Решение от 31 января 2018 г. по делу № А32-46669/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-71

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-46669/2017

Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 31.01.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шепель А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радченко А.И.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Модный Континент» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Лидер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным одностороннее расторжение предварительного соглашения

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 09.08.2017,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 01.12.2016,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Модный Континент» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Лидер» о признании недействительным (незаконным) одностороннее расторжение ООО «Лидер» Предварительного соглашения № KRS067/2011/6 от 07.06.2011 г. оформленного уведомлениями № 11798 от 12.09.2017 г. и № 11950 от 04.10.2017 г. и признании предварительное соглашение № KRS067/2011/6 от 07.06.2011 г. действующим.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебном разбирательстве объявлен перерыв до 16 часов 40 минут 23.01.2018, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном разбирательстве объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 24.01.2018, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Суд, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Модный Континент» (арендатор) и ООО «Лидер» (арендодатель) заключено Предварительное соглашение № KRS067/2011/6 от 07.06.2011 г. по аренде нежилого помещения № 01-113, общей площадью 423, 6 кв.м., расположенного на 1 этаже Здания по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, д. 2, торговый комплекс - «OZ МОЛЛ».

Арендатором от арендодателя было получено уведомление 12.09.2017 г. № 11798 с предложением переместить арендатора на основании подп. «а» п.33.1 Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению) в связи с реконструкцией OZ МОЛЛ в помещение № 02-070 с предварительной площадью 327 кв.м. с сохранением прежних коммерческих условий и в случае несогласия на такое перемещение, считать Предварительное соглашение расторгнутым по истечение 30 (Тридцати) календарных дней с даты получения уведомления от 12.09.2017 г. № 11798.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона. Закрепленный в ст. 12 Кодекса перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость установления иных способов защиты законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу данного положения закона односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно подп. «а» п.33.1 Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению), в редакции п.75 Приложения 1 («Детали аренды») к Договору аренды, Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды, в любое время в период Срока договора, когда в связи с реконструкцией и/или изменением зонирования OZ МОЛЛ может потребоваться переместить Арендатора в другое альтернативное помещение, аналогичное по размеру и техническим характеристикам, в пределах OZ МОЛЛ. При этом перемещение должно быть предложено Арендатору на тех же коммерческих условиях, которые Стороны согласовали в настоящем Договоре аренды, за исключением нового помещения.

Кроме того, если перемещение происходит ранее истечения первого года с Даты начала коммерческой деятельности, и Арендатор не согласен с таким перемещением, то Арендатор имеет право требовать компенсации балансовой стоимости Неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в целях подготовки Помещений в соответствии с их Разрешенным использованием по Предварительному соглашению и Договору аренды. Платеж совершается в течение 14 (четырнадцати) Рабочих дней с даты предоставления соответствующего счета Арендатора и документов, подтверждающих такую балансовую стоимость.

В письме № 2501 от 27.09.2017, Арендатор сообщил Арендодателю, что:

а) Предложенное Арендодателем помещение значительно отличается по техническим характеристикам, так как находится в состояние shell&core;, что нарушает условие подп. «а» п.33.1 Договора аренды о том, что альтернативное помещение, должно иметь аналогичные технические характеристики. Таким образом, новое помещение требует полноценного ремонта, проведение отделочных работ, стоимость которых предварительно оценивается в 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей.

б) Предложенное Арендодателем помещение отличается от существующего Помещения по размеру площади на 121 кв.м., что не позволяет представить полную коллекцию ассортимента «INCITY» и нарушает условие подп. «а» п.33.1 Договора аренды о том, что альтернативное помещение, должно иметь аналогичный размер по площади.

в) Предложенное Арендодателем помещение находится на 2-ом этаже OZ МОЛЛа, где после проведения Арендатором анализа было установлено, что проходящий трафик потенциальных покупателей на 30% меньше проходящего трафика перед арендуемым нами Помещения на 1-ом этаже, что отрицательно скажется на выручке нашего магазина Арендатора и его прибыли.

Между тем, в обоснование уведомления Арендодателя № 11798 от 12.09.2017 г. о реконструкции OZ МОЛЛ, Арендатором были запрошены (письмо с исх. № 2501 от 27.09.2017 г.) у Арендодателя доказательства соблюдения всех процедур и согласований, предусмотренных действующим законодательством РФ в отношении работ по реконструкции, в том числе, но, не ограничиваясь, следующие документы:

- Дизайн-проект реконструкции OZ МОЛЛ, предварительно согласованный с органами государственной власти РФ в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством РФ;

- Архитектурное решение стадия «Р» OZ МОЛЛ и места планового размещения новой локации помещения;

- Поэтажный план OZ МОЛЛ, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;

- Экспертное заключение о техническом состоянии OZ МОЛЛ и возможности проведения реконструкции;

- ТУ по выделенным мощностям электроснабжения и холодоснабжения, воздухообмену в связи с реконструкцией OZ МОЛЛ;

- Новое руководство по проведению реконструкции фасадной группы помещения;

- Заявления в органы МЧС, СЭС (с отметкой о их принятии) о возможности проведения реконструкции OZ МОЛЛ.

Кроме того, подп. «а» п. 33.1. Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению), в редакции п.75 Приложения 1 («Детали аренды») к Договору аренды, не предоставляет Арендодателю право на одностороннее внесудебное расторжение Договора, а дает лишь право (требовать) расторгнуть Договор аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В тех пунктах Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению), где Стороны предполагали одностороннее внесудебное расторжение договора, было прямо указано, например, так указано в п. 20.1. Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению), в редакции п.61 Приложения 1:«….В случае если Арендатор не устраняет нарушение в течение срока, указанного в уведомлении Арендодателя, Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор аренды…». При этом, согласно подп. «а» п.33.1 Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению), в редакции п.75 Приложения 1 («Детали аренды») к Договору аренды, на который ссылается Арендодатель в своем уведомлении № 11798 от 12.09.2017 г., «Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды, в любое время в период Срока договора, когда в связи с реконструкцией….».

Согласно п.2.ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

То есть, механизм расторжения Договора аренды по основаниям, предусмотренным в подп. «а» п. 33.1. Договора аренды, не предусматривает одностороннее внесудебное расторжение Договора аренды, как это установлено ст. 450.1. ГК РФ, так как изначально, когда Стороны согласовывали п. 33.1. Договора аренды, предполагалось, что если и наступят указанные обстоятельства, Арендодатель должен будет в судебном порядке доказать наступление событий, указанных в п.33.1. Договора аренды, что будет подтверждаться всем комплексом проектно-технической документации на OZ МОЛЛ, предварительно согласованной в органах государственной власти, техническими заключениями и экспертизами о возможности проведения работ, указанных в подпункте «а» п. 33.1. Договора аренды.

Уведомлением № 11950 от 04.10.2017, Арендодатель предложил дополнительно помещение № 02-071, общей площадью 160 кв.м. к помещению № 02-070, общей площадью 327 кв.м. Арендатор отклонил предложение Арендодателя, направив письмо № 2595 от 09.10.2017, так как предложенные помещения № 02-070, № 02-071 значительно отличаются по техническим характеристикам и находятся в состояние shell&core;, что нарушает условие подп. «а» п.33.1 Договора аренды о том, что альтернативное помещение, должно иметь аналогичные технические характеристики. Аналогичные технические характеристики подразумевают полное соответствие всех параметров помещения, включая отделку, т.е. то состояние Помещения в котором Арендатор принял его согласно Приложению № 4 (Разделительная ведомость) к дополнительному соглашению № 7 от 01.10.2016 г. (копия прилагается) к Предварительному соглашению.

Таким образом, новые помещения требуют полноценного ремонта, проведение отделочных работ.

Кроме того, Арендодатель в обоснование своей позиции о необходимости расторжения Предварительного соглашения в связи с проведением реконструкции OZ МОЛЛ, отказался предоставлять какие-либо документы и/или согласования с органами государственной власти в отношении работ по планируемой реконструкции OZ МОЛЛ, которые бы в действительности подтверждали намерения Арендодателя и планируемую реконструкцию OZ МОЛЛ.

Согласно п.1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом (Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181). Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать свои права (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 17388/12 по делу N А60-49183/2011).

В соответствии с п.2.2. Предварительного соглашения, Арендодатель обязуется предоставить возможность Арендатору использовать Помещение в соответствии с Предварительным соглашением.

Согласно п.9.1. Предварительного соглашения, Арендатор вправе использовать Помещение для осуществления своей коммерческой деятельности.

Пунктом 2.6. Предварительного соглашения, установлено, что все определения, сроки и условия, содержащиеся в согласованном Сторонами тексте формы Долгосрочного Договора аренды (Приложение № 7 к Предварительному соглашению) составляют неотъемлемую часть Предварительного соглашения, если иное прямо не следует из Предварительного соглашения и применяются непосредственно к отношениям Сторон с момента вступления в силу Предварительного соглашения.

Пунктом.13.3. Формы Договора аренды, Стороны определили, что успешное функционирование OZ МОЛЛ зависит от непрерывности деятельности Арендатора и что сохранение характера и качества функционирования OZ МОЛЛ зависит от непрерывности и продолжительности занятости Помещения и осуществления в нем Арендатором хозяйственной деятельности. В связи с этим, Арендатор согласился непрерывно использовать все 100% Помещения.

Согласно п.13.4.1. Формы Договора аренды, Арендатор держит Помещение открытым для осуществления коммерческой деятельности каждый день в течение рабочих часов OZ МОЛЛ.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии с п.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако, Арендодатель обесточил, отключил электроэнергию в Помещении и закрыл доступ Арендатору в Помещение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что одностороннее расторжение ответчиком Предварительного соглашения с 13.10.2017 года, оформленное Уведомлениями № 11798 от 12.10.2017 года и № 11950 от 04.10.2017 неправомерно, в связи, с чем является недействительным, а Предварительное соглашение является действующим.

При указанных обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (незаконным) одностороннее расторжение ООО «Лидер» Предварительного соглашения № KRS067/2011/6 от 07.06.2011 г. оформленного уведомлениями № 11798 от 12.09.2017 г. и № 11950 от 04.10.2017 г. и признать Предварительное соглашение № KRS067/2011/6 от 07.06.2011 г. действующим.

Взыскать с ООО «Лидер» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ОАО «Модный Континент» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.А. Шепель