Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А68-6535/2017

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е


г. Тула Дело № А68-6535/2017

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2017 года


Арбитражный суд в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Веневский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Транс-Неруд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 725 руб. 96 коп., пени в размере 102 844 руб. 97 коп.; расторжении договора аренды № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.05.2014; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 71:05:030203:63 и передать его по акту приема-передачи, при участии в заседании: от истца – не явились, извещены (до перерыва в судебном заседании, представителя истца – ФИО2 по доверенности от 02.03.2017), представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.08.2017,



установил:

Администрация муниципального образования Веневский район (далее по тексту решения также - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Транс-Неруд» (далее также – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.12.2015 по 15.03.2017 в размере 7 725 руб. 96 коп., пени за период с 15.09.2015 по 01.10.2017 в размере 165 051 руб. 64 коп.; расторжении договора аренды № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.05.2014; обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:05:030203:63.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление; просил снизить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании 09.11.2017 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.11.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец после перерыва в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие истца.

Как следует из материалов дела, 22.05.2014 между администрацией муниципального образования Веневский район и ООО «Транс-Неруд» заключен договор аренды № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 71:05:030203:63 площадью 9 000 кв. м, местоположение земельного участка: <...>; разрешенное использование – под железнодорожный тупик.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 26.06.2014.

Согласно пункту 2.1 настоящего договора договор заключен на три года.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями до 15 числа последнего месяца каждого квартала.

В связи с наличием у ответчика задолженности по состоянию на 03.05.2017, администрацией ответчику направлена претензия от 19.05.2017 № 08-02-11/249 о необходимости в пятидневный срок, с момента получения данной претензии, погасить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка. В случае неоплаты арендной платы в установленный срок администрация будет вынуждена направить исковое заявление о взыскании суммы долга и досрочном расторжении договора аренды.

Арендуемый земельный участок освобожден не был, задолженность ответчиком не погашена, в связи с чем администрация муниципального образования Веневский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ежеквартальный размер арендной платы составляет 50 137,50 руб., которая перечисляется поквартально до 15 числа последнего месяца каждого квартала.

За период с 15.12.2015 по 15.03.2017 ответчиком арендные платежи не вносились, в результате образовалась задолженность в размере 7 725 руб. 96 коп., которая подлежит взысканию с последнего.

Довод ответчика о том, что истцом неверно был определен размер задолженности по договору, т.к. письмом от 01.07.2015 ответчик был уведомлен об изменении арендной платы (снижении до 165 087,45руб.), судом не принимается по следующим основаниям.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно статье 1 Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО (в ред. от 09.12.2013 на момент заключения спорного договора) «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в случае если в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством области право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности области, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), то размер арендной платы, если иное не предусмотрено законодательством, определяется по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Начальный годовой размер арендной платы определяется на основании отчета о размере рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно уведомлению от 01.07.2015, на которое ссылается ответчик, годовая арендная плата рассчитана на основании решения Собрания представителей муниципального образования Веневский район от 17.04.2014 №58/453.

Данным решением были внесены изменения в решение Собрания представителей муниципального образования Веневский район от 06.06.2012 №32/248 в части изменения коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков.

Решением Собрания представителей муниципального образования Веневский район от 06.06.2012 №32/248 установлен порядок определения размера арендной платы. Согласно пункту 1.1 решения размер арендной платы определяется одним из следующих способов: по результатам торгов (конкурсов, аукционов) или на основании кадастровой стоимости земельных участков.

В пунктах 1.2, 1.3 данного решения указано, что в случае если в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством области право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования Веневский район, приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), то размер арендной платы, если иное не предусмотрено законодательством, определяется по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Начальный годовой размер арендной платы определяется на основании отчета о размере рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случаях, не указанных в пункте 1.2 настоящего Положения, и если иное не предусмотрено частью 2 настоящего Положения, годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг = КС x Ки.

Таким образом, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), то размер арендной платы определяется по результатам торгов (конкурсов, аукционов). В случае заключения договора аренды без проведения торгов размер арендной платы определяется по формуле: Аг = КС x Ки на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно заключенному договору аренды его цена определена по результатам проведения аукциона (протокол №1, 2 от 20.05.2014), следовательно, арендная плата является не регулируемой и не может изменяться при изменении органом местного самоуправления коэффициентов разрешенного использования.

В отзыве ответчик ссылается на пункт 3.3 договора, согласно которому размер арендной платы может изменяться не менее 2 раз в календарный год при изменении базовой ставки арендной платы.

В уведомлении от 01.07.2015, направленном в адрес ответчика, имеется ссылка на решение Собрания представителей муниципального образования Веневский район от 17.04.2014 №58/453. Между тем, базовая ставка арендной платы, на которую указано в пункте 3.3. договора, как на основание изменения арендной платы, данным решением не менялась.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определен по итогам аукциона. Следовательно, расчет арендной платы в последующем по формуле, указанной в Решении Собрания представителей муниципального образования Веневский район от 06.06.2012 №32/248, является не соответствующим нормам действующего законодательства.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения (уплаты) арендной платы, уплату арендной платы не в полном размере Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,15 % от общей суммы годовой арендной платы, а в случае если задолженность по арендной плате превышает размер годовой арендной платы от общей задолженности по арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, ссылаясь на то, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О и от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В этой связи суд исходя из анализа всех обстоятельств дела, учитывая компенсационный характер неустойки в гражданско-правовых отношениях, период просрочки, принцип соразмерности размера взыскиваемой неустойки объему и характеру правонарушения, отсутствие в настоящем деле документального подтверждения наступления для комитета отрицательных последствий, связанных с нарушением обществом обязательств, приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения суммы неустойки до 109 182 руб.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора является установленным, а потому требования истца (с учетом снижения неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ) о взыскании пени за период с 15.09.2015 по 01.10.2017 в размере 109 182 руб. подлежат удовлетворению.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.05.2014, суд исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.

Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Случаи первичного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов после 01.03.2015 установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и ответчик не относится к числу указанных в них субъектов.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды, заключенный по результатам аукциона, прекращает свое действие по истечению срока договора.

Судом установлено, что по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:05:030203:63, между 22.05.2014 между Администрацией муниципального образования Веневский район и ООО «Транс-Неруд» заключен договор аренды № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 71:05:030203:63, сроком на три года.

Следовательно, на настоящий момент договор от 22.05.2014 является прекращенным, а прекращенный договор не может быть расторгнут в судебном порядке.

С учетом изложенного, в этой части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным, суд удовлетворяет требование администрации муниципального образования город Новомосковск об обязании ООО «Транс-Неруд» передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:05:030203:63.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 10 507 руб. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования Веневский район удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транс-Неруд» в пользу администрации муниципального образования Веневский район задолженность по арендной плате в размере 7 725 руб. 96 коп., пени в размере 109 182 руб., всего 116 907 руб. 96 коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Транс-Неруд» в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать администрации муниципального образования Веневский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:05:030203:63, площадью 9 000 кв. м., с разрешенным использованием – под железнодорожный тупик, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транс-Неруд» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 10 507 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Н.А. Рыжикова