Решение от 10 ноября 2025 г. по делу № А47-17504/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...> http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-17504/2024
г. Оренбург
11 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2025 года В полном объеме решение изготовлено 11 ноября 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А.Атасян, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации г. Оренбурга, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер СП», г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоконтроль», Оренбургская область, Оренбургский район, п. Пригородный (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в порядке ст. 52 АПК РФ Прокуратуры Оренбургской области

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

УЖКХ администрации г. Оренбурга;

администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области;

Управления Росреестра по Оренбургской области;

министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области;

департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга;

ПАО «Т Плюс» о признании недействительными договоров купли-продажи; договора аренды,

об истребовании из незаконного владения имущества; об обязании передать имущество

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 13.01.2025 года, удостоверение;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ответчик): ФИО3 – представитель по доверенности от 31.01.2025, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Лидер СП», общества с ограниченной ответственностью «Теплоконтроль» (соответчики): представители не явились, извещены;

от Прокуратуры Оренбургской области: ФИО4, представитель по доверенности от 21.10.2025, служебное удостоверение;

от третьих лиц: представители не явились, извещены.

Иск заявлен о признании недействительным договора купли-продажи от 27.07.2005, заключенного между ОАО «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие» (ИНН <***>) и ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» в отношении котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

о признании недействительным договора купли-продажи от 19.07.2013, заключенного между ООО «Лидер СП» (ИНН <***>) и ЗАО «РТП-Энерго» (ИНН <***>), в отношении котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

о признании недействительным договора купли-продажи от 16.09.2021, заключенного между ООО «Лидер СП» (ИНН <***>) и ИП ФИО1 (ИНН <***>), в отношении котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

о признании недействительным договора аренды от 16.07.2024, заключенного между ООО «Теплоконтроль» (ИНН <***>) и ИП ФИО1 (ИНН <***>) в отношении котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение – нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

об истребовании из незаконного владения ИП ФИО1 котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

об обязании ИП ФИО1 передать в собственность муниципального образования «город Оренбург» котельную с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определением от 24.10.2024 заявление администрации г. Оренбурга о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области запрещено совершать регистрационные действия в отношении котельной с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>. 25.10.2024 выдан исполнительный лист серии ФС 047698810.

Определением от 21.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга.

Определением от 07.05.2025 в удовлетворении ходатайства администрации г. Оренбурга об объединении дела № А47-17504/2024 с делом № А47-20244/2024 в одно производство отказано.

Определением от 14.08.2025 суд обязал Администрацию Оренбургского района Оренбургской области (архивный отдел) и филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области предоставить план приватизации Оренбургского ремонтно-технического предприятия в полном объеме (утвержден председателем комитета по управлению имуществом Оренбургского района ФИО5 21.10.1993, согласован главой администрации Оренбургского района ФИО6 21.10.1993).

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер СП», общество с ограниченной ответственностью «Теплоконтроль» (соответчики); третьи лица, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания во исполнение определения суда от Администрации Оренбургского района, Филиал ППК "Роскадастр" по Оренбургской области поступили документы.

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные документы: план приватизации Оренбургского ремонтно-технического предприятия; акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.10.1992 г. По Оренбургскому ремонтно-техническому предприятию.

От администрации муниципального образования поступил ответ об отсутствии истребуемых документов по определению суда от 14.08.2025 с приложением копий документов: ответа архивного дела № 1039 от 05.09.2025; ответа отдела имущественных и земельных отношений № 1-2/1-11259 от 16.0.2025.

В судебном заседании Прокуратура Оренбургской области просит не рассматривать ранее заявленное ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца, в связи с чем, суд данное ходатайство не рассматривает.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме. Исковые требования основаны на позиции истца о том, что здание котельной с кадастровым номером 56:44:02444006:171 являлось и является с момента ввода в эксплуатацию объектом инженерной инфраструктуры г. Оренбурга, обеспечивающим потребности населения в теплоснабжении.

Согласно действовавшему на момент приватизации муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия законодательства, спорный объект котельной не подлежал приватизации (включению в план приватизации имущества муниципального Оренбургского ремонтно-техническое предприятия) как объект социально-культурного и коммунально-бытового значения, а также объект инженерной инфраструктуры городов и должен был быть передан в муниципальную собственность. Соответственно, первая сделка по отчуждению является ничтожной, ничтожной

являются и все последующие сделки. Поскольку объекты, указанные в Приложении № 3 Постановления ВС РФ № 3020-1 являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, то собственником спорного объекта является МО г. Оренбург. Спорный объект находится в незаконном владении ответчика и подлежит истребованию.

ИП ФИО1 (ответчик) возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление и в дополнении к отзыву. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности по всем требованиям; истец не является лицом, имеющим интерес в оспаривании сделок, так как спорный объект никогда не находился в ведении и владении истца, являлся частью имущественного комплекса предприятия. Отсутствуют доказательства, что на момент приватизации объект представлял из себя инженерное сооружение. Не представлено сведений о наличии какого-либо инженерного оборудования и подключении к инженерным сетям города Оренбурга. Указывает, что муниципальными образованиями (Оренбургским районом либо г. Оренбургом) не выпускались акты, содержащие прямой запрет на приватизацию спорного объекта; не приведено оснований для наличия интереса в оспаривании, при условии, что истец не является стороной сделки. Администрация неоднократно и на протяжении длительного времени участвовала в пусках котельной перед началом отопительного сезона в г. Оренбурге, присваивала адрес объекту 29.09.2010.

Кроме того, истцом не представлены доказательства притворности сделки в порядке статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ответчика, незаконность приватизации, на основании которой спорное здание котельной было передано в частную собственность, не влекут недействительности договора купли-продажи от 16.09.2021, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Лидер СП». В удовлетворении требований администрации г. Оренбурга просит отказать в полном объеме.

Администрация в возражениях на отзыв считает, что срок исковой давности для обращения в суд с вышеуказанными требованиями не пропущен. Указывает, что муниципальное образование г. Оренбург в лице администрация не могло знать о незаконной приватизации котельной обществом открытого типа «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие» (далее - АООТ «Оренбургское РТП», общество), так как ранее спорный объект не относился к муниципальной собственности г. Оренбурга. План приватизации общества не утверждался Советом народных депутатов г. Оренбурга и не согласовывался с ним.

Об обстоятельствах, связанных с приобретением ответчиком котельной истцу стало известно только после получения в середине 2024 года плана приватизации муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия, утвержденного Комитетом по управлению имуществом Оренбургской области.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», проверка право-удостоверяющих документов в отношении проверяемых объектов недвижимости законодательством не предусмотрена, как и при проведении мероприятий по оценке кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Смена адреса спорного объекта была произведена на основании постановления Администрации города Оренбурга от 29.03.2010 № 2027-п «Об установлении адресов объектам недвижимости, утверждении схем расположения и образования земельных участков по ул. Путепроводная» когда спорный объект принадлежал закрытому акционерному обществу «Ремонтно-техническое предприятие» (далее - ЗАО «РТП»). Присвоение нового адреса спорной котельной производилось на основании, действующего на тот момент, Положения о порядке установления и изменения адресов объектов недвижимости на территории города Оренбурга, утвержденного постановлением Главы города Оренбурга от 24.07.2006 № 1314-п (далее - Положение № 1314-п).

Между тем, проверка право-удостоверяющих документов при смене адреса объектов недвижимости Положением № 1314-п и действующим на тот момент законодательством не требовалась.

Так же, по мнению истца, котельная не предназначалась для использования исключительно в производственном процессе предприятия, так как согласно описанию объекта недвижимости, составленного ГУП ОЦИОН, плану приватизации муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия, предприятие состояло из ремонтных мастерских, в производственном процессе которых котельная не использовалась.

Истец утверждает, что котельная предназначалась для подачи тепла объектам недвижимости предприятия, а также населению города, что подтверждается актом приемки оборудования 1977 года. Согласно акту газопровод высокого давления, питающий котельную, входит в состав газоснабжения города Оренбурга. Кроме того, согласно акту разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон тепловые сети ответчика присоединены к арендованным у города Филиалом «Оренбургский» ПАО «Т Плюс» тепловым сетям.

Помимо обслуживания объектов недвижимости муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия котельная

предназначена для обслуживания жилых домов, объектов социально-бытового назначения, что следует из заключенного между ответчиком и ПАО «Т Плюс» договора поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя от 27.07.2022 № 7200-FAO71/02-003/0002-2022, которая обслуживала 63 объекта. Согласно информации ПАО «Т Плюс» (письмо от 28.01.2025 № 50804-25-00112) на настоящий момент котельная обслуживает 51 объект, из них 26 это многоквартирные дома. С учетом вышеизложенного администрация считает, поскольку спорная котельная являлась и является (с момента его ввода в эксплуатацию) объектом инженерной инфраструктуры города Оренбурга, обеспечивающим потребности населения в теплоснабжении и является частью централизованной сети теплоснабжения города Оренбурга, следовательно, с момента утверждения плана приватизации муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия, стала относиться к объектам муниципальной собственности.

Кроме того, ссылаясь на приговор Ленинского районного суда г. Оренбурга от 22.07.2024 по делу № 1-33/2024 считает сделку купли-продажи между ООО «Лидер-СП» и ФИО1 мнимой и притворной сделкой. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в отзыве на исковое заявление пояснило, что объект недвижимого имущества - здание котельной, с кадастровым номером 56:44:0244006:171, расположенное по адресу: <...> не проходило процедуру учета в реестре государственного имущества Оренбургской области. Спорный объект недвижимости был включен в состав приватизируемого имущества муниципального предприятия Оренбургское ремонтно-техническое предприятие и передан в уставный капитал АООТ «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие». Согласно действующему на момент приватизации законодательству, спорный объект не подлежал приватизации, и в силу прямого указания закона является муниципальной собственностью. В силу п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; Устава муниципального образования «город Оренбург», принятые решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015 № 1015, спорный объект находится в границах муниципального образования «город Оренбург» и должен обеспечивать теплом жителей города. По мнению министерства, цепочка последовательных сделок привела к незаконному выбытию объекта теплоснабжения из муниципальной собственности. Просит исковые требования Администрации города Оренбурга удовлетворить в полном объеме.

От администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области поступил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что спорный объект с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение — нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в реестре муниципальной собственности муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области не числится https: //orn. orb .ru/d ocuments/active/152786/. Спорный объект не используется при поставке коммунального ресурса (теплоснабжение) на территории муниципального района. Со стороны администрации МО Оренбургский район правопритязаний в отношении спорного объекта не имеется. Считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

От иных лиц, участвующих в деле отзывы на исковое заявление не поступили.

Прокуратура Оренбургской области поддерживает исковые требования в полном объеме.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено следующее.

На основании распоряжения администрации Оренбургского района Комитета по управлению имуществом и приватизации № 24 от 24.12.1993 «О преобразовании муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия в акционерное общество открытого типа «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие», утвержден план приватизации и в результате приватизации муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия создано на базе муниципального Оренбургского ремонтно-технического предприятия акционерное общество открытого типа «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие» с уставным капиталом 6125,3 тыс.руб.

АООТ «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие» было создано в соответствии со статьей 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», Указом Президента РФ от 29.01.1992 № 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» (далее - Указ Президента РФ № 66), Указом Президента РФ от 01.07.1992 № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных мерах по преобразованию государственных

предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» (далее - Указ Президента РФ № 721).

Состав приватизируемого имущества муниципального предприятия определялся планом приватизации, утвержденным Комитетом по управлению имуществом Оренбургского района 21.10.1993, а также актом оценки стоимости имущества по состоянию на 01.10.1992 (п. 8 акта, л. д. 16-18 т. 1).

Согласно описанию объекта недвижимости от 07 апреля 2005 и экспликации здание котельной литер В22 имеет следующие характеристики: построено в 1976 году, общая площадь строения 669,0 кв.м., физический износ по строению 30%, находится по адресу: <...>, основание: план приватизации, утвержденный КУИ Оренбургского района 21.10.1993 (л.д. 19-23 т. 1).

Расположение на земельном участке отражено на генеральном плане земельного участка площадью 6,1963 га, принадлежащего муниципальному предприятию на праве бессрочного пользования, о чем было выдано свидетельство от 15.07.1993 № 483 (л.д. 28 т. 1).

Балансовая стоимость одноэтажного здания новой котельной, литер В22, общей площадью 669 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляла на 01.07.2005 – 994740,00 руб., что подтверждается справкой от 27.07.2005 № 189 (л.д. 29 т. 1).

Право собственности на объекты недвижимости, полученные акционерным обществом «Оренбургской ремонтно-техническое предприятие» в результате приватизации впервые было зарегистрировано 21.07.2005, объект права одноэтажное здание новой котельной, литер В22. Общая площадь 669 кв.м., адрес: <...> (кадастровый (условный) номер 56-56-01/069/2005-094 (л.д. 38 т.1).

27.07.2005 между ОАО Оренбургской ремонтно-техническое предприятие» (продавец) и ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» заключен договор купли-продажи недвижимости в редакции дополнительного соглашения от 18.08.2005, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил одноэтажное новой котельной, литер В22, общей площадью 669 кв.м., адрес: <...> за 1 174 100 руб. (пункт 1, 3 договора, л.д. 30-31, 32 т. 1).

На основании свидетельства о государственной регистрации права за ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» на праве собственности зарегистрировано одноэтажное здание новой котельной, литер В22, общей площадью 669 кв.м., адрес: <...> (кадастровый (условный) номер 56-56-01/069/2005-094, л.д. 33 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 16.09.2024 ОАО «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие», ИНН <***> (ранее АООТ «Оренбургское ремонтно-техническое предприятие») 15.03.2007 прекратило деятельность, в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области о завершении конкурсного производства по делу № А47-9917/2005-14ГК.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 03.10.2024 ОАО «Ремонтно-техническое предприятие», ИНН <***> (ранее ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие») 31.12.2013 прекратило деятельность путем реорганизации в форме слияния, правопреемником является закрытое акционерное общество «РТП-Энерго», ИНН <***> (далее - ЗАО «РТП-Энерго»).

01.12.2011 между ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» и ЗАО «РТП-Энерго» подписан разделительный бухгалтерский баланс, утвержденный общим собранием акционеров ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» (протокол б/ № 13.03.2012), согласно которому ЗАО «РТП-Энерго» является правопреемником ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» по правам и обязанностям в соответствии с данным разделительным балансом.

Исходя из расшифровки строки 120 гр. 5 (Основные средства) разделительного бухгалтерского баланса ЗАО «РТП-Энерго» передавалось, в том числе, и одноэтажное здание новой котельной, литер В22, общей площадью 669 кв.м., адрес: <...>, общей стоимостью 872 698 руб. (л.д. 36 т. 1).

25.05.2012 между ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» и ЗАО «РТП-Энерго» подписан акт приема-передачи одноэтажное здание новой котельной, литер В22, общей площадью 669 кв.м., адрес: <...> (л.д. 37 т. 1).

Право собственности ЗАО «РТП-Энерго» зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2012 сделана запись регистрации № 56-56-01/135/2012-452; 18 июня 2012г выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 56 АБ № 785022.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 03.10.2024 ОАО «РТП-Энерго», ИНН <***> (ранее ЗАО «РТП-Энерго») создано путем реорганизации в форме выделения 23.05.2012, правопредшественником является ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» (л.д. 97-103 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 03.10.2024 ОАО «РТП-Энерго» исключено из ЕГРЮЛ 13.03.2019 как недействующее юридическое лицо (л.д. 97 т. 1).

19.07.2013 между ЗАО «РТП-Энерго» (продавец) и ООО «Лидер СП» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее – договор), по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает здание новой котельной, назначение: нежилое, 1-этажный, инв. № 45-585, литер В22, общей площадью 669 кв.м., адрес: <...> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1. договора, договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания сторонами данного договора обязательство Продавца передать здание считается исполненным (л.д. 39 т. 1).

В силу пункта 3.1 договора цена здания составила 1 298 300 руб. 00 коп., без НДС (л.д. 39 т. 1).

По акту приема –передачи от 19.07.2023 указанное здание новой котельной передано ООО «Лидер СП» (л.д. 41 т. 1).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 23.09.2013 за ООО «Лидер СП» зарегистрировано право собственности за № 56-56-01/379/2013-176 (л.д. 40 т. 1).

Согласно постановлению Администрации города Оренбурга от 29.03.2010 № 2027-п «Об установлении адресов объектам недвижимости, утверждении схем расположения и образовании земельных участков по ул. Путепроводная» вышеуказанной котельной присвоен новый адрес: <...> (л.д. 42 т. 1).

16.09.2021 между ООО «Лидер СП» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого продавец передаст в собственность покупателя здание новой котельной, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 669 кв.м., инв. № 45-585, лидер В22, кадастровый номер 56:44:0244006:171, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г, Оренбург, ул. Путепроводная, д. 15/4 (далее - здание), а покупатель принимает указанное здание и обязуется уплатить за него цену (п. 1.1. договора).

Одновременно с передачей права собственности на здание продавец передает в собственность покупателя входящие в состав здания: инженерные системы, обеспечивающие его функциональности: Котлы водогрейные в количестве 3-х штук.

Комплект насосов и электродвигателей в количестве 26-ти штук. Систему электроснабжения. Систему водоподготовки. Систему подачи воды и канализацию. Систему отопления.

Систему газораспределения (пункт 1.4 договора).

Общая цена договора составляет 2 600 000 руб. и определена с учетом рыночной стоимости определенной на основании отчета об оценке № 043-56-21ю от 24.05.2021г., составленного ООО «Центр оценки и экспертиз» (пункт 2.1 договора).

16.09.2021 ООО «Лидер СП» передал ФИО1 вышеуказанное имущество, что подтверждено передаточным актом (л.д. 49 т. 1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2024 здание с кадастровым номером 56:44:0244006:171, назначение - нежилое, наименование: здание новой котельной, площадью 669 кв.м., расположенное по адресу: <...> принадлежит на праве собственности ФИО1 21.09.2021 за № 56:44:0244006:171-56/217/2021-2 (л.д. 53-57 т. 1).

21.06.2024 ИП ФИО1 (арендодатель) заключил договор аренды котельной № 1 с ООО «Теплоконтроль» (арендатор), по условиям которого арендатору предоставлено нежилое помещение котельной общей площадью 669 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 56:44:0244006:171 и все оборудование, предназначенное для качественной выработки тепловой энергии согласно дополнительного соглашения от 21.06.2024 (п.1.1 договора, л.д. 58-60, 61 т. 1).

17.07.2024 договор аренды котельной № 1 от 21.06.2024 расторгнут по соглашению о расторжении договора (л.д. 64 т. 1).

16.07.2024 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Теплоконтроль» (арендатор) заключен договор аренды котельной № 1 для использования в уставных целях, в том числе для производства, транспортировки и сбыта тепловой энергии, сроком с 01.08.2024 по 31.07.2027 (л.д. 65-67 т. 1).

Котельная и основное оборудование котельной передано ООО «Теплоконтроль» по акту приема-передачи недвижимого и движимого имущества (л.д. 68 т. 1).

Из приговора Ленинского районного суда г. Оренбурга по уголовному делу № 1-711/2023 следует, что свидетель ФИО1 на предварительном следствии показал, что приобрел спорную котельную по просьбе ФИО7, который был супругом директора ООО «Лидер СП» ФИО8, деньги на ее приобретение также давал ФИО7, контроль за деятельностью котельной осуществлял ФИО7 В ходе судебного разбирательства ФИО1 от дачи показаний отказался.

Также судом на основании пояснений истца установлено, что ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Оренбургской

области с иском к администрации г. Оренбурга о признании за ним права собственности на газопровод высокого давления, протяженностью 967 м. от места врезки до ввода в котельную, построенный и введенный в эксплуатацию 25.11.1977 (дело № А47-8067/2024). В связи с рассмотрением указанного дела, а также в связи с паводком 2024 истцу стало известно о нахождении объекта муниципальной собственности в частной собственности ФИО1, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Также судом установлено, что между ИП ФИО1 и ПАО «Т Плюс» заключен договор поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя от 27.07.2022 № 7200-FAO71/02-003/0002-2022. Из приложения № 3 к договору следует, что котельная на момент заключения договора поставки обслуживала 63 объекта. Согласно информации ПАО «Т Плюс» (письмо от 28.01.2025 № 50804-25-00112) на настоящий момент котельная обслуживает 51 объект из них 26 это многоквартирные дома.

Истец, исходя из того, что спорный объект является объектом инженерной инфраструктуры города Оренбурга, обеспечивающим потребности населения для подачи тепла, относится к объектам муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона и на момент приватизации как объект социально-культурного и коммунально-бытового значения объект не подлежал приватизации, ссылаясь на нормы статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что спорные сделки совершены в нарушение норм действующего законодательства.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ в ранее действующей на момент совершения сделки редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ныне действующей редакции согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на

публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Виндикационный иск направлен на защиту прав не владеющего имуществом собственника.

В предмет доказывания по настоящему делу входит выяснение следующих обстоятельств: является ли истец собственником (или законным владельцем) истребуемого имущества; наличие индивидуально-определенных признаков спорного имущества, позволяющих его идентифицировать; нахождение истребуемого имущества в фактическом незаконном владении ответчика.

Кроме того, следует иметь в виду, что у добросовестного приобретателя, получившего имущество на возмездной основе, оно может быть истребовано лишь в том случае, если первоначальный собственник докажет факт выбытия имущества из-под его контроля помимо воли (пункт 39 Постановления N 10/22).

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно

собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как указано в абзаце втором п. 38 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В абзаце втором п. 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Оспаривая право ответчика, истец заявлял о возникновении своего права на спорное имущество в силу закона.

Согласно пункту 2 постановления № 3020-1 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзацу 4 пункта 1 приложения 3 к указанному постановлению, объекты инженерной инфраструктуры

городов (за исключением входящих в состав имущества предприятия) передаются в муниципальную собственность городов.

Положением о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235, предусмотрена передача в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящихся в ведении предприятий, не включаемых в состав приватизируемого имущества предприятий, согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», в том числе: сооружений и сетей водопровода и канализации, котельных, тепловых сетей, электрических сетей, объектов благоустройства, других сооружений и коммуникаций инженерной инфраструктуры (за исключением находящихся на территории предприятий).

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к Постановлению N 3020-1.

Пунктом 4 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) предусмотрена обязанность органа местного самоуправления поселения организовывать в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Закона N 131-ФЗ в собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для решения вопросов местного значения. В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие

порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленумов № 10/22, акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», состав и цена активов приватизируемого предприятия указываются в сделке приватизации. Состав приватизируемого имущества отражается в актах оценки стоимости имущества приватизируемого предприятия.

В силу вышеуказанных норм законодательства с момента государственной регистрации преобразованного в процессе приватизации общества у него возникало право собственности на поименованное в актах оценки имущество.

Из представленных материалов (план приватизации, акт оценки приватизируемого имущества) следует, что спорная котельная находилась на территории предприятия, была включена в состав имущества, подлежащего приватизации. В состав имущества муниципального образования г. Оренбург никогда не включалась.

Из материалов дела следует, что котельная надлежащим образом эксплуатировалась в период с момента перехода права собственности в 2005 году к последующим правообладателям. Сведений о допущенных нарушениях прав лиц, потребляющих тепло, вырабатываемое котельной, материалы дела не содержат.

Суд учитывает, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты прав иного лица, не являющегося стороной по сделке.

Иным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Истец стороной оспариваемых сделок не является.

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В настоящем случае права невладеющего собственника подлежат защите виндикационным иском.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

Согласно статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав.

Из содержащихся в абзаце втором пункта 7 Постановления N 43 разъяснений следует, что положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Исходя из изложенного, срок исковой давности по требованию о виндикации недвижимого имущества в пользу муниципального образования начинает течь с момента, когда указанное публично-правовое образование в лице своих уполномоченных органов впервые узнало или должно было узнать об утрате фактического владения имуществом.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой

заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Следовательно, администрация г. Оренбурга, на которую возложена (возлагалась) обязанность по управлению и сохранению собственности муниципального образования должно было своевременно при наличии на то оснований установить факт выбытия имущества из владения и предпринять меры к защите прав.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности приватизированного предприятия на здание по адресу: <...> зарегистрировано в июле 2005.

Однако из разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Суд полагает, что применительно к рассматриваемой ситуации срок исковой давности необходимо исчислять с 29.03.20210 – момента, когда Администрация г. Оренбурга осуществляла изменение адреса спорной котельной (л.д. 42 т. 1), а также образовывала земельные участки путем раздела земельного участка площадью 61353 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0244006:40, ранее принадлежащего на праве бессрочного пользования муниципальному предприятию.

Указанным постановлением от 29.03.2010 № 2027-п (п. 8.3) образован земельный участок площадью 2656 кв.м. на земельном участке расположены: здание новой котельной литер В22, здание трансформаторной подстанции литер В23, склад соли для котельной литер В25 № 15/4, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения строений и сооружений коммунального хозяйства, с размещением котельной, трансформаторной подстанции, склада соли для котельной.

15.03.2012 Администрация МО город Оренбург обращалась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» (дело № А47-6629/2012).

В рамках дела № А47-6629/2012 по иску администрации г. Оренбурга к ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» установлено,

что между ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» и администрацией города Оренбурга 28.03.2011 г. было заключено соглашение № 281 об оплате за фактическое использование земельного участка, согласно условиям которого стороны договорились о фактическом использовании земельного участка общей площадью 2656 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <...>; на земельном участке расположены: здания новой котельной литер В22, здание трансформаторной подстанции литер В23, склад соли для котельной литер В25 № 15/4, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения строений и сооружений коммунального хозяйства, с размещением котельной, трансформаторной подстанции, склада соли для котельной.

Также из материалов дела следует, что ЗАО «Ремонтно-техническое предприятие» имело лицензию № 49-ЭВ-000653 (КС) на осуществление деятельности по эксплуатации взрывоопасных производственных объектов сроком действия с 14.03.2005 по 14.03.2010. По договору энергоснабжения № 566-ТГК общество оказывало услуги снабжения тепловой энергией и горячего водоснабжения, в том числе социально значимым объектам г. Оренбурга.

04.05.2022 департамент градостроительства и земельных отношений города Оренбурга, являясь отраслевым органом администрации г. Оренбурга заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0244006:213 общей площадью 2656 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <...>; на земельном участке расположены, в том числе здание котельной литер В22, здание трансформаторной подстанции литер В23, разрешенное использование: коммунальное обслуживание.

Срок аренды до 03.05.2071 года.

Кроме того, как обоснованно указывает ответчик ФИО1 администрация г. Оренбурга ежегодно проводит мероприятия по контролю готовности теплоснабжающих организаций к отопительному сезону.

Учитывая, что о факте выбытия имущества из своего владения уполномоченный орган узнал не позднее 2012, право собственности ФИО1 зарегистрировано 21.09.2021, с настоящим иском администрация обратилась в суд 04.10.2024, то что на момент обращения администрации с настоящими иском трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек.

Доводы истца о мнимости (притворности) сделки купли-продажи между ООО «Лидер СП» и ФИО1 не имеют существенного значения, поскольку не влияют на выводы суда о пропуске срока исковой давности по надлежащему виндикационному иску.

Поскольку по результатам судебного разбирательства ФИО1 является титульным собственником спорной котельной, истцу в удовлетворении исковых требований о виндикации имущества у ФИО1 отказано, то оснований для признания договора аренды спорной котельной как заключенного неуполномоченным лицом и истребования данной котельной у арендатора ООО «Теплоконтроль» (абзац 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010) также не имеется.

На основании всего вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований судом не установлено.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова