Решение от 20 июня 2018 г. по делу № А63-22711/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Колосс», г. Лермонтов, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности и пени по договорам аренды земельных участков от 12.05.2011 №№ 1147, 1148; о расторжении указанных договоров аренды,

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности от 05.03.2018,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Колосс» (далее – ответчик, общество) о взыскании 9 365 558,88 рублей долга за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, 816 979,34 рублей пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 по договору аренды земельного участка от 12.05.2011 № 1147, 38 697 566,8 рублей долга за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, 3 360 236,88 рублей пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 по договору аренды земельного участка от 12.05.2011 № 1148; о расторжении договоров аренды земельных участков от 12.05.2011 №№ 1147, 1148.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещённый о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, отзыв на иск и доказательства оплаты долга и пени не представил.

Неявка в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, а также непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам (статья 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.05.2011 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 21.03.2011 № 219 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков», итоговых протоколов от 03.05.2011 №№ 117, 118 «О результатах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства» заключены договоры №№ 1147, 1148 о предоставлении земельного участка на условиях аренды (далее - договор), согласно которым арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:31:020238:30 площадью 154 370 кв.м и с кадастровым номером 26:31:000000:52 площадью 466 891 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, р-н хутора Розы Люксембург для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 12.05.2011 по 11.05.2026. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 18.06.2011.

Размер годовой арендной платы за земельный участок по договору № 1147 составляет 417 539,98 рублей, а по договору № 1148 - 707 311,85 рублей и определяется, согласно расчету (приложение № 1 к договорам), исходя из соответствующих разрешенному использованию исходных земельных участков под жилыми домами многоэтажной застройки удельных показателей кадастровой стоимости (901,6 рублей, 504,98 рублей), арендуемой площади (154 370 кв. м, 466 891 кв. м) и отраслевого коэффициента (0,3%) (пункт 3.1).

Согласно пункту 3.2 договоров арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Стороны предусмотрели возможность пересмотра арендной платы в случаях образования земельных участков в результате раздела исходных земельных участков, изменения разрешенного использования земельных участков или их кадастровой стоимости (пункт 3.3).

Пунктом 3.4 договоров предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случаях: образования земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; изменения разрешенного использования земельного участка (земельных участков) в соответствии с требованиями законодательства РФ; изменения кадастровой стоимости земельного участка (земельных участков); в других случаях, предусмотренных законодательством.

В силу пункта 3.5 договоров в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок с 16 числа последнего месяца квартала арендатор уплачивает неустойку просрочки (пени) от суммы неуплаты, равной размеру неустойки, применяющейся для земельного налога.

В соответствии с подпунктом 7.1.1 пункта 7.1 договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договоров при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

12 августа 2014 года сторонами заключены дополнительные соглашения к договорам №№ 1147 и 1148, которыми предусмотрено, что в связи с разделом земельных участков с кадастровыми номерами 26:31:020238:30 и 26:31:000000:52 арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 26:31:020238:74 - 26:31:020238:114 (41 земельный участок) и 26:31:000000:4273 - 26:31:000000:4477 (205 земельных участков) с индивидуальными адресами и видом разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке 16.08.2014 и 27.08.2014 соответственно.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2017 по делу № А63-1456/2016, вступившим в законную силу и имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значения для рассматриваемого спора, установлено, что дополнительные соглашения в части указания исходного вида разрешенного использования образованных земельных участков не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства, в связи с чем в указанной части дополнительные соглашения являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и не влекут правовых последствий. При этом суд указал, что расчет арендной платы должен производиться исходя из характеристик вновь образованных участков с учетом их кадастровой стоимости, а также сведений о видах функционального и разрешенного использования земельных участков.

В ходе исполнения сторонами договора ответчиком не исполнялось обязательство по внесению арендной платы, в результате чего за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 образовалась задолженность в сумме 9 365 558,88 рублей и 38 697 566,8 рублей по договорам № 1147 и № 1148.

С учетом пункта 3.5 договора начислена пеня в размере 816 979,34 рублей и 3 360 236,88 рублей за период с 01.01.2016 по 30.09.2017.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 06.10.2017 №№ 3703, 3704 с требованием о погашении образовавшейся по договорам задолженности.

В связи с тем, что задолженность добровольно обществом оплачена не была, управление в соответствии с подпунктом 7.1.1 пункта 7.1 договоров направило в адрес ответчика претензии от 07.11.2017 №№ 4575, 4576 с требованием о расторжении договоров аренды №№ 1147, 1148.

Неисполнение обязанности по оплате арендной платы и пени и оставление претензий о расторжении договоров без ответа явилось основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Поскольку спорные участки относятся к публичной собственности, а торги проводились на право заключения договоров аренды, и в ходе торгов не определялся годовой размер арендной платы, суд пришел к выводу, что арендная плата за их использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции после 01.03.2015).

Земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, расположены на территории города Железноводска, который находится в границах курорта Железноводск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

С учетом положений указанного федерального закона можно сделать вывод о том, что спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как видно из представленного расчета, выполненного управлением в соответствии с решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 27-IV «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края» (далее – Порядок № 27-IV), с учетом сведений о площади образованных земельных участков, их кадастровой стоимости, вида разрешенного использования и базовой ставки в зависимости от вида разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства – 0,3%, под размещение санаторно-курортных объектов – 5%, для использования под размещение общеобразовательной школы – 10% и др.) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 по договору № 1147 составила 9 365 558,88 рублей, по договору № 1148 - 38 697 566,8 рублей.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно представленному управлением в материалы дела расчету неустойка за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 составляет 816 979,34 рублей по договору № 1147 и 3 360 236,88 рублей по договору № 1148.

Представленные истцом расчёты долга и пени судом проверены и признаны арифметически верными.

Суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований.

Общество заявленные управлением требования не оспорило, контррасчёт взыскиваемых сумм не представило.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Управлением также заявлено требование о расторжении договоров аренды №№ 1147, 1148.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается представленными в материалы дела документами: претензиями о погашении задолженности от 06.10.2017 №№ 3703, 3704, претензиями о расторжении договоров аренды от 07.11.2017 №№ 4575, 4576 с приложением соглашений о расторжении и доказательствами их направления ответчику.

Суд полагает, что допущенная ответчиком просрочка и неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, т.е. год и девять месяцев, является существенным нарушением обществом условий договоров.

Доказательств погашения задолженности ответчик при рассмотрении спора не представил, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Суд, учитывая неоднократное нарушение обществом сроков внесения арендной платы по договору аренды более одного года, существенный характер допущенных нарушений, а также фактические обстоятельства данного дела, пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ, а также подпунктом 7.1.1 пункта 7.1 договоров аренды оснований для досрочного расторжения судом договоров аренды от 12.05.2011 №№ 1147, 1148.

Согласно абзацу 1 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колосс», г. Лермонтов, ОГРН <***>, в пользу управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>, 9 365 558,88 рублей долга за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, 816 979,34 рублей пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017; 38 697 566,8 рублей долга за период с 01.01.2016 по 30.09.2017, 3 360 236,88 рублей пени за период с 01.01.2016 по 30.09.2017.

Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 12.05.2011 № 1147, предметом которого является земельный участок площадью 154 370 кв.м с кадастровым номером 26:31:020238:30, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, хутор Розы Люксембург, заключенный между управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска и ООО Колосс», зарегистрированный управлением Росреестра по СК 18.06.2011 (№ 26-26-36/002/2011-941).

Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 12.05.2011 № 1148, предметом которого является земельный участок площадью 466 891 кв.м с кадастровым номером 26:31:000000:52, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, хутор Розы Люксембург, заключенный между управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска и ООО«Колосс», зарегистрированный управлением Росреестра по СК 18.06.2011 (№ 26-26-36/002/2011-979).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колосс», г. Лермонтов, ОГРН <***> в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 212 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.А. Говорун