Решение от 17 октября 2022 г. по делу № А55-12215/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 11.10.2022

Полный текст решения изготовлен 17.10.2022


17 октября 2022 года

Дело №

А55-12215/2022



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Разумова Ю.М.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М.


рассмотрел в судебном заседании 27 сентября – 11 октября 2022 года дело по иску


Акционерного общества "Авиакор-Авиационный завод"


к Департаменту управления имуществом городского округа Самара


Об урегулировании разногласий при заключении договора


при участии в заседании


от истца - ФИО1, дов. №44 от 28.05.2021

от ответчика – ФИО2, дов. от 22.12.2021 (до перерыва), после перерыва – не явился



Акционерное общество "Авиакор-Авиационный завод" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту по управлению имуществом городского округа Самара об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, площадью 8 409 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, уд. Земеца, д. 32, на следующих условиях:

- Пункт 2.5. договора читать в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

- Пункт 3.1 договора читать в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 49 лет, исчисляемый со дня регистрации настоящего договора органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

- Исключить из договора пункт 2.6. Договора «Арендная плата за период с 17.12.2018г. до даты государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уплачивается Арендатором в течение 10 дней с даты государственной регистрации настоящего договора аренды».

Ответчик возражал против урегулирования разногласий в редакции истца, при этом указал, что сторонами был подписан протокол согласования разногласий по договору аренды земельного участка №028556, в связи с чем считает согласованным условия договора.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 27 сентября 2022г., объявлялся перерыв до 04 октября 2022г., а после до 11.10.2022 до 09 час 40 мин.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было продолжено.

После перерыва, ответчик явку представителя не обеспечил.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, после объявленного перерыва.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, а также ответчика (до объявленного перерыва), арбитражный суд установил:

АО «Авиакор-авиационный завод» (далее по тексту - Общество, Истец) является собственником части нежилого помещения (корпус 107 сборочных приспособлений) с кадастровым номером 63:01:0253005:1043, 1941 года постройки, находящегося в нежилом здании с кадастровым номером 63:01:0253005:717, площадью 4 835,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2008 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 63-01-3/2000-5679 от 22.06.2000г.

Часть нежилого помещения корпуса 107 расположена на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, площадью 8 409 кв.м., государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Земеца, д. 32.

Как указал истец, земельный участок под нежилым зданием 17.12.2018 г. образован (сформирован), размежеван, поставлен на государственный кадастровый учет (выписка из ЕГРН), идентифицирован, в обороте не ограничен и не подлежит изъятию из оборота, третьим лицам не передан, находится в пользовании Истца.

Департамент управления имуществом городского округа Самара на основании постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 г. № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 2017 года осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, в том числе по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

Как указал истец, в июле 2020 года в адрес Истца от Департамента управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, Ответчик) поступил проект договора аренды № 028556з земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, площадью 8 409 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Земеца, д. 32, под частью корпуса 107, принадлежащего на праве собственности АО «Авиакор-авиационный завод» (далее - Договор) к которому имелось Приложение № 3 с расчётом арендной платы за период с 17.12.2018 г. по 31.12.2018 г., с 01.01.2019 г. по 31.12.2019 г., с 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г.

АО «Авиакор- авиационный завод» рассмотрело данный проект договора аренды № 028556з земельного участка и 21.07.2020г. направило в адрес Департамента письменный ответ (исх. № 123/372 от 21.07.2020 г.), в котором выразило свое несогласие по условиям проекта Договора аренды, в частности, с условиями Договора, указанными в разделе 2 «Размер арендной платы и порядка ее внесения» и в Приложении № 3 «Расчет арендной платы», мотивировав своё несогласие тем, что являясь добросовестным налогоплательщиком, осуществлял платежи за пользование земельным участком под корпусом в бюджет РФ, подтвердив уплату налога копиями платежных документов, которые явились приложением к письму исх. № 123/372 от 21.07.2020 г.

Письмом от 19.08.2020 г. (вх.№ 15-07-10/27875) Департаментом была затребована информация о предоставлении документов, подтверждающих оплату земельного налога за 2018, 2019, 2020 года по вышеуказанному земельному участку.

Истцом в качестве дополнительных пояснений в адрес Департамента была направлена запрашиваемая информация о начислении и оплате земельного налога за 2018- 2019 гг. с целью принятия решения по данному вопросу.

Как указал истец, 20.04.2021 г. в адрес Общества поступило письмо с исх. № 15-07-10/14877 от 15.04.2021 г. о невозможности изменения даты начисления арендной платы в проекте договора аренды земельного участка площадью 8 409 кв.м с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, в связи с чем АО «Авиакор-авиационный завод» 16.06.2021г. (вх. № 123/568 от 16.06.2021 г.) получил нарочно проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1047 под частью корпуса 107 площадью 8 409 кв.м. с видом разрешенного использования «склады», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Земеца, д.32, для подготовки Протокола разногласий к данному Договору в связи с несогласием с расчетом арендной платы.

19.07.2021 г. сопроводительным письмом (исх. № 123/415 от 19.07.2021 г.) Истец в адрес Департамента направил Протокол разногласий к проекту Договора аренды земельного участка.

Департамент направил в адрес АО «Авиакор - авиационный завод» письмо (вх. № 15-07-10/46833 от 29.10.2021 г.) о рассмотрении Протокола разногласий к проекту Договора аренды, в котором Департамент сообщил Истцу о частичном принятии условий Протокола, однако, в части условий указанных в разделе 2 «Размер арендной платы и порядка ее внесения» и в Разделе 3 «Срок аренды», условия о сроке исчисления, сроке аренды и порядке расчета арендной платы были оставлены Департаментом в своей редакции договора.

Как указал истец, им был подготовлен протокол урегулирования разногласий к Протоколу согласования разногласий к проекту Договора аренды, направленного в адрес Ответчика сопроводительным письмом 24.12.2021 г. (Исх. № 123/668 от 24.12.2021 г., вх. № 15-07-07/21673 от 27.12.2021г).

Письмом от 27.01.2022 г. (исх. № 15-07-10/2715 от 27.01.2022г.) Ответчик отклонил условия, изложенные АО «Авиакор - авиационный завод» в протоколе разногласий и протоколе урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка относительно сроков и расчета арендной платы, чем явно выразил свое согласие на передачу урегулирования разногласия по договору в судебном порядке.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения АО «Авиакор- авиационный завод» в суд с настоящим иском.

Как указал ответчик, протокол согласования разногласий по договору аренды земельного участка №028556 был подписан ответчиком, таким образом разногласия между сторонами были согласованы, в том числе и условия, касающиеся арендной платы.

Данный довод ответчика суд считает несостоятельным, поскольку как следует из материалов дела, письмом от 27.01.2022 исх. 15-07-10/2715 ответчик отклонил условия, изложенные в протоколе урегулирования разногласий, направленные ему письмом от 24.12.2021, указав на право арендатора обратиться в суд за урегулированием существенных условий при заключении договора аренды земельного участка в случае несогласия.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Истец обратился в суд за урегулированием разногласий по п. 2.5, 2.6 и 3.1 договора.

Как указал истец, пункт 2.5 договора следует принять в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик не согласен на редакцию истца, считает пункт 2.5 следует читать в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с 17.12.2018».

Как указал ответчика, поскольку АО "Авиакор-Авиационный завод" не обладает зарегистрированными правами на спорный земельный участок, оно обязано вносить платежи за землепользование в виде арендной платы с 17.12.2018 - даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

По мнению суда данное условие подлежит изменению, так как арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В силу положений главы 34 ГК РФ арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи объекта в аренду.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Таким образом, распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

В связи с чем, спорный пункт 2.5 договора подлежит применению в новой редакции: «Арендная плата начисляется со дня передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи земельного участка».

Истец просит исключить из договора пункт 2.6.

По условиям предложенным Департаментом управления имуществом г.о. Самара пункт 2.6 изложен в следующей редакции:

«Арендная плата за период с 17.12.2018 до даты государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уплачивается Арендатором в течение 10 дней с даты государственной регистрации настоящего договора аренды».

Так как согласие обеих сторон по указанному условию не достигнуты, суд не вправе устанавливать для истца такую обязанность, поскольку согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ условия заключенного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, только по соглашению сторон договора, что не усматривается из материалов дела.

В связи с чем пункт 2.6 договора подлежит исключению.

Пункт 3.1 договора истцом предложен в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 49 лет, исчисляемый со дня регистрации настоящего договора органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик настаивал на своей редакции пункта 3.1 договора: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 45 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка».

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, на что указывает ст. 608 ГК РФ, следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду является арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При передаче в аренду таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, следует учитывать и то, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, что подтверждается п. 2 ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Учитывая указанное, а также положения п. 2 чт. 433 ГК РФ, пункт 3.1 договора подлежит принятию в редакции арендодателя: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 45 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка».

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таких обстоятельствах дела следует урегулировать возникшие между Акционерным обществом "Авиакор-Авиационный завод" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара разногласия при заключении договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, площадью 8 409 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, уд. Земеца, д. 32, на следующих условиях:

- Пункт 2.5. изложить в новой редакции: «Арендная плата начисляется со дня передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи земельного участка»;

- Пункт 2.6 исключить из договора;

- Пункт 3.1 принять в редакции ответчика: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 45 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка».

Истец при подаче иска уплатил госпошлину в доход Федерального бюджета РФ платежным поручением №1327 от 18.03.2022 в сумме 6 000 руб.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".



Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 156, 167-173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать возникшие между Акционерным обществом "Авиакор-Авиационный завод" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара разногласия при заключении договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0253005:1047, площадью 8 409 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, уд. Земеца, д. 32, на следующих условиях:

- Пункт 2.5. изложить в новой редакции: «Арендная плата начисляется со дня передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи земельного участка»;

- Пункт 2.6 исключить из договора;

- Пункт 3.1 принять в редакции ответчика: «Земельный участок предоставляется Арендатору в аренду на 45 лет, исчисляемый со дня передачи арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка».

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН <***>) в пользу Акционерного общества "Авиакор-Авиационный завод" (ИНН <***>) расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Ю.М. Разумов