Решение от 3 марта 2025 г. по делу № А10-6695/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6695/2024
04 марта  2025 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарём Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность от 01.01.2025, паспорт, диплом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель – ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет) об обязании согласовать переход прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории №1 от 18.08.2014 с ФИО3 (далее – ФИО3) на нового собственника земельного участка ФИО1; о внесении изменений в пункт 4.1.8 договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014 в следующей редакции: «В срок до 08.10.2027 осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утверждённым проектом застроенной территории».

До судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявление об уточнении исковых требований, просил обязать комитет согласовать договор на уступку прав и обязанностей от 01.07.2022 по договору о развитии застроенной территории №1 от 18.08.2014; а также внести указанные изменения в условия договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014.

В соответствии статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать, так как истцу в силу части 7 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  перешли права и обязанности по договору.

Поскольку неявка в судебное заседание ответчика, извещенного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

18.08.2014 на основании протокола проведения открытого аукциона № 2 от 29.07.2014 между ФИО3 (победитель аукциона), и комитетом от имени администрации города Улан-Удэ (администрация) заключен договор о развитии застроенной территории № 1, по условиям которого победитель аукциона в целях развития застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Улан-Удэ, ориентировочной площадью 6 000 кв. м, согласно схеме застроенной территории (приложение №1 к настоящему договору) обязуется в установленные настоящим договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства, а администрация обязуется создать предусмотренные настоящим договором условия для выполнения победителем аукциона своих обязательств.

В пункте 1.2 договора установлен перечень  многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащими сносу.

Пунктом 1.3.указанного договора установлен перечень жилых домов, вид разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту общественно-деловой зоны, утвержденному Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82 «О Правилах землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ», являющиеся самовольными строениями.

Согласно пункту 2.1 цена права на заключение договора составляет 454 670 рублей.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что срок исполнения обязательств по договору составляет 10 лет с момента заключения договора.

Согласно условиям раздела 4 договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014 на победителя аукциона возлагаются следующие обязанности:

- уплатить цену права на заключение настоящего договора в соответствии с разделом 2 настоящего договора (пункт 4.1.1 договора);

- в течение 3 рабочих дней со дня заключения настоящего договора обратиться в администрацию города Улан-Удэ с заявлением о принятии решения о подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания (пункт 4.1.2 договора);

- в течение 4 месяцев со дня опубликования решения о подготовке проекта планировки застроенной территории, включающей проект межевания, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования, и передать его администрации (пункт 4.1.3 договора);

- в случае принятия администрацией решения об отклонении проектапланировки застроенной территории, включающего проект межевания застроеннойтерритории, и о направлении его на доработку, устранить выявленные недостатки в срок,указанный администрацией в решении об отклонении такой документации и онаправлении ее на доработку (пункт 4.1.4 договора);

- в течение 24 месяцев со дня заключения настоящего договора создать либоприобрести, а также передать в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилыепомещения, в количестве пяти для предоставления гражданам, выселяемым из аварийныхжилых помещений, расположенных в границах застроенной территории;

- жилые помещения должны быть благоустроенные применительно к условиям г. Улан-Удэ, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным законодательством требованиям и находиться в границах г. Улан-Удэ (пункт 4.1.5 договора);

- обеспечить снос зданий, строений, сооружений, указанных в пункте 1.2 и пункте 1.3 настоящего договора, в течение 2 месяцев с момента расселения граждан из жилыхпомещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными иподлежащими сносу и находящихся в границах застроенной территории (пункт 4.1.6 договора);

- в течение 1 месяца после утверждения проекта застроенной территории, сноса зданий, строений, сооружений, указанных в пункте 1.2 и пункте 1.3 настоящего договора, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельных участков без проведения торгов для строительства (пункт 4.1.7 договора);

- в срок до 18 августа 2024 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории (пункт 4.1.8 договора);

- в 20-ти дневный срок по письменному обращению Администрациипредоставлять информацию о ходе выполнения обязательств по настоящему договору (пункт 4.1.9 договора).

В приложении №1 указана схема застроенной территории.

В рамках исполнения договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014, победителем аукциона в установленные договором сроки проведены следующие мероприятия:

- разработан проект планировки застроенной территории, утвержденный решением администрации города Улан-Удэ № 727-р от 25.05.2015, разработан проект межевания застроенной территории, утвержденный решением администрации города Улан-Удэ № 21.03.2016 № 196-р;

- приобретены и переданы в муниципальную собственность города Улан-Удэ жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из аварийных жилых помещений, расположенных в границах застроенной территории жилого дома по адресу: <...>;

-расселение и снос жилых домов, являющихся самовольными строениями по адресу: <...>, <...>, <...>;

- поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером: 03:24:033905:325, который был предоставлен в собственность победителя аукциона, согласно распоряжению администрации г. Улан-Удэ № З-19 от 20.08.2018.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером: 03:24:033905:325 был объединён со смежными земельными участками с кадастровыми номерами 03:24:033905:285, 03:24:033905:16, 03:24:033905:5 в единый земельный участок с кадастровым номером 03:24:033905:438, общей площадью 15 332 кв. м на основании соглашения об образовании земельного участка от 16.10.2018, в границах которого расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 03:24:033905:271, 03:24:033905:279, 03:24:033905:308, так же принадлежащие на праве собственности ФИО3

Согласно выписке из ЕГРН с 17.03.2022 собственником земельного участка с кадастровым номером 03:24:033905:438 является ФИО1

Между ФИО3 (сторона-1) и ФИО1 (сторона-2) подписан договор о передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории №1 от 18.08.2014, по условиям которого сторона-1 передает все свои права и обязанности по договору о развитии застроенной территории, а сторона-2 принимает указанные права и обязанности. Настоящий договор действует с даты его подписания сторонами в пределах срока договора №1 от 18.08.2014.

ФИО4 в адрес комитета направил письмо о согласовании договора уступки прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории №1 от 18.08.2014 на нового собственника земельного участка ФИО1

В ответ комитет сообщил, что победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора и невозможности согласования договора на уступку прав и обязанностей на нового собственника земельного участка.

Истец, указывает, что отказ комитета в согласования договора на уступку прав и обязанностей на нового собственника земельного участка ФИО1 препятствует получению кредитных денежных средств для финансирования строительства на предоставленном земельном участке.

05.08.2024 истец в адрес комитета направил письмо о продлении срока договора, предусмотренного пунктом 4.1.8 в связи с наличие объективных обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору в установленный срок.

Письмом № 00122337 от 06.08.2024 комитет указал на возможность изменения условий договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014 только в судебном порядке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель ФИО1  обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Федерального закона № 494-ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (часть 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ).

Следовательно, отношения сторон, возникшие из договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014, регулируются положениями статей 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшими до 30.12.2020.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Право на отчуждение земельных участков, предоставленных в рамках договора о развитии застроенной территории, новым правообладателям императивно установлено частью 7 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, и частью 7 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории, лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, следовательно, законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории не установлено.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации  долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. При этом для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Поскольку вышеприведенными нормами градостроительного законодательства предусмотрена возможность оборота земельных участков в период действия договора о развитии застроенной территории, который предполагает переход права собственности (аренды) в отношении предоставленных инвестору по договору о развитии застроенной территории земельных участков с переводом на нового правообладателя обязанностей стороны инвестора по договору, суд приходит к выводу, что получение согласия органа местного самоуправления на передачу прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014 не требуется.

На основании изложенного, судом установлено, что в силу вышеприведенного правового регулирования лицом, обязанным на осуществление мероприятий, предусмотренных разделом 4 договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014, является истец, как собственник земельного участка с кадастровым номером 03:24:033905:438.

Таки образом, судом не установлено правовых оснований для вменения ответчику обязанности по согласованию перехода к истцу прав и обязанностей по договору № 1 от 18.08.2014, так как к ФИО1 перешли все права и обязанности в рамках указанного договора в силу закона.

Согласно пункту 4.1.8 договора победитель аукциона в срок до 18 августа 2024 года осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствие с утвержденным проектом застроенной территории.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из положений части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

Ответчик в ходе судебного разбирательства возражений против продления срока договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014 не заявил.

Как пояснил истец, и следует из материалов дела, судебные процессы, связанные со снятием с кадастрового учета самовольных построек и предоставления в собственность земельного участка затянулся по независящим от предпринимателя ФИО3 причинам. Предприниматель ФИО1 стала собственником земельного участка с кадастровым номером 03:24:033905:438 только в 2022 году, однако ей предприняты необходимые действия в целях исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории №1 от 18.08.2014 в срок: разработаны проект по внесению изменений в проект планировки территории и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером: 03:24:033905:438, которые утверждены распоряжением администрации города Улан-Удэ № 6, № 7 от 10.01.2023; получено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке, что подтверждается распоряжением администрации города Улан-Удэ № 212-р от 03.04.2023; получено разрешение на строительство № 03-24-23-2023 со сроком действия до 08.10.2027 для осуществления строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке.

Судом также принимается во внимание, что существенное изменение законодательства в части привлечения денежных средств дольщиков, и сложившаяся международная и экономическая ситуация негативно повлияла на финансовое положение истца, как застройщика.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, свидетельствующие об исполнения обязательств по спорному договору со стороны истца, учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд приходит к выводу, что совокупность приведенных истцом в иске и в ходе судебного разбирательства обстоятельств, подтвержденных соответствующими доказательствами, не опровергнутыми комитетом, свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока исполнения предпринимателем  принятых на основании договора № 1 от 18.08.2014 обязательств, в связи с чем удовлетворяет исковые требования в указанной части.

Суд принимает в качестве обоснованного срок, на который истец просит продлить срок действия договора до 08.10.2027.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

иск удовлетворить частично.

Продлить срок действия договора о развитии застроенной территории № 1 от 18.08.2014, заключенного между комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), изложив условия пункта 4.1.8 договора в следующей редакции:

«В срок до 08.10.2027 осуществить строительство на указанной застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом застроенной территории».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья                                                                              А.О. Коровкина