Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А56-97275/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97275/2019
19 марта 2020 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 года


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДМ-ИНВЕСТ" (адрес: Россия 195043, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/ЛИТ.А/ПОМ. 9Н, ОГРН: <***>);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/Б, ОГРН: <***>);

о расторжении договора аренды и взыскании


при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 09.09.2019

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДМ-Инвест» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет), в котором просило расторгнуть договор аренды земельного участка №23/ЗД-001011 от 17.08.2010, а также взыскать сумму излишне уплаченной арендной платы в размере 9 288 147 руб. 30 коп.

В судебном заседании 16.01.2020 суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание первой инстанции, в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании 13.03.2020 представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между ООО «ДМ-Инвест» (покупатель) и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) по результатам аукциона был заключен договор купли- продажи нежилых зданий №9401-АЗ от 22.03.2010 (далее - Договор купли- продажи).

Согласно п. 1.1.9 Договора купли-продажи Истцу также предоставлялось право долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. К.

В целях исполнения договора купли-продажи между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка №23/3Д-001011 от 17.08.2010 (далее - Договор аренды).

Условиями п. 1.1.9.1 Договора купли-продажи была предусмотрена обязанность Истца осуществить снос зданий, расположенных в границах земельного участка, и возвести на освобожденном участке объект недвижимости.

Как следует из иска, Истец в установленном законом порядке осуществил снос зданий, расположенных в границах земельного участка, и приступил к проектированию нового объекта недвижимости.

После начала проектирования в установленном порядке были получены исходные данные Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга № 15-16159/10-0-1 от 06.12.2010, согласно которым обеспечение проектируемого объекта инженерной инфраструктурой, обеспечивающей водоотведение, возможно не ранее 2017 года (после строительства коллектора ФИО4).

По состоянию на 2017 год работы по строительству коллектора ФИО4 выполнены не были, в связи с чем ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» предоставил новые исходные данные № 48-27-9695/16-0-1 от 18.08.2016.

В соответствии с новыми исходными данными подключение проектируемого объекта к сетям водоотведения возможно не ранее 2025-2030 годов.

Истец неоднократно уведомлял Ответчика о невозможности осуществления дальнейшего проектирования и строительства объекта недвижимости на земельном участке в связи с вышеуказанными обстоятельствами (письма № 82 от 13.07.2017, № 112 от 13.11.2017) и предлагал решить указанную проблему путем строительства индивидуальных жилых домов, для которых допускается использование автономных источников инженерно-технического обеспечения.

Согласно п. 7.2 Договора аренды (в редакции п. 2 дополнительного соглашения № 3 от 17.12.2014) арендатор не вправе без согласия арендодателя осуществлять на земельном участке строительство зданий, сооружений.

Однако, согласия Ответчика на строительство индивидуальных жилых домов получено не было.

Как указывает Истец, на текущий момент по причинам, не зависящим от действий Истца, строительство объекта недвижимости на земельном участке невозможно как минимум до 2025-2030 гг. Поскольку Истец осуществляет деятельность, направленную на достижение результата инвестирования, а земельный участок в соответствии с Договором аренды получен для размещения жилого дома в срок 42 месяца (3,5 года), то невозможность его строительства в течение столь длительного срока (15-20 лет) является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что, по мнению Истца, является основанием для расторжения Договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду того, что строительство необходимой для застройки земельного участка инженерной инфраструктуры осуществляет иное лицо, Истец не имеет возможности преодолеть причины существенного изменения обстоятельств после их возникновения, в связи с чем в отсутствие согласия Комитета, Общество полагает Договор подлежащим расторжению на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Общество также ссылается на то, что в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения №1 от 02.12.2011) целью использования земельного участка является «размещение многоквартирного жилого дома (жилых домов)».

По причине отсутствия возможности подключения проектируемого объекта к сетям водоотведения Истец не может использовать земельный участок для размещения многоквартирного жилого дома, а также исполнить условие п. 1.1.9.1 Договора купли-продажи о возведении на освобожденном участке объекта недвижимости.

Поскольку невозможность строительства вызвана обстоятельствами, за которые Истец не отвечает, а условия пользования земельным участком в части сроков осуществления строительства объекта недвижимости существенно ухудшились, Истец обратился к Ответчику с просьбой вернуть уплаченную арендную плату за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Ссылаясь на то, что во внесудебном порядке стороны к соглашению о расторжении Договора не пришли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Как следует из пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно данной норме права существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия таких условий лежит на истце.

При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не может быть изменен.

Суд, исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что Истцом не доказано наличие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения спорного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств, с которыми Истец связывает возможность изменения договора аренды, должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае Истец.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора аренды участок предоставлялся под оздоровительные цели.

Как следует из письма Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 06.12.2010, в отношении канализования резерв отсутствует. Строительство Канализационных очистных сооружений Ломоносов – не ранее 2015 года, коллектора ФИО4 – не ранее 2017 года.

Между тем, уже после получения сведений об отсутствии действующей системы канализования Общество подписывает дополнительное соглашение № 1 от 02.12.2011 к Договору, которым изменен вид разрешенного использования участка с оздоровительного на строительство многоквартирного жилого дома (жилых домов).

Суд не усматривает оснований полагать, что Истец при изменении разрешенного вида использования участка не был в состоянии предвидеть увеличение сроков строительства коллектора ФИО4, влекущее увеличение срока начала строительных работ Обществом, в связи с отсутствием иной инженерной инфраструктуры, обеспечивающей водоотведение.

При таких обстоятельствах изменение сроков строительства инженерной инфраструктуры само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, влекущие возможность изменения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в целях соблюдения баланса прав и законных интересов всех заинтересованных участников предпринимательских отношений и обеспечения стабильности условий хозяйствования необходимо также учитывать и интересы Ответчика, который, заключая спорную сделку с Истцом, рассчитывал на ее надлежащее исполнение со стороны Истца в течение всего срока действия договора.

Оснований для изменения Договора аренды в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом не приведено и судом не установлено.

В тоже время суд учитывает, что в адрес Общества Комитетом было направлено соглашение о расторжении Договора аренды с 09.09.2019, что не исключает возможности урегулирования спора во внесудебном порядке.

При оценке требований Общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы, суд исходит из того, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 17.08.2010 дополнительным соглашениям к Договору, земельный участок соответствует условиям Договора и назначению имущества.

В ходе обследования земельного участка, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 24.04.2019, было установлено, что участке имелись бетонное ограждение, навал грунта и мусора, кирпичные руины, оставшиеся от построек, две деревянные будки (туалеты), что свидетельствует об использовании Обществом участка.

Освобождение Участка Обществом от принадлежащего ему имущества было зафиксировано только 09.09.2019 при повторном обследовании участка.

Учитывая изложенное, требования Общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы по Договору в размере 9 288 147,30 руб. не могут быть признаны обоснованными.

Доводы Общества о нарушении эквивалентности встречного предоставления со стороны Комитета отклоняются судом, поскольку увеличение сроков строительства обусловлено независящими от Комитета обстоятельствами.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие размер внесенной арендной платы, а представленные Обществом расчеты не представляется возможным сопоставить с заявленными требованиями, в том числе с учетом заявления Комитета об истечении срока исковой давности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Бугорская Н.А.