Решение от 3 июня 2022 г. по делу № А40-270307/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-270307/21-142-1974
г. Москва
03 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 июня 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело № А40-270307/21-142-1974 по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ВНЕДРЕНЧЕСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФИАНИТ" (143396, ГОРОД МОСКВА, ПОСЕЛЕНИЕ ПЕРВОМАЙСКОЕ, ДЕРЕВНЯ ПОПОВКА, ОГРН: 1065030021363, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2006, ИНН: 5030002212, КПП: 775101001, Конкурсный управляющий: Лапкин Максим Андреевич)

о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 № М-12-039052, общей площадью 22 775 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, у д. Пучково, кадастровый номер 50:26:0191414:174,

третье лицо - ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ТВЕРСКАЯ 13 , ОГРН: 1027739813507, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 7710489036, КПП: 771001001), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТЕРВЕСТ НАРА" (117418, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ГАРИБАЛЬДИ, ДОМ 29, КОРПУС 4, ПОМЕЩЕНИЕ I КОМ 25, ОГРН: 1035005903118, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 5030036525, КПП: 772701001), АО "МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ БАНК" (115419, ГОРОД МОСКВА, ОРДЖОНИКИДЗЕ УЛИЦА, 5, ОГРН: 1027739179160, Дата присвоения ОГРН: 11.09.2002, ИНН: 7725039953, КПП: 772501001)

при участии:

От истца и ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ – Аугулис Р.Р., доверенности

От ответчика и остальных третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ВНЕДРЕНЧЕСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФИАНИТ" о расторжении договора от 23.03.2011 №М-12-039052 аренды земельного участка общей площадью 22 775 кв.м с кадастровым номером 50:26:0191414:174, расположенного по адресу: Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТЕРВЕСТ НАРА", АО "МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ БАНК".

Ответчик и третьи лица мотивированные отзывы на иск не представили (в поступивших возражениях против перехода ответчик просил о сохранении договора, гарантировал оплату арендной платы).

Судебное заседание проведено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТЕРВЕСТ НАРА", АО "МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ БАНК"), надлежащим образом уведомленных о дате, месте и времени его проведения.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица (ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ) поддержал исковые требования.

Выслушав представителя истца и третьего лица (ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ), изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «АЛЬТЕРВЕСТ-НАРА» оформлен договор аренды земельного участка от 23.03.2011 № М-12-039052 под индивидуальное жилищное строительство сроком до 22.03.2048.

Предметом договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2012 является земельный участок под индивидуальное жилищное строительство общей площадью – 22 775 кв.м расположенный по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково, с кадастровым номером 50:26:0191414:174.

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:26:0191414:174 предоставлен ответчику на основании договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 и договора о передаче прав и обязанностей по договору от 17.08.2016 (запись о государственной регистрации права от 31.08.2016 № 77-77/017-77/017/021/2016-1255/1).

В соответствии ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного законодательства, своевременно приступать к использованию земельного участка, осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно вносить арендную плату за землю.

Согласно пп. 3.3.1 и 3.3.2 раздела 3 указанного договора, арендатор обязуется использовать участок на условиях, установленных настоящим договором; выполнять в полном объеме все условия настоящего договора; использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования; осуществлять застройку земельного участка на основании проектной документации, прошедшей в установленном законодательством порядке согласование и государственную экспертизу, и разрешения на строительство; соблюдать режим использования территории водоохранных зон водных объектов и их прибрежных защитных полос на земельном участке.

Как указал истец, до настоящего времени ответчик строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0191414:174 не осуществил, указанный земельный участок по целевому назначению и в соответствии с установленным видом разрешенного использования не используется.

Положениями статей 45, 46 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Кроме того, на основании пп. 3.3, раздела 3 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (разрешенным видом использования), а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору и нарушения других условий настоящего договора.

Градостроительно-земельной комиссией города Москвы принято решение (п. 4 протокола заседания от 23.06.2021 № 23) о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, у д. Пучково (ТАО) и расторжении указанного договора.

Письмом от 12.10.2021 № ДГИ-И-71083/21 Департамент направил ответчику уведомления (претензии) о расторжении договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052.

На указанное письмо арендатор не ответил. Указанные обстоятельства послужили основание для предъявления настоящего иска. Претензионный порядок соблюден.

Согласно статье 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе: при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу статей 9, 65 АПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В настоящем случае истец обосновал и документально подтвердил факт использования арендатором земельного участка не в соответствии с целями его предоставления. Данный факт в силу названных норм является нарушением существенных условий договора аренды и может служить основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Следует отметить, что в пункте 3.3 договора стороны также согласовали право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению.

Ответчик доказательства использования арендованного земельного участка в соответствии с целями его предоставления суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил, равно как не представил доказательства устранения факта существенного нарушения договора в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Это условие истцом выполнено, что подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При таком положении требования истца о расторжении договора от 23.03.2011 №М-12-039052 аренды земельного участка общей площадью 22 775 кв.м с кадастровым номером 50:26:0191414:174, расположенного по адресу: Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково признаны судом обоснованными и подлежащим удовлетворению. Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому ответчик, как проигравшая спор сторона, в силу статьи 110 АПК РФ, должен оплатить государственную пошлину в федеральный бюджет. Руководствуясь статьями 4, 8, 9, 29, 41, 49, 67, 68, 71, 75, 110, 167- 182 АПК РФ Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор от 23.03.2011 №М-12-039052 аренды земельного участка общей площадью 22 775 кв.м с кадастровым номером 50:26:0191414:174, расположенного по адресу: Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ВНЕДРЕНЧЕСКОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФИАНИТ" (ОГРН: 1065030021363, ИНН: 5030002212) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова