Решение от 10 сентября 2019 г. по делу № А45-24832/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-24832/2019
г. Новосибирск
10 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрев дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Заливинский», д. Заливино

к администрации Заливинского сельсовета Кыштовского района Новосибирской области, д. Заливино

третьи лица: 1) администрация Кыштовского района Новосибирской области, 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

о признании права собственности на здание котельной

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.08.2019 , паспорт,

от ответчика: не явился, уведомлен,

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Заливинский» (СПК «Заливинский») обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации Заливинского сельсовета Кыштовского района Новосибирской области о признании права собственности на здание котельной, общей площадью 210,2 кв.м., расположенной по адресу (местоположение): <...> при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Кыштовского района Новосибирской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Администрация Заливинского сельсовета Кыштовского района Новосибирской области, администрация Кыштовского района Новосибирской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области дело просят рассмотреть в отсутствии их представителей по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных СПК «Заливинское» исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Заливинский» в 2003 году приобрел недвижимое имущество - котельную, 1992 года постройки, за 70 500 рублей 00 копеек у акционерного общества закрытого типа «Заливинское» (АОЗТ «Заливинское») на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 31.07.2003. В данном договоре указано, что данное имущество находится но адресу: село Заливино, Кыштовский район, Новосибирской области.

Договор купли-продажи от 31.07.2003 соответствует требованиям ст. ст. 549, 550, 554,555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о продаже недвижимости. Договор совершен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, в договоре указаны данные, индивидуализирующие предмет договора (котельная), адрес объекта, указана цена, отсутствие обременения на объект. Обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме.

Согласно акту №16 приема - передачи основных средств от 31.07.2003 котельная передана во владение СПК «Заливинский».

Согласно постановлению администрация Заливинского сельсовета Кыштовского района Новосибирской области о присвоении адреса № 10 от 25.03.2019 зданию котельной присвоен адрес: <...>.

В связи с тем, что в настоящее время АОЗТ «Заливинское» ликвидировано, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 09.08.2005, справкой № 279В Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №5 по Новосибирской области от 24.10.2018 об отсутствии сведений в ЕГРЮЛ о АОЗТ «Заливинский», зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю не представляется возможным.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрации права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости соответствующий договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 61 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22), который в данном случае применяется по аналогии, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.62 Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В порядке статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника АОЗ)Т «Заливинское» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами, что подтверждается документально, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законном порядке не признаны недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют, при этом администрация Заливинского сельсовета, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество, с исковыми требованиями СПК «Заливинский» о признании права собственности на здание котельной полностью согласилась.

Администрация Кыштовского района Новосибирской области также сообщила суду об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав третьих лиц предъявленным иском о признании права собственности на здание котельной.

Из уведомления филиала ФГБУ «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области от 10.12.2018, представленного в материалы дела, также следует, что правопритязания третьих лиц в отношении здания котельной отсутствуют.

Согласно информации №142 от 28.04.2016 Областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью но Новосибирской области», в дальнейшем ОГУН «Техцентр», наименование объекта - здание котельной, год постройки 1992, общая площадь 210, 2 кв.м., адрес: <...>.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 9032/11 от 01.12.2011, указано, что суд в целях надлежащего разрешения возникающего между сторонами спора должны учесть, заявляя подобный иск, истец преследует интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты на основании указанных договоров, ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном законом о регистрации.

Таким образом, при ликвидации продавца и отсутствии регистрации права собственности за продавцом судом может быть признано право собственности за покупателем на переданный на основании договора купли - продажи объект, в рассматриваемом случае, на здание котельной, общей площадью 210, 2 кв.м., расположенное по адресу (местоположение): <...>.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за сельскохозяйственным производственным кооперативом «Заливинский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на здание котельной, общей площадью 210, 2 кв.м., расположенное по адресу (местоположение): <...>.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на сельскохозяйственный производственный кооператив «Заливинский».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья И.В. Лузарева