Решение от 24 июня 2018 г. по делу № А40-165628/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-165628/17-180-1470
25 июня 2018 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2018 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет помощник ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИЛЬ КВАТТРО" (127322, <...> ОГРН: <***> ИНН: 7715551954-31.01.2005)

ответчик:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ "ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИСТОРИЧЕСКИЙ МУЗЕЙ" (109012, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ КРАСНАЯ,1, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 30.01.2003)

третье лицо:

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107139, <...>,ОГРН: <***> ИНН: 7708701670-15.06.2009)

- о признании незаконной величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы с 01.08.2017 в размере 1 376 028 руб. 33 коп. (без НДС), установленной ФГБУК «Государственный исторический музей» уведомлением от 14 марта 2017 г. № 398/4 за пользование нежилым помещением: этаж 1, помещение № IV, №№ комнат: 1,2,5,6; этаж 1а, помещение №IV, комната №2; этаж 1а, помещение №V, комната №2 площадью 154,9 квадратных метров, расположенным по адресу: <...>;

- об установлении размера арендной платы в отношении нежилого помещения: этаж 1, помещение № IV, №№ комнат: 1,2,5,6; этаж 1а, помещение №IV, комната №2; этаж 1а, помещение №V, комната №2 площадью 154,9 квадратных метров, расположенным по адресу: <...>, на основании судебной экспертизы.

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО2 дов. от 31.12.2017 г.

от ответчика – ФИО3 дов. № 143-1 от 09.01.2018 г.

от третьего лица – ФИО4 дов. от 15.11.2017 № И22-02/22729

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ,

- о признании незаконной величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы с 01.08.2017 в размере 1 376 028 руб. 33 коп. (без НДС), установленной ФГБУК «Государственный исторический музей» уведомлением от 14 марта 2017 г. № 398/4 за пользование нежилым помещением: этаж 1, помещение № IV, №№ комнат: 1,2,5,6; этаж 1а, помещение №IV, комната №2; этаж 1а, помещение №V, комната №2 площадью 154,9 квадратных метров, расположенным по адресу: <...>;

- об установлении размера арендной платы в отношении нежилого помещения: этаж 1, помещение № IV, №№ комнат: 1,2,5,6; этаж 1а, помещение №IV, комната №2; этаж 1а, помещение №V, комната №2 площадью 154,9 квадратных метров, расположенным по адресу: <...>, на основании судебной экспертизы.

В судебном заседании истец исковые требования и ранее заявленное ходатайство о назначении экспертизы по определению величины рыночной арендной ставки нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> поддержал.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск, возражал против проведения экспертизы.

Суд в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказал, поскольку не усмотрел необходимости применения специальных познаний с учетом заявленного предмета и основания иска, а также представленных в материалы дела доказательств и пояснений и посчитал, что имеется возможность рассмотрения дела по существу без учета применения специальных познаний по представленным в материалы дела документам. Кроме того, суд учел, что денежные средства для проведения экспертизы на депозитный счет суда перечислены не были, несмотря на то, что в определениях от 26 января 2018г., 28 марта 2018 г. Суд предлагал перечислить денежные средства для проведения экспертизы, а согласно п. 2 ст. 108 АПК РФ в случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы и вызове свидетелей, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве, Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Государственный исторический музей и Обществом с ограниченной ответственностью «ИЛЬ КВАТТРО» был заключен Договор №Д-30/511 от 30 августа 2007 года, в соответствии с которым Ответчик и Третье лицо передали, а Истец принял во временное владение и пользование, нежилые помещения, указанные в Приложении №1 к Договору, расположенные в здании по адресу: <...> (далее - «Помещение»).

Дополнительным соглашением от 30 августа 2007 года №Д-30/512 к Договору аренды срок действия Договора был продлен до 01 июля 2010 года. 08 июля 2009 года было подписано Дополнительное соглашение №Д-30/151 к Договору аренды, в соответствии с которым площадь арендуемых Помещений была уменьшена до 154,9 квадратных метров. 02 июля 2010 года было подписано Дополнительное соглашение №Д03-/683 о продлении действия Договора до 01 июля 2015 года. 30 марта 2015 года было подписано Дополнительное соглашение №Д-30/117, в соответствии с которым срок действия Договора установлен по 30 июня 2025 года. Указанное Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 28 июля 2015 года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренд, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 5.4. Договора аренды размер арендной платы по Договору аренды может быть изменен третьим лицом или ответчиком в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Истец ссылается на то, что согласно уведомления третьего лица от 21 мая 2010 г. № 22-09/6941, сумма ежемесячной арендной платы по Договору аренды, без учета налога на добавленную стоимость, составляла 424 684 руб. 17 коп.

Уведомлением от 14 марта 2017 г. № 398/4 Ответчик сообщил Истцу об изменении с 1 августа 2017 г. ставки арендной платы по Договору аренды, в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы, без учета эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, платежей по налогу на имущество и расходов на страхование, без учета НДС будет составлять 1 376 028 руб. 33 коп. Вышеуказанный ежемесячный размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке от 12 декабря 2016 г. № 0408-1/1/2016 «Об оценке рыночной стоимости права пользования объектами недвижимости - встроенными нежилыми помещениями общей площадью 154,9 кв. м, расположенными по адресу: <...>, помещение IV, V», подготовленный оценочной организацией ООО «ВЕРТЕКС».

Истец полагает, что произведенное увеличение размера арендной платы является неправомерным, нарушает права Истца, установленная Ответчиком на основании отчета ставка не является разумной и рыночной. В обоснование своих доводов истец представил отчет ООО «СВОТ компани» об оценке от 23 июня 2017 г № 141-2017 «Об определении рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями, общей площадью 154,9 кв. м, на условиях аренды, расположенными по адресу: <...>, с указанием величины годовой ставки арендной платы за кв. м.».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что согласно п. 5.4 договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 30.03.2015г. размер арендной платы, указанный в п. 5.1 договора, реквизиты и порядок ее уплаты могут быть изменены Территориальным управлением или Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной штаты, новые реквизиты и порядок её оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядка её оплаты составляется Территориальным управлением или Арендодателем в трёх экземплярах (по одному для каждой из Сторон и Территориального управления) и является неотъемлемой частью настоящего Договора. Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок её оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Ответчик правомерно реализовал свое право на увеличение размера арендной платы, при этом письмом от 02.03.2017 № И22-09/3221 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Москве подтвердило соответствие документов требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и рекомендовало использовать данный отчет для сделок по аренде с имуществом.

В силу своих полномочий, а также согласно положений 5.4 Договора, ФГБУК «Государственный исторический музей» направило в адрес Арендатора уведомление от 14.03.2017 № 398/4 об изменении величины арендной платы, которая в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 12.12.2016 № 0408-1/1/2016, с учетом налога на добавленную стоимость за аренду помещений, составила 16 512 340 рублей в год, или 1 376 028 руб. 33 коп. в месяц.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При разрешении споров, касающихся изменения арендной платы в одностороннем порядке необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий:

- увеличение платы, произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период;

- размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период.

Заявления Истца о несоответствии размера арендной платы, определенного в отчете ООО «Вертекс» об оценке №0408-3/1/2016 от 12 декабря 2016 года и установленного Уведомлением от 14 марта 2017 года №398/4 рыночной стоимости не подтверждаются материалами дела.

Ответчиком представлена копия зарегистрированного Договора субаренды №001-Н 5/1-3 от 22 сентября 2015 года, заключенного между ООО «Иль Кваттро» и ООО «Ручная работа» в отношении части арендуемых Истцом у Ответчика помещений площадью 68,6 кв.м. В соответствии с пунктом 3.1 указанного Договора размер арендной платы:

- в период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года составляет 1 000 000 рублей (что соответствует (1 000 000 руб./68,6 кв.м/1,18) 12 353,61 рублей за 1 кв.м в месяц без учета НДС);

- в период с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года составляет 1 177 000 рублей (что соответствует (1 177 000 руб./68,6 кв.м/1,18) 14 540,20 рублей за 1 кв.м в месяц без учета НДС);

- с 01 января 2018 года увеличивается на 7% ежегодно (таким образом, арендная плата из расчета за 1 кв.м в месяц без учета НДС составляет 15 558,01 рублей).

Таким образом, получаемая Истцом от субарендатора арендная плата значительно выше оспариваемого им размера, установленного Уведомлением Ответчика от 14 марта 2017 года №389/4 и составляющего (1 376 028,33 руб./154,9 кв.м) всего 8 883,33 рублей за 1 кв.м в месяц без учета НДС.

Кроме того, в силу ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно абз. 4 п.1 Информационного письма №92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно Закона об оценочной деятельности если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Также если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), даже не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Так как в данном случае самостоятельное оспаривание величины стоимости годовой арендной платы, определенной отчетом об оценке ООО «ВЕРТЕКС», путем предъявления самостоятельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с этим требование истца об обязании установить ставку арендной платы по Договору не основано на нормах права.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Истцом не приведены доказательства недостоверности и необоснованности величины ежемесячной арендной платы, установленной в представленном ответчиком отчете, а также ее несоответствие рыночной ставке, с учетом конкретных обстоятельств дела, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Госпошлина по делу распределяется в соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 445, 446, 606, 614, 621 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 1, 8, 9, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Т.А. Ламонова