Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А53-16738/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16738/17
17 ноября 2017 года.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью "БаГИ" ИНН <***>, ОГРН <***>

о расторжении договоров аренды земельных участков

третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону и Администрация г. Ростова-на-Дону

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 23.11.2016;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 13.07.2017,

от третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону – представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2016,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БаГИ" с требованием о расторжении договора аренды от 14.05.2007 № 29868, об обязании освободить и передать земельный участок.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик заявил ходатайство об объединении настоящего дела с делом А53-16739/17.

Исследовав материалы дела, суд установил, что в рамках дела А53-16739/17 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БаГИ» о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2007 № 29867, освобождении земельного участка, обязании передать свободный земельный участок по акту приема-передачи.

Учитывая, что требования в рамках настоящего спора и указанного дела заявлены в отношении смежных земельных участков, предоставленных для организации единой территории городского парка, суд усмотрел наличие единства доказательственной базы в части обстоятельств проведения работ по организации городского парка на спорных земельных участках, суд объединил дело № А53-16738/17 с делом № А53-16739/17, присвоив объединенному производству номер А53-16738/17.

Возражая против иска, ответчик указал на осуществление им деятельности по организации парка на спорных участках – освобождение их от свалки мусора, выполнение мероприятий по озеленению, устройству дорожек и малых архитектурных форм, обустройству родников, на организацию на территории парка праздничных мероприятий и иных форм досуга и отдыха для населения города.

Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону и Администрация г. Ростова-на-Дону позицию истца поддержали, указав на то, что договорные условия использования участка в течение длительного времени не выполняются – парк не создан.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд нашел иск подлежащим отклонению.

Судом установлено, что между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «БаГИ» 14.05.2007 заключены

договор аренды № 29867 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010411:0003, общей площадью 36214 кв. м, расположенного по адресу: <...>,

и договор аренды № 29868 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010409:5, общей площадью 19653 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Договоры заключены сроком до 18.04.2046 в целях проведения работ по организации городского парка.

Актом обследования от 02.06.2017, составленным главным специалистом Департамента зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010411:0003расположен в водоохраной зоне р. Темерник, прибрежная зона составляет 22476 кв. м. На территории земельного участка размещены беседки, навесы, и зонтики, крытые и открытые летние площадки, объекты мелкорозничной торговли. Въезд со стороны ул. ФИО4 (дамбы) ограничен автоматическим шлагбаумом.

Актом обследования от 05.06.2017, составленным главным специалистом Департамента зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010409:5 не имеет ограждения по периметру, расположен в водоохраной зоне р. Темерник, прибрежная зона составляет 14572 кв.. Территория земельного участка имеет пересеченный рельеф с зелеными насаждениями и опорной ЛЭП, с юга на север по участку проходит асфальтированная дорога (от дамбы до ул. ФИО4, от ул. ФИО4 до въезда в пожарную часть МЧС). В северной части участка расположено одноэтажное временное строение (не эксплуатируется).

Со ссылкой на эти обстоятельства департамент утверждает, что на протяжении длительного периода времени (более 10 лет) освоение земельного участка происходит не в полной мере, а именно - не достигнута основная цель предоставления земельного участка направленная на создание многофункциональной, специализированной и культурной территории для массового досуга и отдыха.

Согласно условиям договоров аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункты 4.1.1 договоров аренды).

15.03.2017 департамент направил ответчику предложение об устранении выявленных им нарушений – о начале освоения земельных участков, 20.04.2017 – предложение о расторжении договоров.

Отсутствие согласия арендатора на прекращение арендных отношений повлек предъявление настоящего иска.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно положениям части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, департаментом направлены претензии (исх. от 15,03.2017 № 59-30-5004/14 и № 59-30-5005/14) с предложением в срок до 19.04.2017 устранить нарушения условий договора и уведомления (исх. от 20.04.2017 № 59-30-7937/14 и № 59-30-7938/14) с предложением в срок до 10.05.2017 расторгнуть договоры аренды земельного участка, освободитель земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи.

Следовательно, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, требования подлежат рассмотрению по существу.

Возражая против иска, ответчик указал, что, по его мнению, истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договоров аренды, выразившихся в использовании участков не по целевому назначению.

Так, доказательством существенного нарушения условий договоров истец называет акты обследования от 02.06.2017 и от 05.06.2017. Однако из указанных актов не следует, что земельные участки используются не в соответствии с назначением.

В частности, из акта обследования от 02.06.2017 земельного участка следует, что земельный участок расположен в водоохраной зоне р. Темерник, площадью 36214 кв. м, прибрежная зона составляет 22476 кем. На территории земельного участка размещены беседки, навесы, зонтики, крытые и открытые летние площадки, объекты мелкорозничной торговли. Въезд со стороны ФИО4 (дамбы) ограничен автоматическим шлагбаумом.

Из акта обследования от 05.06.17 следует, что земельный участок не имеет ограждения по периметру, участок расположен в водоохраной зоне р. Темерник, прибрежная зона составляет 14572 кем. Территория земельного участка имеет пересеченный рельеф с зелеными насаждениями и опорой ЛЭП, с юга на север по участку проходит асфальтированная дорога (от дамбы до ул. ФИО4, от ул. ФИО4 до въезда в пожарную часть МЧС). В северной части участка расположено одноэтажное временное строение.

Таким образом, содержание актов обследования свидетельствует не только об отсутствии существенности нарушений, но и вообще нарушений при использовании земельных участков. Напротив, акты обследования являются доказательствами использования земельных участков именно по назначению, так как ими зафиксировано наличие на участках объектов инфраструктуры городского парка.

Претензии к содержанию территории (к уборке, вывозу мусора) в актах обследования отсутствуют. Какие-либо иные доказательства ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договорам аренды в материалы дела не предоставлены.

В соответствии с пунктом 1.1 договоров аренды земельные участки предоставлены для использования в целях проведения работ по организации городского парка. Согласно пункту 4.4.2 договоров арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом объемы, характер, конкретные виды и сроки проведения работ по организации городского парка (поэтапные планы действий и мероприятий с указанием конкретных дат) в договорах аренды не предусмотрены.

Как следует из толкования текста договоров, фактически характер и объем освоения земельных участков оставлен исключительно на усмотрение арендатора с единственным условием - соблюдение целевого назначения и вида разрешенного использования земельных участков.

Из направленных в адрес ответчика предупреждений 15.03.2017 также не следует, какие именно недостатки в использовании земельных участков он рассматривает в качестве нарушения условий договоров и какие конкретно действия по организации парка должны быть выполнены с целью устранения этих нарушений.

Обязывая ответчика начать освоение земельных участков, истец не принял во внимание, что на земельных участках уже находятся многочисленные объекты инфраструктуры парка, наличие которых подтверждено в актах обследования.

Какие-либо специальные требования к организации парков, к степени их освоения не предусмотрены и действующим законодательством.

При этом ответчик ссылается на обстоятельства, свидетельствующие о надлежащем исполнении договоров аренды.

В материалы дела им представлены фотографические материалы, подтверждающие, что к момент предоставления участков ответчику на них располагалась значительная по размеру свалка мусора и ответчиком в течение длительного времени проводились работы по ее устранению с участков.

Этот довод истцом не оспорен и не опровергнут.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что поскольку устранение и утилизация не санкционированно размещенных отходов требует специальной процедуры и значительных затрат, на это потребовалось определенное время, которое следует отнести к периоду освоения участка для цели, указанной в договоре арнеды.

В дальнейшем при устройстве парка ответчиком проложена асфальтированная дорога, установлены шлагбаум, столбы освещения, установлены скамейки, декоративные мостики, скульптуры, обустроена детская площадка, уложена тротуарная плитка на пешеходных дорожках, установлены поребрики, обустроен родник, создана волейбольная площадка, высажены деревья, кустарники, газон, цветы.

Эти обстоятельства также подтверждены представленными в материалы дела фотографическими материалами и истцом не оспорены и не опровергнуты.

Ответчиком организовывается проведение праздничных мероприятий на территории парковой зоны (ко Дню Победы, Дню защиты детей, Дню знаний). Фотоматериалы об этом представлены за период с 2009 года.

Ответчиком на регулярной основе осуществляется уборка и содержание территории (охрана, обеспечение электроснабжением, водоснабжение, вывоз ТБО), а также уход за зелеными насаждениями.

Эти обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела фотографическими материалами, договорами с подрядными организациями на проведение работ, с творческими организациями на организацию праздничных и развлекательных мероприятий.

Осуществляет ответчик и уход за зелеными насаждениями. Так, по результатам оценки (обследования) зеленых насаждений в Ворошиловском районе от 23.03.2017 МКУ «Управление благоустройства Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону» выдало ООО «БаГИ» разрешение на снос и обрезку зеленых насаждений от 12.05.2017 № 21. В 2013 году выполнены работы по подготовке дендропроекта.

Общая сумма затрат ответчика за период с 2009 по 2017 годы составила 6 576 009.55 рублей. Имея в виду невысокую рентабельность эксплуатации земельных участков как парка, обоснован довод ответчика о том, что указанная сумма затрат является значительной.

Объем работ и затрат по организации городского парка на спорных земельных участках показан в представленном ответчиком реестре с приложением договоров и бухгалтерской документации. Состояние земельных участков отображено на фототаблицах. Выполнение работ, приобретение материалов и оборудования, осуществление затрат подтверждается прилагаемыми к реестру бухгалтерскими документами.

В 2017 году по заказу ответчика ФГАОУВО «Южный федеральный университете» (Ботанический сад) разработало дендропроект городского парка «Северный берег». Этот проект представлен в Комитет по охране окружающей среды Администрации города Ростова-на-Дону 4.09.2017, однако на момент рассмотрения спора ответа на это обращение арендатор не получил.

При этом истцом представлено письмо Комитета по окружающей среде в адрес ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в котором приведены замечания на представленный ответчиком дендропроект городского парка «Северный берег».

Комитет по охране окружающей среды указывает на то, что представленный дендропроект и его содержание не соответствует требованиям нормативов градостроительного проектирования и разделов проектной документации согласно Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008.

В соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной (документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделав проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правительством РФ такие требования установлены в Постановлении № 87 от 16.02.2008 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В соответствии с. п.1 Положения оно устанавливает состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов при подготовке проектной документации на различные виды объектов капитального строительства и при подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства.

Таким образом, указанное Постановление регламентирует состав проектной документации исключительно объектов капитального строительства.

На территории, предоставленной в аренду ответчику, нет объектов капитального строительства, а разработанный ответчиком дендропроект не предусматривает создания объектов недвижимости. Разработка дендропроекта относится к деятельности по озеленению территории и не может рассматриваться на предмет требований к деятельности по капитальному строительству.

В дендрологическом проекте не может быть рассмотрен вопрос реконструкции существующих объектов с частичным освобождением территории под благоустройство, подключением их к сетям канализации и т.д. по причине отсутствия на указанной территории каких-либо объектов, подлежащих реконструкции или сносу.

Вместе с тем дендропроект, представленный в Комитет по охране окружающей среды г. Ростова-на-Дону, содержит в соответствии с пунктом 4 раздела 4 Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.02.2012 N 239 (ред. от 24.12.2013) "О принятии "Правил охраны зеленых насаждений в городе Ростове-на-Дону" сведения о малых архитектурных формах (об опорах освещения, цветочных конструкциях, лавочках, спорт, площадках), в нем также содержится графическая информация об устройстве дорожно-тропиночной сети.

Вопрос паспортизации зеленых насаждений регулируется Постановлением Правительства РО от 30.08.2012 N 819 (ред. от 06.10.2017) "Об утверждении Порядка охраны зеленых насаждений в населенных пунктах Ростовской области".

Согласно пунктам 3.8, 3.9 Порядка зеленые насаждения считаются созданными после проведения полного комплекса уходных работ до момента их приживаемости. Сроки полной приживаемости устанавливаются органом местного самоуправления, но не менее 2 лет. После достижения полной приживаемости зеленых насаждений соответствующая информация вносится в паспорта объектов зеленых насаждений и реестр зеленых насаждений городского округа, городского или сельского поселений.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.02.2012 N 239 (ред. от 24.12.2013) "О принятии "Правил охраны зеленых насаждений в городе Ростове-на-Дону" установлено, что Зеленые насаждения считаются созданными после проведения полного комплекса уходных работ до момента их приживаемости (не менее 3 лет) – пункт 9 Правил. Согласно пункту 13 Правил после достижения полной приживаемости зеленых насаждений соответствующая информация вносится УБ районов в паспорта объектов зеленых насаждений (далее - Паспорт) и направляется в Департамент ЖКХ и энергетики для внесения изменений в реестр зеленых насаждений города (далее - Реестр).

Ответчик представил доказательства тому, что новые зеленые насаждения (деревья и кустарники) высажены в 2017 году и срок для их паспортизации еще не наступил.

Указание истца на наличие коллективного обращения граждан по поводу фактов ненадлежащего поведения на территории парка неопределенного круга лиц, нарушающих покой жителей прилегающей территории, отклоняется судом, поскольку доказательств такого поведения со стороны сотрудников ответчика в материалы дела не представлено, а охрана общественного порядка и пресечение ненадлежащего поведения посетителей парка к правомочиям ответчика как арендатора участка не отнесена, он не имеет властных полномочий для пресечения таких действий и, следовательно, не может нести за них ответственность, тем более – в рамках договорного правоотношения с департаментом по поводу аренды участка.

Между тем, по адвокатскому запросу представителя ответчика Отделом полиции № 1 УВД России по г. Ростову-на-Дону 24.08.2017 дан ответ об отсуствтии обращений граждан и юридических лиц по факту административных правонарушений по адресам: ул. ФИО4, 24 и пр. Космонавтов, 2д.

К существу же его обязательства по использованию участка это отношения не имеет, поскольку им на спорных участках организована именно территория парка и никакая иная деятельность не осуществляется.

В ходе судебного разбирательства истцом приведена ссылка на письмо Комитета по охране окружающей среды Администарции города Ростова-на-Дону о составлении в отношении директора общества с ограниченной ответственностью «БаГИ» протокола об административном правонарушении по факту загрязнения территории общего пользования, однако доказательств привлечения его к административной ответственности истец не представил.

Не оспаривая факта привлечения руководителя к ответственности за нахождение мусора на территории парка, ответчик, со своей стороны, указывает на единичность этого случая, незамедлительное устранение нарушений и установление административного наказания в виде предупреждения, что свидетельствует о малозначительности допущенного нарушения.

Оценивая это обстоятельство, суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств систематического нарушения правил содержания парка, как и связи нахождения на его территории мусора с собственной деятельностью истца. Неправомерное размещение отходов ввиду открытости территории могло быть допущено неопределенным кругом лиц. При этом незамедлительное устранение нарушения ответчиком свидетельствует о добросовестном отношении к обслуживанию земельных участков.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что однократный случай нарушения правил содержания парка не может явиться основанием к расторжению договоров, заключенных на длительный срок, при учете описанных выше обстоятельств деятельности арендатора по устройству парка и организации его культурно-досуговой деятельности.

В части длительных сроков освоения территории довод истца не основан на законе или договоре – предметные обязательства по совершению определенных действий и сроки их исполнения ни законом, ни договором не установлены.

При этом суд признает разумным и обоснованным довод о том, что деятельность по организации парка имеет невысокую доходность и затраты на его обустройство ответчик осуществляет в течение длительного времени.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или существенно ухудшает имущество.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только па основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

По правилам части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пленумом ВАС РФ в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Согласно части 2 земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В данном случае из описанных выше установленных судом обстоятельств следует, что ответчик не допустил нецелевого или не соответствующего условиям договора использования участка. Следовательно, истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал того обстоятельства, на котором основан иск о расторжении договора.

Это влечет вывод о необходимости отказа в удовлетворении заявленных департаментом требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца. От уплаты государственной пошлины по иску истец как орган муниципального образования освобожден.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.