Решение от 15 октября 2019 г. по делу № А41-68885/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-68885/19
16 октября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 10 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "АВТО-Л" (ИНН 5048005221, ОГРН 1035009952064, дата регистрации: 30.12.1996, юридический адрес: 142300, Московская область, г. Чехов, Симферопольское шоссе, д. 1А)

к Администрации городского округа Чехов (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.09.2000, юридический адрес: 142306, <...>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>).

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.04.2001 г. № 580-А с применением последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АВТО-Л» (далее – ООО «авто-Л», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Чехов (далее – ответчик), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 27 апреля 2001 года № 580-А и дополнительные соглашения № 848-А от 08.07.2002 года, № 1662 от 11.07.2003 года, № 2380 от 14.07.2004 года, заключенные в рамках данного договора, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представители истца, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 27.04.2001 года между Администрацией Чеховского района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Чехов, (арендодатель) и ООО «Авто-Л» (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 580-А (далее – Договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды в аренду ООО «Авто-Л» передавался земельный участок площадью 2502 кв.м, местонахождение: <...>, под магазин.

Срок действия Договора аренды с 01.01.2000 года по 24.01.2046 года.

Договор аренды зарегистрирован 01.06.2001 года, что подтверждается штампом Московской областной регистрационной палаты на титульном листе Договора аренды.

Дополнительными соглашениями от 08.07.2002 года № 848-А,, от 11.07.2003 года № 1662 и от 14.07.2004 года № 2380 стороны изменяли порядок определения размера арендной платы.

ООО «Авто-Л», считая, что Договор аренды и указанные выше Дополнительные соглашения заключены с нарушением норм действующего законодательства и нарушают права и законные интересы истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

В обоснование своих требований истец указывает следующее:

- на момент заключения Договора аренды земельного участка земельный участок принадлежал на праве собственности ТОО Торговый дом «Янтарь» на основании Договора купли-продажи имущества Чеховского арендного предприятия торговли от 21.03.1994 года;

- Договор аренды и дополнительные соглашения к нему подписаны неуполномоченным лицом от имени общества – не генеральным директором общества, а работником общества ФИО1. являющейся заместителем генерального директора, у которой отсутствовали полномочия на подписание подобных договоров;

- Договор аренды и дополнительные соглашения к нему подписаны неуполномоченным лицом от имени арендодателя, поскольку подписи Главы Чеховского района в договорах и дополнительных соглашениях отличаются друг от друга;

- в период с момента заключения договора аренды (27.04.2001 года) до его регистрации (01.06.2001 года) договор считается незаключенным, в связи с чем государственная регистрация не могла быть осуществлена в дальнейшем и данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности Договора аренды;

- на момент заключения Договора аренды границы земельного участка площадью 2502 кв.м не были установлены, что также свидетельствует о его ничтожности.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доводы истца о том, что на момент заключения Договора аренды земельного участка земельный участок принадлежал на праве собственности ТОО Торговый дом «Янтарь» на основании Договора купли-продажи имущества Чеховского арендного предприятия торговли от 21.03.1994 года, опровергаются материалами дела.

Действительно 21.03.1994 года между Администрацией Чеховского района и ТОО ТД «Янтарь» был заключен Договор купли-продажи имущества Чеховского арендного предприятия торговли, в соответствии с которым в собственность общества за плату передано имущество, перечень которого указан в приложении № 1 к данному Договору.

В соответствии с указанным перечнем в собственность ТОО ТД «Янтарь» передавались здания, строения и сооружения, но не земельные участки.

Более того, согласно пункту 4.1 данного договора условия аренды или приобретения земельного участка определяются в отдельных договорах, заключаемых покупателем с их собственниками или его уполномоченными органами в соответствии с действующим законодательством.

Доказательств того, что в дальнейшем между органами местного самоуправления Чеховского района и ТОО ТД «Янтарь» был заключен Договор купли-продажи спорного земельного участка, в суд не представлено.

Доводы истца о том, что Договор аренды и дополнительные соглашения к нему подписаны неуполномоченными лицами как со стороны истца, так и со стороны ответчика также не свидетельствуют о недействительности оспариваемых сделок по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пункту 2 статьи 183 ГК РФ, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 23.10.2000 года № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в дальнейшем со стороны общества были совершены действия, свидетельствующие об одобрении Договора аренды и дополнительных соглашений к нему – обществом неоднократно осуществлялась оплата арендной платы за земельный участок; между сторонами неоднократно имелись судебные процессы (дела № А41-90267/15, № А41-30299/17), в том числе по взысканию задолженности по арендной плате, при рассмотрении которых представителями ООО «Авто-Л» не заявлялось о недействительности договора аренды, либо о том, что данный договор подписан неуполномоченным лицом с его стороны.

Из поведения Администрации городского округа Чехов также, независимо от того кем был подписан Договор аренды и дополнительные соглашения к нему, следует, что указанная сделка исполнялась органами местного самоуправления. В судебном заседании представитель Администрации городского округа Чехов пояснил, что орган местного самоуправления считает ранее действовавший договор аренды земельного участка в редакции дополнительных соглашений к нему заключенным от имени и в интересах органа местного самоуправления.

Тем более сам факт подписания оспариваемых сделок неуполномоченным лицом не влечет за собой их недействительность в силу ничтожности, как указывает истец.

По этим основаниям было отклонено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы и фальсификации договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

То обстоятельство, что с момента заключения договора аренды (27.04.2001 года) до его регистрации (01.06.2001 года) договор считался незаключенным, в связи с чем государственная регистрация в дальнейшем не могла быть осуществлена и данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности Договора аренды, не принимаются судом во внимание, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Доводы истца о том, что на момент заключения Договора аренды границы земельного участка площадью 2502 кв.м не были установлены, также не может являться основанием для признания Договора аренды недействительной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что при заключении Договора аренды земельного участка в 2001 году стороны согласовали условия договора о передаваемом в аренду земельном участке (объекте аренды), определили его площадь, местонахождение, а сами границы земельного участка были отображены в Плане земельного участка, предоставленного в аренду.

Действия арендатора и арендодателя по дальнейшему исполнению своих обязательств по Договору аренды (использование земельного участка арендатором, внесение арендных платежей, заключение дополнительных соглашений, регистрация договора аренды и т.д.) свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий относительно определенности объекта аренды.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В этой связи оснований считать спорный договор недействительным или незаключенным суд не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не представлено ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о том, что заключенный договор аренды является недействительной сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности относительно требований о применении последствий недействительной ничтожной сделкой.

Суд соглашается с доводами ответчика о пропуске данного срока в указанной части требований.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков