Решение от 26 февраля 2024 г. по делу № А62-7649/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

26.02.2024 Дело № А62-7649/2022

Резолютивная часть решения оглашена 12.02.2024

Полный текст решения изготовлен 26.02.2024

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Вермар» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) об обязании заключить договор долгосрочной аренды на земельные участки, расположенные под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340 и 67:26:0010109:339, встречному исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вермар» (ОГРН <***>; ИНН <***>) об обязании ООО «Вермар» освободить земельный участок с кадастровым № 67:26:0010109:47 по адресу: <...>.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Вермар»: ФИО2– представитель по доверенности

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области: ФИО3- представитель по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вермар» (далее – Общество, ООО «Вермар») обратилось в суд с исковым требованиями к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (далее – Комитет, арендодатель) (в соответствии с уточнением, принятым судом в порядке статьи 49 АПК РФ), в которых просило:

обязать Комитет образовать (сформировать) земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенного по адресу: <...> в красных линиях и обозначенными следующими точками NN: под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:26:0010109:340 в красных линиях и обозначенными точками NN:

- 17(х=389486.25 у-1302456.77)

- 18 (х=389436.03 у=1302569.87)

- 18/19 (х= 389395.02 у= 1302551.26); -17/20 (х= 389448.78 у=1302439.26)

общей площадью 5 348.35 кв. м;

под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:26:0010109:339 в красных линиях и обозначенными точками NN:

- 18/19 (х= 389395.02 у=1302551.26)

- 17/20 (х- 389448.78 у=1302439.26)

- 19 (х=389354.01 у=1302532.65)

- 20 (х=389404.76 у=1302419.49)

общей площадью 5 781.23 кв. м

Обязать Комитет заключить с Обществом договоры аренды на вновь образованные земельные участки под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340, 67:26:0010109:339 сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов.

В обоснование исковых требований Общество указало на следующие обстоятельства.

Между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области (Арендодатель) (Ответчик) и ООО «РусРегионРесурс» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №Ю-256 от 19.04.2013г. (Далее по тексту «Договор аренды»).

В соответствии с п. 1.1.договора Аренды земельного участка на основании постановления Администрации муниципального образования «город «Десногорск» Смоленской области от 05.03.2013г. № 216 и протокола о результатах аукциона от 16.04.2013г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на условиях настоящего договора земельный участок, из земель населённых пунктов, с кадастровым номером: 67:26:0010109:47, расположенный по адресу: <...> под комплексную застройку 2-ой очереди строительства 5 микрорайона, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору общей площадью 110 654 кв. м.

ООО «РусРегионРесурс» на основании разрешения на строительство № RU67301001-11 от 06.04.2015, выданного Администрацией муниципального образования «город «Десногорск» Смоленской области», на участке 67:26:0010109:47 начал производство работ по строительству 2-х жилых блокированных домов.

01.07.2017. между ООО «РусРегионРесурс» (Арендатор) и ООО «ВЕРМАР» (Новый Арендатор) был заключен договор №1-У от 01.07.2017г. уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Ю-256 от 19.04.2013г. (далее по тексту «договор уступки») (зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области № 67:26:0010109:47-67/006/2017-2).

В соответствии с п. 1.1. Договора уступки Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора и становится «Арендатором» по договору аренды земельного участка № Ю-256 от 19.04.2013г., заключенному между Арендатором и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Город Десногорск» Смоленской области.

В соответствии с п. 1.2. Договора уступки права и обязанности передаются в отношении аренды следующего земельного участка: расположен по адресу: <...>; разрешенное использование-для индивидуальной жилой застройки: площадь 110654 кв.м; кадастровый номер 67:26:0010109:47; категория земель-земли населенных пунктов; границы, установленные на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм.

В соответствии с п. 1.4. Договора уступки Объём передаваемых Новому арендатору прав и обязанностей соответствует объему прав и обязанностей Арендатора по Договору Аренды.

На земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010109:47 расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие Истцу на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 11.08.2022г. (объекты с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340 и 67:26:0010109:339.).

Данные объекты расположены на земельном участке, ограниченного красными линиями и обозначенными точками NN:

- 17(х=22823.31 у=20825.16);

- 18 (х=22772.27 у=20937.89);

- 19 (х=22690.52 у=20900.07);

- 20 (х=22742.09 у=20787.29).

У объектов незавершенного строительства фундамент полностью сооружен, возведены стены цокольного и первого этажей, что подтверждается фотоматериалами, актом осмотра 05.07.2022г., заключением специалистов №948-07.23 от 21.08.2023г. которым определена степень готовности объектов 21,566% + 14,5%/2=18,033% по объекту с кадастровым номером 67:26:0010109:340, и 16,2%+11,08%)/2=13, 6% по объекту с кадастровым номером 67:26:0010109:339.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.01.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2023, договор аренды земельного участка N Ю-256 от 19.04.2013 расторгнут.

Общество неоднократно обращалось к Ответчику с письмами о заключении договора аренды на новый срок на земельные участки под объектами недвижимости ООО «Вермар».

Письмом Исх.09490 от 21.09.2022г. Ответчик сообщил о возможности выделения и межевания участков после расторжения действующего договора.

25.05.2023 ООО «Вермар» повторно направило в Комитет письмо Исх. 8/05 от 24.05.2023г. которым просило выделить земельный участок под объектами незавершенного строительства в собственность/ долгосрочную аренду ООО «Вермар». Однако, Комитет письмом Исх.06791 от 03.07.2023 необоснованно отказался от заключения договора.

ООО «Вермар», ссылаясь на то, что прекращение действия договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации, принадлежащей ему недвижимости, приведя доводы о наличии преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, просит удовлетворить свои заявленные исковые требования.

Комитет исковые требования Общества не признал, представив отзыв на иск и заявив встречные исковые требования (в соответствии с уточнением в порядке статьи 49 АПК РФ, принятым судом) о возложении обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым № 67:26:0010109:47 по адресу: <...>.

В обоснование своей правовой позиции по предмету спора Комитет указал на то, что ООО «Вермар» не имеет разрешения на осуществление строительства на спорном земельном участке, У ООО «Вермар» отсутствуют какие либо правовые основания требовать создать новый объект недвижимости то есть земельный участок меньшей площади, по сравнению с тем, который предоставлялся изначально ООО «РусРегионРесурс». Площадь застройки (пятно застройки) существующих двух объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №67:26:0010109:339 и №67:26:0010109:340 значительно превышает предельно допустимую площадь застройки относительно максимально допустимый размер земельного участка. Существует проект планировки застройки 2-й очереди 5 микрорайона г. Десногорска и определена архитектурно-планировочная концепция застройки. Для реализации данного проекта изначально был сформирован земельный участок с кадастровым номером №67:26:0010109:47, площадью 110 654 кв.м., с видом разращённого использования «под комплексную застройку 2-й очереди строительства 5 микрорайона». Какие либо изменения площади данного земельного участка неминуемо повлечёт невозможность осуществления плановой застройки 5 микрорайона г. Десногорска. Комитетом и ООО «Вермар», с привлечением специалиста-геодезиста, 25.12.2023 г. было осуществлено определение координат угловых точек и границ, предполагаемых для формирования земельных участков. Составлен акт, схема расположения земельных участков под объектами незавершённого строительства 67:26:0010109:40 и 67:26:0010109:39.

Определением от 10.02.2023 суд принял встречное исковое заявление Комитета к рассмотрению.

Общество встречный иск не признало, представив отзыв на него, в котором указано на то, что требования Комитета об освобождении земельного участка от объекта недвижимости путем демонтажа фактически направлены на необоснованное лишение Общества осуществления своих прав на пользования и распоряжения своим имуществом, а также преимущественного права на приобретение земельных участков в аренду, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм и разъяснений понудить к заключению договора решением суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Судом установлено, что по итогам аукциона 19.04.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО "РусРегионРесурс" (арендатор) заключен договор аренды N Ю- 256, предметом которого является земельный участок общей площадью 110 654 кв. метров с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенный по адресу: <...> под комплексную застройку 2-й очереди строительства 5 микрорайона, на срок с 19.04.2013 по 19.04.2023.

По акту приема-передачи от 19.04.2013 земельный участок передан арендатору.

На основании договора уступки прав от 01.07.2017 N 1-У права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к ООО "Вермар".

Работы по строительству на арендованном земельном участке изначально выполнялись именно ООО «Вермар» по договору подряда №15/22 от 26.04.2013г. на основании разрешения на строительство, выданного ООО «РусРегионСтрой» (Застройщику) Администрацией муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области № RU67301000-11 от 06.04.2015г.

В последующем между ООО «РусРегионРесурс» и ООО «Вермар» был заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства №17/1 от 01.07.2017г., в соответствии с которым ООО «РусРегионРесурс» передало в собственность ООО «Вермар» объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010109:47, ограниченного красными линиями и обозначенными точками NN:

- 17(х=22823.31 у=20825.16);

- 18 (х=22772.27 у=20937.89);

- 19 (х=22690.52 у=20900.07);

- 20 (х=22742.09 у=20787.29).

Объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340 и 67:26:0010109:339 не являются объектами самовольного строительства, принадлежат ООО «Вермар» на праве собственности.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для строительства, следовательно, ООО "Вермар" вправе по общим правилам оформить права на земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 этой статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с названным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно пункту 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Не соглашаясь с доводами Комитета, Общество правомерно указало на то, что действующее законодательство не предусматривает обязанности Подрядчиков (субподрядчиков) получать дополнительные разрешения на строительства при наличии данного разрешения у Заказчика. В данном случае разрешение было получено ООО «РусРегионРесурс» на законных основаниях.

В соответствии со статьей 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с "Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)(ред. от 26.12.2018), ст. 11.3, п.5. ст. 11.4 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 11.3. ЗК РФ установлено, что исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории.

В силу пункта 2 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков.

При предоставлении Обществу земельных участков после раздела спорного в красных линиях с 4-мя точками X и У, на котором располагаются объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340 и 67:26:0010109:339 правила установленные Постановлением Администрации муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области от 23.03.2023 №249, которым утверждены «Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области» не будут нарушены (менее 6 соток или 0,06 Га на жилой дом, и площадь застройки участка менее максимального 20% застройки, а именно: 2шт х 563м2: 12000м2 = 9,4% застройки).

С учетом изложенного исковые требования Общества о понуждении Комитета к заключению договоров аренды на земельные участки для завершения строительства, с обязанием предварительно образовать (сформировать) земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенного по адресу: <...> является обоснованным и законным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Настоящий спор не является преддоговорным (статья 446 ГК РФ), в связи с чем, решение по нему не требует указания в резолютивной части выводов арбитражного суда по каждому спорному условию договора применительно к статье 173 АПК РФ.

При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения (часть 1 статьи 174 АПК РФ).

Удовлетворение вышеуказанного требования Общества исключает удовлетворение встречного требования Комитета о возложении обязанности освободить земельный участок, на котором расположены спорные объекты незавершенного строительства.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области в выделении земельного участка под объектами незавершенного строительства, выраженный в письме от 03.07.2023 № Исх-06791.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) образовать (сформировать) земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:26:0010109:47, расположенного по адресу: <...> в красных линиях и обозначенными следующими точками NN:

под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:26:0010109:340 в красных линиях и обозначенными точками NN:

- 17(х=389486.25 у-1302456.77)

- 18 (х=389436.03 у=1302569.87)

- 18/19 (х= 389395.02 у= 1302551.26); -17/20 (х= 389448.78 у=1302439.26)

общей площадью 5 348.35 кв. м;

под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 67:26:0010109:339 в красных линиях и обозначенными точками NN:

- 18/19 (х= 389395.02 у=1302551.26)

- 17/20 (х- 389448.78 у=1302439.26)

- 19 (х=389354.01 у=1302532.65)

- 20 (х=389404.76 у=1302419.49)

общей площадью 5 781.23 кв. м

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Вермар» (ОГРН <***>; ИНН <***>) договоры аренды на вновь образованные земельные участки под объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами 67:26:0010109:340, 67:26:0010109:339 сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов.

В удовлетворении встречных исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "город Десногорск" Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вермар» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение судебных расходов.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.М. Ерохин