдициальное значение, для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Учитывая, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Ответчика заявленной суммы долга.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан - уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договором аренды предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по полной и своевременной оплате арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя уплачивает неустойку в размере 0, 04% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, а начиная с 31 календарного дня просрочки - 0,08% за каждый день просрочки (п. 14.2 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком договорных обязательств Истцом Ответчику начислена неустойка в размере 10 730 долларов США 89 центов за просрочку внесения фиксированной арендной платы за ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно; 1 198 долларов США 06 центов за просрочку внесения эксплуатационных расходов за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно.

Представленный Истцом расчет неустойки судом проверен и признан обоснованным.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, которое не подлежит удовлетворению, поскольку суд не находит оснований для уменьшения размера неустойки. В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из смысла данной правовой нормы, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Истец для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Требование Истца о взыскании пени, начисленных на сумму основной задолженности начиная с 13.02.2017г. по день фактического исполнения обязательства, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению, на основании п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, как документально подтвержденные.

Расходы по госпошлине относятся на Ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МЕДИА- МАРКТ-САТУРН» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЭРМИТАЖ ДЕВЕЛОПМЕНТ» 265 616 (двести шестьдесят пять тысяч шестьсот шестнадцать) долларов США 24 цента задолженности по фиксированной арендной плате за ноябрь и декабрь 2016 года; 29 652 (двадцать девять тысяч шестьсот пятьдесят два) долларов США 11 центов задолженности по эксплуатационным расходам за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года; 115 671 (сто пятнадцать тысяч шестьсот семьдесят один) долларов США 59 центов задолженности по фиксированной арендной плате за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно); 12 911 (двенадцать тысяч девятьсот одиннадцать) долларов США 73 цента задолженности по эксплуатационным расходам за январь 2017 года (период с 1 января по 27 января 2017 г. включительно); 10 730 (десять тысяч семьсот тридцать) долларов США 89 центов неустойки за просрочку внесения фиксированной арендной платы за ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 28.01.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 1 198 (одну тысячу сто девяносто восемь) долларов США 06 центов неустойки за просрочку внесения эксплуатационных расходов за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года, рассчитанную за период с момента просрочки по 27.01.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 28.01.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 1 388 (одну тысячу триста восемьдесят восемь) долларов США 06 центов неустойки за просрочку внесения фиксированной арендной платы за январь 2017 года (с 1 по 27 января 2017), рассчитанную за период с момента просрочки по 12.02.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 13.02.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 177 (сто семьдесят семь) долларов США 90 центов неустойки за просрочку внесения эксплуатационных расходов за январь 2017 года (с 1 по 27 января 2017), рассчитанную за период с момента просрочки по 12.02.2017 года включительно, а также неустойку, рассчитанную с 13.02.2017 по дату фактического погашения долга по ставке: 0,08% за каждый день просрочки; 176 371 (сто семьдесят шесть тысяч триста семьдесят один) руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:В.ФИО7