Решение от 27 июля 2022 г. по делу № А54-2011/2021

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-2011/2021
г. Рязань
27 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2022 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котовой А.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области (391050, <...>; ОГРН <***>)

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (390000, г.Рязань; ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Рязанской области (390006, <...>), Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Рязанской и Тамбовской областям,

о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности №01-29/293 от 28.03.2022;

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности №62АБ1606315 от 13.08.2021;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;



установил:

администрация муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 22.01.2013 №A-06-13, земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311, заключенного между администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5; и обязании главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, являющуюся арендатором земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311 по договору переуступки прав и обязанностей по договору №A-06-13 аренды земельного участка от 22.01.2013, в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, возвратить администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области земельный участок с кадастровым номером 62:20:0020107:311 общей площадью 833 000 кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Рязанская область, Спасский район, вблизи д. Ужалье, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

При рассмотрении спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Рязанской области, Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Рязанской и Тамбовской областям.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц, извещеных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражал по заявленным исковым требованиям по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

22.01.2013 между администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области (Арендодатель) и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (Арендатор) заключен договор №А-06-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311, по условиям которого Арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области от 22.01.2013 №58, а Арендатор принимает в аренду на срок с 22.01.2013 по 22.01.2062 земельный участок с кадастровым номером 62:20:0020107:311,общей площадью 833000 кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Рязанская область, Спасский район, вблизи д. Ужалье, с разрешенным использованием - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 1.1 договора).

22.01.2013 между администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 подписан передаточный акт, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 62:20:0020107:311.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311 №А-06-13 от 22.01.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 06.02.2013.

20.09.2015 между Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (Арендатор) и ФИО2 (Правопреемник) заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311 №А-06-13 от 22.01.2013.

В соответствии с пунктом 1 договора переуступки, Арендатор передал, а Правопреемник принял безвозмездно в полном объеме права и обязанности Арендатора по договору №А-06-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311 от 22.01.2013, заключенному между администрацией муниципального образования - Спасский муниципальный район Рязанской области и Арендатором на срок с 22.01.2013 по 22.01.2062, зарегистрированному 06.02.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, номер регистрации 62-62-17/005/2013-158.

Участок, право аренды которого передается по настоящему договору, имеет кадастровый номер 62:20:0020107:311, общей площадью 833000 кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Рязанская область, Спасский район, вблизи д. Ужалье, с разрешенным использованием - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 2 договора переуступки).

20.09.2015 между Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 и ФИО2 подписан передаточный акт, в соответствии с которым Арендатор передал, а Правопреемник принял земельный участок с кадастровым номером 62:20:0020107:311.

Договор переуступки прав и обязанностей от 20.09.2015 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 23.05.2016.

В соответствии с п. 2.1. Договора использование Участка является платным.

Согласно п. 2.2 Договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября каждого года по ставкам, действующим в расчетный период путем перечисления денежных средств на указанный в Договоре счет.

В соответствии с п.2.4. Договора размер арендной платы за Участок с даты заключения Договора составляет: годовая - 416500 руб. 00 коп., ежеквартальная - 104125 руб. 00 коп.

В пункте 2.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, законы субъекта Федерации, Федеральные законы.

Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу правового акта органа мастного самоуправления, Закона РФ или субъекта РФ.

За неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 5.1. Договора).

В силу пп. а, в п.4.2. Договора, арендатор обязуется использовать арендатором Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (разрешенным использованием); арендатор обязуется своевременно и в соответствии с Договором вносить арендную плату.

Как указывает истец, с 2018 года обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись не надлежащим образом, в соответствии с 5.1. Договора начислялись пени.

По состоянию на 31.12.2018 задолженность по аренде и пени составляла 249619 рублей 53 копейки. В 2019 году платежей не поступало вообще, задолженность за 2018-2019гг. была полностью погашена только 02.03.2020.

В 2020 году также нарушались сроки оплаты аренды, размер задолженности по аренде и пени за 2020г. составил 260913 рублей 69 коп.

15 сентября 2020г. Арбитражным судом Рязанской области был выдан судебный приказ по делу А54-8956/2020 на взыскание с главы КФХ ФИО2 в пользу администрации Спасского района задолженности в сумме 123000 руб., пеней в сумме 6089 руб.00 коп. Определением суда от 29.12.2020 указанный судебный приказ был отменен, в связи с поступившими в суд возражениями должника. 29.01.2021 в счет арендной платы поступили денежные средства в размере 129089 руб. 01 коп.

Таким образом, погашена часть долга за 2020 год, остаток задолженности по аренде и пени за 2020г. составляет 135885 рублей 42 копейки.

Кроме того, Администрацией Спасского района 30 сентября 2020 года в рамках осуществления муниципального земельного контроля был проведен рейдовый осмотр земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311, общей площадью 833000 кв.м., расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, местоположение: Рязанская область, Спасский район, вблизи д.Ужалье, предоставленного в аренду главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 по договору №А-06-13 от 22.01.2013 года для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (правопреемник ФИО2).

В результате планового рейдового осмотра данного земельного участка установлено, что на нем растет лес, в основном сосны, местами встречаются лиственные деревья (березы). Признаков какой-либо хозяйственной деятельности не выявлено. На территории площадью 114 кв.м., что составляет 0, 014% от всего участка обнаружены пустые деревянные конструкции (ульи) в количестве 6 штук.

На основании изложенного администрация Спасского района обратилась в Управление Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям с просьбой провести соответствующие проверочные мероприятия в рамках государственного земельного надзора на предмет соблюдения ФИО2 земельного законодательства, а именно использования указанного земельного участка по целевому назначению.

Согласно акту административного обследования объекта земельных отношений №3 от 27.01.2021, установлено, что на земельном участке не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв, агротехнические и агрохимические мероприятия не проводятся, для сельскохозяйственного производства он не используется.

19.02.2021 Администрацией в адрес главы КФХ ФИО2 было направлено письмо о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора и актом приема-передачи с предложением подписать указанные документы в срок до 28.02.2021 (исх.№01-29/341).

Поскольку в добровольном порядке договор аренды ответчиком не расторгнут, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованию арендодателя является не внесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из толкования статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе двукратное неисполнение арендатором денежного обязательства не является безусловным основанием для досрочного расторжения договора, т.к. не свидетельствует о существенности допущенного нарушения.

Предъявляя заявленное требование о расторжении договора, истец указывает, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы.

Судом установлено, что в настоящее время все арендные платежи внесены ФИО2 в полном объеме в размере, установленном Договором № А-06-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:20:0020107:311 от 22.01.2013, с учетом изменения размера аренды, что подтверждается платежными поручениями об оплате. При этом часть задолженности погашена до даты обращения Администрации в суд. Представитель истца также подтвердил погашение на момент рассмотрения настоящего спора долга по арендной плате, который явился основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ссылка истца на то, что погашение долга не препятствует предъявлению требования о расторжении договора (абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") не принимается судом, поскольку факт наличия существенного характера нарушений договора, являющихся основанием для расторжения договора, оценивается судом при рассмотрении конкретного дела.

Истец также просит расторгнуть договор, указывая на то, что ответчик не использует участок по назначению.

В соответствии с абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ права пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, предъявляя требование о расторжении договора в связи с неиспользованием его по назначению, истец не предлагал ответчику устранить такие нарушения (в случае их наличия).

Из смысла положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право пользования землей прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет.

Доказательств неиспользования ответчиком спорных земельных участков в течение 3-х лет истцом в дело не представлено.

Представленный истцом акт от 30.09.2020 составлен в одностороннем порядке, представитель ответчика истцом не вызывался. Кроме того, представленные истцом акты могут подтвердить лишь состояние участков на момент осмотра, однако не подтверждают факта неиспользования ответчиком участков по назначению в течение 3-х лет.

В настоящее время ответчиком предприняты действия по устранению выявленного нарушения, что подтверждается проведенным осмотром Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Рязанской и Тамбовской областям, в результате которого отмечено, что на земельном участке расположены хозяйственные постройки, вольеры с козами и загон овец для овец, а также видны следы выпаса скота. Также расположены кусты с сортовой малиной.

Ответчик приступила к осуществлению комплексного освоения земельного участка, приняла меры для надлежащего исполнения обязательств, проведена работа по обработке земельного участка для использования в качестве посевной площади под сенокос (сенаж): разработан проект культуртехнических работ; произведена расчистка более чем 50% земельного участка от древесно-кустарниковой растительности.

Таким образом, ответчик производила действия, необходимые для использования земельного участка по целевому назначению, что свидетельствует о заинтересованности Главы КФХ (арендатора) в сохранении арендных отношений. Администрацией не было предпринято предупредительных мер, направленных на устранение указанного нарушения в разумный срок, а также не было соблюдено соответствующего претензионного порядка.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил документов, свидетельствующих о наличии обстоятельств для расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, она взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.


Судья А.С. Котова