Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А20-3994/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3994/2019
г. Нальчик
03 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена « 26 » ноября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен « 03 » декабря 2019 г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Б. Бечелова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г. Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РИАЛ-Агро», г. Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 769 435 руб. 72 коп., расторжении договоров аренды и обязании вернуть земельные участки сельскохозяйственного назначения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 04.03.2019 № 52-1.1.20/1029,

У С Т А Н О В И Л:

Местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино- Балкарской Республики обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РИАЛ-Агро» о взыскании 1 769 435 руб. 72 коп., из которых: 1 466 329 руб. 37 коп. – задолженности по арендной плате, 303 106 руб. 35 коп. – пени, расторжении договоров аренды земельных участков и обязании вернуть земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах земель муниципальных образований с.п. Учебное и с.п. Алтуд.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Через систему «Мой Арбитр» ответчиком заявлено о частичном погашении задолженности и заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела платежных документов подтверждающих оплату пени.

Заслушав доводы представителя администрации, исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

08.11.2017г., 08.02.2018г., 30.07.2018г. и 10.08.2018г. между обществом с ограниченной ответственностью «Риал-Агро» и местной администрацией Прохладненского муниципального района КБР были заключены договоры аренды №№ 12, 13, 14, 47, 91, 112, согласно которым местная администрация Прохладненского муниципального района КБР передает, а общество с ограниченной ответственностью «Риал-Агро» принимает в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственные угодья-пашня расположенные в границах муниципальных образований с.п.Учебное и с.п. Алтуд, с кадастровыми номерами 07:04:5600000:1144, площадью 4,9224 га, 07:04:490000:255, площадью 73,1850 га, 07:04:4900000:262, площадью 34,8632 га сроком с 08.11.2017г. по 07.11.2024 г., 07:04:5600000:1151, площадью 13,6936 га сроком с 08.02.2018г. по 07.02.2025 г., 07:04:6200000:495, площадью 47289 кв.м. сроком с 30.07.2018г. по 29.07.2025 г. и 07:04:4900000:370, площадью 859296 кв.м. сроком с 10.08.2018г. по 09.08.2025 г.

Земельные участки переданы обществу с ограниченной ответственностью «Риал-Агро» 08.11.2017г., 08.02.2018г., 30.07.2018г. и 10.08.2018г. по актам приема-передачи, которые являются составными частями договоров аренды от 08.11.2017г., 08.02.2018г., 30.07.2018г., 10.08.2018г. и прилагаются к ним под №2.

Согласно п. 3.2, 4.3.5 договоров аренды от 08.11.2017г. №12, 13, 14, п.3.3, 4.3.4 договора аренды от 08.02.2018г. № 47, п.3.3, 4.3.4 договора аренды от 30.07.2018г. № 91, п.3.3, 4.3.4 договора аренды от 10.08.2018г. № 112 арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента подписания договоров и актов приема-передачи ежемесячно, равными долями не позднее 15 числа текущего месяца в течение всего срока действия договоров, составляющими в сумме годовую арендную плату.

В нарушение условий договора, по данным администрации, арендатор свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, сумма задолженности по состоянию на 22 июля 2019 года по дог. № 12 от 08.11.2017г. составила 34 629 руб. 43 коп., по дог. № 13 от 08.11.2017г. составила 456 152 руб. 62 коп., по дог. № 14 от 08.11.2017г. составила 218 794 руб. 96 коп., по дог.№ 47 от 08.02.2018г. составила 64 528 руб. 27 коп., по дог. № 91 от 30.07.2018г. составила 32 022 руб. 80 коп., по дог. № 112 от 10.08.2018г. составила 660 201 руб. 29 коп.

Учитывая наличие задолженности по арендной плате, истец направил в адрес ответчика предупреждения об установлении срока уплаты задолженности по арендной плате от 13.03.2019 года №№ 435, 434, 432, 433, 437, 436 о необходимости внесения просроченной арендной платы во избежание досрочного расторжения договоров.

Неисполнение претензии и уклонение ответчика от уплаты задолженности послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Требование истца о взыскании задолженности подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским законодательством и Земельным кодексами РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспорен.

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

В нарушение условий договора ответчик своевременно не вносил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 466 329 руб. 37 коп.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком исковые требования не оспорены, не представлены доказательства отсутствия долга, а также документы, опровергающие доводы истца.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком, суд признает законным, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требование истца о взыскании пени в размере 303 106 руб. 35 коп., подлежит отклонению, в связи с уплатой, что подтверждается платежными поручениями от 12.11.2019 № 1878, № 1879, № 1880, № 1881, № 1882, № 1883.

Истец также обратился с иском о расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть земельный участок.

Требование истца в этой части иска суд считает обоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 5.1.5 договора аренды администрация и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Истец направил ответчику предупреждение от 16.04.2019 за № 740 с предложением в пятидневный срок со дня его получения погасить задолженность и предложение от 15.05.2019 № 918 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка по акту приема-передачи (возврата).

Предложения истца от 18 апреля 2019 года №№ 760, 761, 759, от 12 апреля 2019 года № 721, от 11 апреля 2019 года №№ 714, 715 о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков по актам приема-передачи, ответчик не удовлетворил, земельные участки не возвратил.

Пленум N 73 в пункте 23 своего постановления разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно п. 5.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за землю в течение двух месяцев подряд.

Из расчета арендной платы усматривается, что ответчик систематически недоплачивал арендную плату в течение всего периода аренды земельного участка.

Следовательно, истец вправе требовать расторжения договора аренды.

Требование, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации к порядку расторжения договора, истцом соблюдено.

В связи с изложенным, отсутствуют правовые основания для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора.

В связи с расторжением договора у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования земельными участками, следовательно, он обязан вернуть истцу земельные участки по акту приема-передачи.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика и взыскать их в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИАЛ-Агро», г. Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г. Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>) подлежащую внесению арендную плату по дог. №12 от 08.11.2017г. в размере 34 629 руб. 43 коп., по дог. №13 от 08.11.2017г. в размере 456 152 руб. 62 коп., по дог. №14 от 08.11.2017г. в размере 218 794 руб. 96 коп., по дог.№47 от 08.02.2018г. в размере 64 528 руб. 27 коп., по дог. №91 от 30.07.2018г. в размере 32 022 руб. 80 коп., по дог. №112 от 10.08.2018г. в размере 660 201 руб. 29 коп. В остальной части иска истцу отказать.

2. Расторгнуть договоры аренды земельных участков от 08.11.2017г. №№12,13,14, от 08.02.2018г. №47, от 30.07.2018г. №91, от 10.08.2018г. №112.

3. Обязать ООО «Риал-Агро» возвратить местной администрации Прохладненского муниципального района КБР по актам приема-передачи земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе сельскохозяйственные угодья-пашня, с кадастровыми номерами 07:04:5600000:1144, площадью 4,9224 га, 07:04:490000:255, площадью 73,1850 га, 07:04:4900000:262, площадью 34,8632 га, 07:04:5600000:1151, площадью 13,6936 га, 07:04:6200000:495, площадью 47 289 кв.м, 07:04:4900000:370, площадью 859 296 кв.м., расположенные в границах муниципальных образований с.п.Учебное и с.п. Алтуд.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИАЛ-Агро», г. Прохладный (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета РФ госпошлину в размере 30 694 руб. 36 коп.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.



Судья А.Б. Бечелов