Решение от 26 февраля 2019 г. по делу № А55-17403/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

26 февраля 2019 года

Дело №

А55-17403/2018

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2019

Текст решения в полном объеме изготовлен 26.02.2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Селиваткина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению

Администрации городского округа Тольятти

От 21 июня 2018 года №

к Самарскому областному фонду жилья и ипотеки

об изъятии

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность

от ответчика – ФИО3, доверенность

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области к Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки с заявлением об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования г.о.Тольятти, принадлежащий СОФЖИ на праве собственности земельный участок, площадью 11 953 кв.м., (кадастровый номер 63:09:0103035:5358) с местоположением: Самарская область, городской округ Тольятти, г.Тольятти, Автозаводский район, с предоставлением возмещения в размере 89 048 руб.

Ответчик в отзыве требования не признает, оспаривая выкупную стоимость земельного участка.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2018 производство по делу приостановлено до предоставления в суд экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2018 производство по делу возобновлено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Пунктом 3 статьи 35 Конституцией РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд) (пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Согласно правовой позиции изложенной в абз. 9 п. 2 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ» № 1 (2016), утвержденной Президиумом Верховного суда от 13.04.2016 г. под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

В ст. 49 Земельного кодекса РФ поименованы основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. К ним отнесены, в т.ч. случаи, связанные со строительством автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган, принявший такое решение, обеспечивает опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, а также направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости (пп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Постановлением мэрии г.о. Тольятти от 25.11.2016 г. № 3723-п/1 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд», для цели строительства объекта: «Строительство улично-дорожной сети западнее Московского проспекта - первая очередь», учитывая наличие проекта планировки территории западнее Московского проспекта - первая очередь строительства в соответствии с Генеральным планом г.о. Тольятти, утвержденного постановлением мэрии г.о. Тольятти от 29.12.2010 г. № 3870-п/1, проектом межевания территории западнее Московского проспекта-первая очередь строительства в соответствии с Генеральным планом г.о. Тольятти, утвержденного постановлением мэрии г.о. Тольятти от 15.08.2016 г. № 2566-п/1, в соответствии со ст. 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса РФ ст. 279, 280. 281 ГК РФ, Уставом г.о. Тольятти, мэрией г.о. Тольятти, было принято решение об изъятии в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:5358, площадью 11 953 кв.м, с местоположением: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием, для сельскохозяйственного производства, который был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:943 правообладателем которого является СОФЖИ.

Письмом от 28.11.2016 г. № 9417/5.2 мэрия г.о. Тольятти в адрес Самарского областного Фонда жилья и ипотеки (далее - СОФЖИ) было направлено указанное выше постановление от 25.11.2016 г. № 3723-п/1.

Согласно п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, в том числе, выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществляют переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; осуществляют совместно с уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, подготовку соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии; направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление действий, указанных в пункте 1 настоящей статьи, не требуется (пункт 2 статьи 56.7).

В соответствии с пунктом 7 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Согласно пункту 10 статьи 56.8 ЗК РФ отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 Земельного кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с указанными выше нормами права, 29.12.2017 г. администрация г.о. Тольятти письмом № 12271/5.2 направила в адрес Ответчика соглашение об изъятии земельного участка с приложением всех необходимых документов с предложением подписать указанное соглашение в месячный срок с момента получения по цене 89048 руб.

11.01.2018 г., согласно уведомления о вручении, упомянутое соглашение об изъятии земельного участка было получено представителем СОФЖИ.

14.03.2018 г., учитывая всю важность данного вопроса для развития дорожной сети г.о. Тольятти, с целью выяснения причин по которым Ответчик не подписал указанное соглашение в предложенный Истцом срок, Администрация повторно письмом № 2202/5.2 обратилась в СОФЖИ с просьбой сообщить о принятом решении.

В свою очередь письмами от 23.03.2018 г. № 3-19/496, от 27.03.2018 г. №3-19/517 Самарский областной Фонд жилья и ипотеки выразил свое согласие на подписание данного соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 63:09:0103035:5358 по цене, установленной Отчетом об оценке № 0266-1/18 составленным 18.03.2018 г. по цене 8586688 руб.

Однако, до настоящего времени, подписанное Ответчиком соглашение в адрес Администрации не поступало, что и послужило истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Факт необходимости изъятия спорного земельного участка сторонами не оспаривается.

Ответчик, признавая обоснованным требование об изъятии у него вышеуказанных земельных участков для нужд муниципального образования, не согласен с указанной истцом в исковом заявлении суммой денежной компенсации, представил отчет об оценке №0266-1/18, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату 14.03.2018 составляет 8586688 руб.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014)).

Учитывая значительную разницу в оценке рыночной стоимости земельного участка, представленной сторонами, прошедший с момента оценки до момента рассмотрения спора длительный промежуток времени (более шести месяцев), с согласия сторон суд назначил определением от 27.11.2018 судебную оценочную экспертизу для установления рыночной стоимости изымаемого земельного участка.

Согласно заключения эксперта ФИО4 рыночная стоимость земельного участка 1051864 руб.

Ответчиком представлены возражения на заключения эксперта, которые сводятся к оспариванию объектов-аналогов, кроме того просит включить в состав убытков, причиненных собственнику вследствие выкупа земельного участка, убытки, которые будут причинены собственнику в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода; определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с учетом целей использования, которые формировали стоимость участка по договору купли-продажи от 19.12.2014, несения собственником расходов на него.

Рассмотрев доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему.

Довод ответчика о том, что при проведении судебной экспертизы экспертом при оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки существенно отличающиеся от характеристик спорного земельного участка, несостоятелен.

Из положений статей 11, 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) следует, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Согласно заключению эксперта при проведении оценки спорного земельного участка был использован сравнительный подход и метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

В соответствии с исследовательской частью заключения экспертом для сравнения были взяты земельные участки иной площадью, однако, в той же местности (местоположении) с аналогичным видом разрешенного использования.

При этом из исследовательской части заключения эксперта следует, что эксперт при определении рыночной стоимости спорного земельного участка учел, что потребуется корректировка цены предложения на величину скидки на торг, корректировку на площадь эксперт не делал, поскольку считает объекты сопоставимыми.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Таким образом, оценив заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно соответствует требования действующего законодательства об оценочной деятельности, объективных оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется.

Кроме того, обоснованных возражений со стороны ответчика в нарушение ст.9,65 АПК РФ не представлено, ходатайства о повторной экспертизе не заявлено.

Само по себе несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности его заключения и необходимости назначения дополнительной, повторной или комплексной экспертизы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В качестве основания для возмещения убытков в составе выкупной стоимости земельного участка ответчик ссылается на следующие документы и обстоятельства.

29сентября 2014 г. по Договору № 9239 заключенным между Фондом и ГУП институт «ТеррНИИгражданпроект» была разработана концепция жилищной застройки территории, расположенной в районе проспекта Московский, улицы Свердлова и проспекта Ленинский в Автозаводском районе г. Тольятти, (оплата по договору составила 64 957,88 руб.)

19 декабря 2014 г. между ООО УК «Первоинвест-Управление активами» «Д.У. ПИФ рентный «Первый рентный» и Самарским областным Фондом жилья и ипотеки был заключен договор купли-продажи земельных участков на сумму 266 247 166 руб. (34 658 145 руб. цена приобретенного участка).

09 июля 2015 г. между ООО «СтройИзыскатель» и СОФЖИ были заключены договоры №№ 62,63,64,65,66, на проведение инженерно-геодезических изысканий на общую сумму 200 000 руб.

Также 23сентября 2015 г. между ООО «СтройИзыскатель» и СОФЖИ были заключен договор № 77, на проведение инженерно-геодезических изысканий на общую сумму 90 000 руб.

30сентября 2015 г. между ООО «ТЕРРА» и СОФЖИ заключен договор на выполнение работ № 241 на сумму 30 000 руб.

11 декабря 2015 г. между СОФЖИ и ООО Инженерная Компания «ПАРЕКС» заключен договор на создание (передачу) проектной документации на сумму 100 000 руб.

08 февраля 2016 г. между ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» и СОФЖИ заключены договоры №№ 630,636,638,639,648 на радиационное обследование земельных участков на общую сумму 391 502,59 руб.

Таким образом, общая сумма затрат СОФЖИ составила 35 534 605,47 руб.

Вместе с тем, оценив в порядке ст.9,65,71 АПК РФ представленные ответчиком доказательства, суд не может принять в их качестве оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого по настоящему делу земельного участка, поскольку как установлено в судебном заседании и не опровергнуто представителем ответчика они не относятся к спорному земельному участку.

Доказательств возможного причинения иных убытков изъятием земельного участка, включая и досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами ответчиком в материалы дела не представлено.

Затраты по приобретению земельного участка в силу вышеуказанных норм в выкупную стоимость не включаются.

С учетом изложенного, выкупную стоимость земельного участка следует определить в размере рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта ФИО4 от 20.12.2018 №117 в размере 1051864 руб.

Расходы по госпошлине в силу ст.110 АПК РФ следует отнести на ответчика и взыскать в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб., поскольку истец при подаче иска освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст. 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд муниципального образования г.о.Тольятти, принадлежащий Самарскому областному фонду жилья и ипотеки на праве собственности земельный участок, площадью 11 953 кв.м., (кадастровый номер 63:09:0103035:5358) с местоположением: Самарская область, городской округ Тольятти, г.Тольятти, Автозаводский район, с предоставлением возмещения в размере 1051864 руб.

Взыскать с Самарского областного фонда жилья и ипотеки в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
П.В. Селиваткин