Решение от 7 марта 2018 г. по делу № А19-25610/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-25610/2017

07.03.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.03.2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 07.03.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи С.Н. Антоновой,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании помощником судьи О.В. Болтрушко, после перерыва секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, Иркутская область, г. Иркутск,

ул. Поленова, д.1) к Обществу с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664053, Иркутская область., <...>) о взыскании 770 658,30 руб.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности № 505-70-14279/16 от 30.12.2016 г.,

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 22.12.2017 г. (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 22.12.2017 г.,

в судебном заседании 28.02.2018 г. объявлялся перерыв до 06.03.2018 г. до 11 час. 40 мин.,

установил:

Иск заявлен о взыскании суммы 633 272,31 руб. – пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г. за период с 07.03.2012 г. по 24.08.2017 г., суммы 113 395,59 руб. – пени за просрочку внесения платы за пользование

земельным участком за период с 01.05.2012 г. по 24.08.2017 г., и суммы 23 990,04 руб. – штраф за нарушение пункта 2.2.6 договора.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г.

Ответчик заявленные требования истца не признает, просит суд применить срок исковой давности, приобщил к материалам дела контррасчет суммы неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г., а также договор страхования объекта в 2014 г., сообщил суду, что направлял своевременно в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска полис о страховании объекта, в связи с чем, в части требования о взыскании штрафа просит отказать. Также ответчик заявил ходатайство о снижении суммы неустойки за просрочку внесения арендной платы за пользование нежилым зданием в порядке ст. 333 ГК РФ. В части взыскания неустойки за просрочку внесения земельных платежей просит отказать, поскольку арендуемое по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г. помещение находится в многоквартирном доме, однако истец не представил документов, подтверждающих полномочия истца по сдаче в аренду земельного участка.

Истец возражений по сроку давности не имеет, оставил вопрос на усмотрение суда, однако, в части требования о взыскания штрафа по п. 2.2.6 договора № 6304 от 03.07.2007г. в сумме 23 990 руб. 04 коп. заявил отказ ввиду отсутствия пропуска срока страхования арендуемого объекта.

В соответствии с частью 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявитель вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Рассмотрев частичный отказ от иска в совокупности с материалами дела и установив, что отказ заявлен в порядке, предусмотренном частью 2 ст. 49 АПК РФ, не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, арбитражный суд принимает частичный отказ от заявленных требований.

На основании изложенного, производство по делу подлежит прекращению в части требования взыскания штрафа по п. 2.2.6 договора № 6304 от 03.07.2007г. в сумме

23990 руб. 04 коп. в соответствии с п. 4 ч.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Иркутска (арендодатель, далее – истец) и Обществом с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" (арендатор, далее – ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения № 6304 от 03.07.2007 г. в редакции дополнительных соглашений № 3 от 04.07.2014 г., № 4 от 12.08.2015 г.,

в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 01.07.2007 г. во временное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже и в подвале 5-ти этажного панельного дома (номера на поэтажном плане 1 этаж, 1-8; подвал 1-5, 3а, 4а, отраженные в техническом паспорте от 20.01.2014 г.) по адресу: <...>, общей площадью 178, 6 кв.м.,

с целью использования, под розничную торговлю, склад. (п. 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 12.08.2015 г.).

В соответствии с п. 1.4. договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 04.07.2014 г., договор действует с 01.07.2007 г. по 30.06.2024 г., в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области.

Пунктом 1.3. договора установлено, что площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет

256, 59 кв.м.

В соответствии с п. 2.2.3. договора, арендатор обязался своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Пунктом 3.1. договора аренды нежилого помещения № 6304 от 03.07.2007 г. предусмотрено, что арендатор за пользование объектом уплачивает арендную плату, а также плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования.

В силу п. 3.1.1. договора, арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1 к договору) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Плата за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение № 2 к настоящему договору).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании соответствующих актов органов городского самоуправления

г. Иркутска.

Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление.

Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

В том случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с первого числа месяца, в котором арендатор получил уведомление.

Как указывает истец в иске, Общество с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате арендной платы за пользование нежилым зданием и земельного платежа, в связи с чем, предупреждениями исх. № 505-71-10937/16 от 10.10.2016 г., исх. № 505-71-13340/16 от 07.12.2016 г., исх. № 505-71-1045/17 от 03.02.2017 г, исх. № 505-71-5613/17 от 23.05.2017 г., исх. № 505-71-9811/17 от 28.08.2017 г. Администрация города Иркутска известила Общество с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" о наличии задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование нежилым зданием и земельным участком и неоднократно предлагала погасить имеющуюся задолженность, в ряде последних предупреждений Администрация города Иркутска просила погасить пени по арендной плате и пени по оплате за пользование земельным участком.

Учитывая, что до настоящего времени ответчиком пени ни по арендной плате, ни по оплате за пользование земельным участком не погашены, истец обратился Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании суммы 633 272,31 руб. – пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г. за период с 07.03.2012 г. по 24.08.2017 г., суммы 113 395,59 руб. – пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.05.2012 г. по 24.08.2017 г. (с учетом отказа в части требования о взыскании суммы штрафа по п. 2.2.6 договора № 6304 от 03.07.2007 г.).

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Правоотношения сторон возникли из заключенного между Администрацией города Иркутска (арендодатель, далее – истец) и Обществом с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" (арендатор, далее – ответчик) договора аренды нежилого здания № 6304 от 03.07.2007 г.

Объект аренды является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 066111 от 08.07.2015 г., запись регистрации № 38-38-01/133/2014-540.

В соответствии с п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец в обоснование своих требований ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды нежилого здания № 6304 от 03.07.2007 г. в части своевременной оплаты арендной платы за пользование нежилым зданием и земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования (п. 3.1., п. 3.1.1. договора, п. 4.2. договора).

За нарушение срока оплаты ответчиком арендной платы и земельных платежей истец на основании пункта 4.2. договора аренды нежилого здания № 6304 от 03.07.2007 г. начислил ответчику неустойку.

В соответствии с п.4.2 договора № 6304 от 03.07.2007 г. за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. 2.2.3. пункта 2.2. договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0, 1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно расчетов истца, за ненадлежащее исполнение обязательств и несвоевременное внесение ответчиком арендной платы и платы за использование земли в установленном договором порядке, размер неустойки за просрочку платежей по арендной плате за период с 07.03.2012 г. по 24.08.2017 г. по договору № 6304 от 03.07.2007 г. составил сумму 633 272 руб. 31 коп., неустойка за просрочку земельных платежей по договору № 6304 от 03.07.2007 г. за период с 01.05.2012 г. по 24.08.2017 г. составила сумму 113 395 руб. 59 коп.

Таким образом, общий размер неустойки за просрочку платежей по арендной плате за пользование нежилым зданием и просрочку оплаты земельных платежей составляет

770 658 руб. 30 коп.

Рассмотрев расчеты неустойки, произведенные истцом, суд находит требование

о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения земельных платежей по договору № 6304 от 03.07.2007 г. не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, действительно, установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Между тем, судом учтено, что сдаваемое по договору № 6304 от 03.07.2007 г.

в аренду нежилое помещение расположено на 1-ом этаже и в подвале 5-ти этажного панельного жилого дома (номера на поэтажном плане 1 этаж, 1-8; подвал 1-5, 3а, 4а, отраженные в техническом паспорте от 20.01.2014 г.) по адресу: <...>, общей площадью 178, 6 кв.м.

В этой связи, арбитражный суд в ходе рассмотрения настоящего дела исследовал вопрос, касающийся статуса земельного участка, на котором расположен панельный жилой дом и, соответственно, нежилое помещение, переданное ответчику в аренду,

а также полномочия истца по сдаче в аренду спорного земельного участка.

Истец считает, что он вправе требовать с ответчика взыскания арендной платы за пользование землей за причитающуюся ему долю, несмотря на то обстоятельство, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ указанных выше положений действующего жилищного и гражданского законодательства применительно к рассматриваемому спору позволяет прийти к выводу, что земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, находится в общей долевой собственности, то есть, принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, соответственно, спорный земельный участок, над которым расположено арендуемое ответчиком помещение, находится в собственности и других собственников, помещения которых расположены над помещением ответчика.

В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме, публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) в аренду и получать за это арендную плату.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 г. № 13966/11.

При этом, то обстоятельство, что условия договора № 6304 от 03.07.2007 г.

о площади земельного участка, сдаваемого истцом ответчику в аренду, были оговорены при подписании договора (п. 1.3. договора), в данном случае, исходя из указанного выше, правового значения не имеет.

В этой связи, суд находит доводы истца о том, что он вправе требовать взыскания платы за пользование землей за причитающуюся ему долю земельного участка необоснованными, поскольку в силу указанных выше правовых норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую

собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом,

в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации, государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09, Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.07.2011 г. N ВАС-9209/11.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у истца прав на сдаваемый в аренду спорный земельный участок,

в связи с чем, требования истца в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку внесения земельных платежей удовлетворению не подлежит в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 289 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 Земельного кодекса РФ,

ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ».

Между тем, требование истца о взыскании с ответчика суммы неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору № 6304 от 03.07.2007 г. суд находит обоснованным.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям истца.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о

применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Принимая во внимание, что исковое заявление поступило в Арбитражный суд Иркутской области - 29.11.2017 г., суд считает обоснованным заявление ответчика в части применения срока исковой давности по требованиям, срок исполнения по которым наступил до 29.11.2014 г.

С учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, требование о взыскании суммы неустойки по арендной плате по договору аренды № 6304 от 03.07.2007 г. подлежит взысканию за период с 29.11.2014 г. по 24.08.2017 г. (как заявлено истцом в иске), что составит 156 896 руб. 43 коп.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки за просрочку внесения арендной платы в порядке ст. 333 ГК РФ.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме

(пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая ходатайство ответчика, арбитражный суд находит правовые основания к уменьшению суммы неустойки за просрочку внесения арендной платы с 156 896 руб.

43 коп. до 40 000 руб. в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства и отсутствием доказательств о причинении убытков истцу.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в сумме 40 000 руб. - неустойка на основании ст.ст. 195, 196, 199, 200, 289, 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации,

ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части иска отказать.

В соответствии со ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь п.4 ч.1 ст. 150, ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В части требования взыскания штрафа по п. 2.2.6 договора № 6304 от 03.07.2007г. в сумме 23990 руб. 04 коп. производство по делу прекратить;

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города

Иркутска сумму 40000 руб. – неустойку; В удовлетворении остальной части иска отказать;

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЛЭСС ВИН Иркутск" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд,

через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Судья С.Н. Антонова