Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А03-9586/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

_____________________________________________________________________________________________


656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А03- 9586/2019
г. Барнаул
9 декабря 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 5 декабря 2019г.

Полный текст решения изготовлен 9 декабря 2019г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бартен» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новоалтайск, к Администрации города Новоалтайска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новоалтайск, о признании права собственности на здание мини-ТЭЦ, литер МТ, площадью 315, 4 кв.м., и здание УФС, литер Ф, площадью 1075 кв.м., расположенные по адресу: <...>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Алтайская керамика»,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, при участии представителей сторон:

от истца- ФИО2, доверенность от 17.05.2019г.

от ответчика-Чефранова М.В., доверенность от 09.01.2019г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Бартен» (далее – истец) обратилось с исковым заявлением к Администрации города Новоалтайска Алтайского края (далее – ответчик) о признании права собственности на здание мини-ТЭЦ, литер МТ, площадью 315, 4 кв.м., и здание УФС, литер Ф, площадью 1075 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Алтайская керамика», общество с ограниченной ответственностью ОАО «НЗЖБИ имени Иванова Г.С.»

Исковые требования при подаче иска в суд были мотивированы со ссылкой на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведением истцом нежилых зданий в отсутствие разрешения на строительство, далее требования были изменены в порядке ст. 49 АПК РФ и мотивированы реконструкцией объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи у предприятия-банкрота.

Администрация города Новоалтайска Алтайского края возражала против удовлетворения иска согласно письменного отзыва, указав, что истец не представил доказательства, что обращался за получением разрешений на строительство спорных объектов до начала строительства, что не получил такие разрешения по независящим от него причинам, а также доказательства создания им здания УФС и мини-ТЭЦ в <...> и возникновения у него права собственности, истец как арендодатель земельного участка, на котором расположены постройки, не предоставлял его для строительства.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 25.07.2019 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Арника» эксперту ФИО3, производство по делу приостановлено.

17.09.2019 от экспертного учреждения – ООО «Арника» поступило заключение эксперта № 01-09-19-КСТЭ, выполненное экспертами ФИО4, ФИО5, т.е. лицами, не назначенными судом в качестве эксперта, производство по делу возобновлено.

В настоящем заседании допрошена ФИО4, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил, следующие обстоятельства по делу.

30.11.2011 между Комитетом по управлению имуществом администрации г.Новоалтайска и ОАО «НЖБИ им.Иванова Г.С.» заключен договор аренды земельного участка №698-3998, согласно которому последнему был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером: 22:69:030405:95, сроком на 49 лет, площадью 203843 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Согласно п. 1.3. Договора земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет функциональное назначение: под производственную базу. Договор зарегистрирован 19.12.2011г.

19.05.2014г. между ОАО «НЖБИ им.Иванова Г.С.» и ООО «Бартен» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №698-3998 от 30.11.2011, согласно которому часть земельного участка, площадью 137121 кв.м, передано в пользование ООО «Бартен».

11.09.2014г. между ОАО «НЖБИ им.Иванова Г.С.» и ООО «Бартен» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №698-3998 от 30.11.2011, согласно которому часть земельного участка, площадью 4160 кв.м. передано в пользование ООО «Бартен».

Указанные договоры заключены в связи с заключением соглашения об отступном от 25.11.2013 и договора купли-продажи №5 от 02.06.2014г.

В связи с заключением указанных выше договоров ООО «Бартен» является арендатором части земельного участка с кадастровым номером 22:69:030405:95, общей площадью 203 843 кв.м,, категории земель: земли населенных пунктов - под производственную базу, расположенного по адресу: <...>.

На указанном земельном участке были расположены здания УФС, с кадастровым номером 22:63:030405:180, литер Ф, год постройки 1994 и здание мини-ТЭЦ, с кадастровым номером 22:63:030405:151, 2003 год постройки.

Как следует из материалов дела, указанные объекты были приобретены ООО «Бартен» (покупатель) 02.06.2014 г. на основании договора купли-продажи №5 от 02.06.2014г., заключенного с ОАО «НЗЖБИ им. Иванова Г.С.» (продавец). Согласно п.1.1.3 Договора продавец продал, покупатель купил имущество: порядковый номер 15 –склад материальный (готовой продукции) и 104- незавершенное строительством здание малой ТЭЦ (реконструкция котельной).

Право собственности по указанному договору зарегистрировано на 2 объекта: здание административного корпуса и здание котельной, в отношении спорных объектов отсутствуют зарегистрированные права на объекты.

ООО «Бартен» произвел реконструкцию указанных объектов, в подтверждение чего представил договоры на выполнение подрядных работ от 06.06.2015 г., акты выполненных работ от 10.10.2015 г., согласно которых проведены работы по увеличению площади объектов, устройству кровли, бетонных полов.

Уведомлением от 24.05.2019г. Администрация г. Новоалтайска отказала в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, указанных в ч.3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ: градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, акта приемки объекта капитального строительства; акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора); документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

Указанные обстоятельства явились причиной обращения в суд с настоящим иском.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Между тем в рассматриваемом случае истец после завершения реконструкции на обращение истца с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Администрация отказала ему в этом в связи с непредставлением документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, в том числе разрешения на реконструкцию.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 названной статьи).

В силу положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае истец и предыдущий владелец объектов ОАО «НЗЖБИ им. Иванова Г.С.» не обращались к Администрации за получением разрешения на строительство или реконструкцию здания до начала строительства или реконструкции, получил отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от уполномоченного органа в связи с непредставлением установленных законом документов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о формальном (в обход существующего порядка) обращении истца в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а затем - с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, направленном на легализацию самовольной постройки.

Кроме этого, судом установлено, что в силу п. 1.3 Договора аренды земельного участка № 689-3998 от 30.11.2011г. земельный участок был предоставлен Администрацией под производственную базу, а не в целях строительства.

Согласно п. 6.2.4 Договора арендатор обязан не возводить строений и сооружений без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации города, противопожарной службы, центра санэпиднадзора, не превышать установленные сроки строительства.

Исследовав условия договора аренды с учетом указания в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 о необходимости при рассмотрении дел указанной категории учитывать условия договора аренды, устанавливать наличие определенно выраженной воли на предоставление в аренду для возведения строений конкретного типа суд приходит к выводу о том, что земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для производственной деятельности, то есть для эксплуатации существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 49 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном законом порядке судам представлено не было.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Таким образом, суд, установив отсутствие прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта, о чем на протяжении рассмотрения дела указывала Администрация приходит к выводу о том, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, общество как арендатор земельного участка в отсутствие воли арендодателя использовало его в нарушение условий существующего между ними обязательства, положений статьи 615 Гражданского кодекса, в связи с чем отсутствуют основания для признания права на самовольную постройку, расположенную на арендуемом земельном участке.

Кроме того, суд соглашается с доводами Администрации о том, что отсутствуют доказательства возведения объектов истцом, что подтверждается выписками из ЕГРП о постановке на кадастровый учет здания УФС площадью 1075 кв.м. 26.06.2012, т.е. до даты образования ООО «Бартен» 19.03.2013г., техническими паспортами объектов, приобретением спорных объектов на торгах. Договоры на выполнение подрядных работ от 06.07.2015г., исходя из их предмета свидетельствуют о проведении комплекса восстановительных работ по увеличению площади объекта, устройству кровли, бетонных полов прокладки электропроводки.

Также суд учитывает, что в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 22:69:030405:905, принадлежащего истцу на праве аренды, на котором расположены спорные объекты, 20.05.2019г. установлен запрет на совершение действий по регистрации в пользу ООО «Алтайская керамика» на основании определения Арбитражного суда Алтайского края № А03-9196/2017 от 07.05.2019г.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта ООО «Арника» № 01-09-19-КСТЭ не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку судом проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Арника» ФИО3, а экспертиза проведена ФИО4, ФИО5, т.е. лицами, не назначенными судом в качестве эксперта.

Несоблюдение требований процессуального законодательства привело бы к тому, что в основу судебного решения были положены результаты экспертизы, которая не назначалась судом, между тем, при установленных судом в ходе судебного разбирательства нарушениях при строительстве объектов суд не находит оснований для проведения дополнительной либо повторной экспертизы по делу.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Поскольку судом были установлены нарушения градостроительных норм и правил, отсутствуют доказательства, подтверждающие соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); арендатор земельного участка возвел спорные здания в отсутствие воли арендодателя, в нарушение условий существующего между ними обязательства, положений статьи 615 Гражданского кодексаи, суд не может принять заключение эксперта в качестве достаточного доказательства, подтверждающего полное соответствие спорного объекта строительным нормам и правилам, и как следствие, возможности легализации объекта капитального строительства и отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит судебные расходы по оплате государственной пошлины и за проведение экспертизы на истца. Т.к. судебный акт вынесен не в его пользу.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева