Решение от 12 мая 2017 г. по делу № А17-5226/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-5226/2016
12 мая 2017 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 12 мая 2017 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***> ИНН <***> г. Владимир)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гильдия мастеров» (ОГРН <***> ИНН <***> г. Иваново)

о взыскании 278595 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате и потребленным коммунальным услугам по договору аренды от 19.08.2015 №124П,

при участии в судебном заседании:

от истца ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 19.01.2017,

от ответчика ООО «Гильдия мастеров» - ген. директор ФИО4; ФИО5 по доверенности от 28.06.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 19.08.2015 №124-П, заключенного сторонами.

Определением от 15.08.2016 исковое заявление принято судом в порядке общего производства, предварительное судебное заседание назначено на 04.10.2016.

Определением от 16.03.2017 производство по делу № А17-5226/2016 по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 19.08.2015 №124-П прекращено в связи с отказом истца от иска.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения первоначального иска ответчик обратился со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гильдия мастеров» о взыскании 294024 руб. задолженности по арендной плате и потребленным коммунальным услугам по договору аренды от 19.08.2015 № 124П.

Определением от 14.02.2017 встречное исковое заявление принято судом к производству.

До принятия решения по делу истец по встречному иску уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с ООО «Гильдия мастеров» в пользу ИП ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 201600 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 76995 руб. 48 коп., расходы по оплате государственной пошлины по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ заявление об уточнении исковых требований принято к производству.

Ответчик по встречному иску в отзыве и судебных заседаниях возражал против удовлетворения встречных исковых требований, пояснил, что истцом нарушались условия договора, начиная с 16.01.2016 счета не выставлялись, производилось неоднократное выключение света, постоянные перебои с электричеством, эскалатор до 03.12.2015 не работал, санузел работал с перебоями и в декабре был закрыт полностью, отопление было дано не с начала отопительного сезона и помещение так и не прогрелось до нормальной температуры. Таким образом, допущены существенные нарушения условия договора. Кроме того, с 28.02.2016 доступ в арендуемое ООО «Гильдия Мастеров» помещение был закрыт. Никаких писем либо уведомлений в адрес ООО «Гильдия Мастеров» не поступало.

ИП «ФИО2» возражала, пояснив, что договор аренды прекратил свое действие 01.08.2016 по истечении срока, доступ в помещение был закрыт с апреля 2016 года. Низкая температура воздуха ответчиком не подтверждена документально, эскалатор работал, туалет также имелся на другом этаже.

Свидетель ФИО6 пояснила, что доступ в помещение был закрыт в конце марта 2016 года. Была небольшая неполадка с отоплением, но она была оперативно устранена, для пользования туалетом необходимо было подниматься на этаж выше. Помещение было закрыто с целью сохранности имущества, т.к. помещение пустовало.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось по ходатайству сторон.

Изучив представленные в материалы дела документы, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Гильдия Мастеров» (Арендатор) заключен договор аренды от 19.08.2015 № 124-П, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное возмездное владение и пользование (в аренду) площадь 72 м кв., указанную на Плане размещения площадей (Приложение №1) под номером 31-32, являющуюся неотъемлемой частью настоящего договора, на первом этаже в Здании, расположенном по адресу: <...> («Главный корпус»), а Арендатор обязуется принять Площадь и осуществлять пользование ею на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 1.1). Площадь передается арендатору для размещения торговой розничной сети (п. 1.3).

Согласно п. 2.1.1 арендодатель обязуется передать Арендатору Площадь по акту приема-передачи (Приложение № 2) не позднее 29 августа 2015 года.

По акту приема-передачи от 19.08.2015 ФИО2 передала ответчику предусмотренное Договором помещение во временное пользование.

За пользование площадью Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату за каждый месяц использования площадью в соответствии с настоящим договором (в тексте настоящего Договора именуется «арендная плата») (п. 5.2).

Размер арендной платы за пользование Площадью устанавливается из расчета ежемесячной арендной платы в размере 28800 (двадцать восемь тысяч восемьсот) рублей начиная с 1 декабря 2015 года, период с 1 сентября по 1 декабря 2015 года производится оплата только коммунальных платежей. В арендную плату включены:

a) Общее руководство и управление Центром;

b) Маркетинг Центра, а именно радио -маркетинговые услуги.

c) Оплата стоимости Коммунальных услуг на Участках общего пользования, в том числе уборку и вывоз отходов;

d) Сезонная уборка и вывоз снега;

e) Безопасность и охрана порядка на Площадях общего пользования;

f) Техническое обслуживание и ремонт Центра, Стационарного оборудования, Коммуникаций и Участков общего пользования;

g) Уплата земельного налога. (п. 5.3)

Арендная плата оплачивается в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета Арендодателя (п. 5.4).

Арендатор оплачивает Обеспечение равное 1/12 (одной двенадцатой) части Годовой фиксированной арендной платы. Обеспечение засчитывается за последний месяц работы на площади Арендодателя и не возвращается. Обеспечение должно быть выплачено Арендатором на счет Арендодателя в полном объеме в течение 5 (пяти) [календарных дней с момента подписания акта приема-передачи Площадей о передаче Арендатору (п. 5.1).

Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до момента полного исполнения сторонами обязательств по нему. Обязательства, предусмотренные настоящим договором, стороны принимают на себя и начинают исполнять с момента подписания договора.(п. 6.1)

Срок аренды площади по договору устанавливается с 1 декабря 2015 года (п. 6.2).

Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания. Дата начала аренды - с 1 сентября 2015 года и до истечения 11 (одиннадцати) месяцев (п. 1.4).

Согласно расчету истца задолженность ответчика составляет 278595 руб.48 коп., в том числе 201600 руб. задолженность по арендной плате (период с 01.12.2015 по 01.07.2016) 28800 руб. х 7 мес.), при этом обеспечительный платеж зачтен за июль 2016 года; 76995 руб. 48 коп. задолженность по оплате коммунальных услуг.

ИП ФИО2 направляла ООО «Гильдия Мастеров» письма от 04.04.2016, 18.04.2016, 20.05.2016, в которых просила, в том числе, произвести плату задолженности по арендной плате и за пользование коммунальными услугами.

В ответе на претензии от 05.05.2016 ООО «Гильдия Мастеров» сообщило, что арендодатель не выставлял Обществу счета на оплату коммунальных платежей, а также высказало претензии по поводу неоднократного выключения света, работы интернета, эскалатора, санузла, отсутствия тепла и ограничения доступа в помещение с 28.02.2016, предложив расторгнуть договора аренды от 19.08.2015 № 124-П.

ООО «Гильдия Мастеров» обратилось в суд исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды от 19.08.2015 №124-П.

В свою очередь, Предприниматель в связи с ненадлежащим выполнением арендатором обязательств по Договору обратился в арбитражный суд с встречным иском.

Определением от 16.03.2017 производство по делу № А17-5226/2016 по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Мастеров» прекращено в связи с отказом истца от иска.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении заявленных встречных исковых требований.

Правовые отношения сторон по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 307 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

При заключении договора аренды от 19.08.2015 стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан сторонами, помещение передано ответчику по передаточному акту от 19.08.2015.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 1.4 договора от 19.08.2015 № 124-П стороны указали, что срок аренды устанавливается с 01.09.2015 и до истечения 11 месяцев, то есть до 01.08.2016.

Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с расчетом истца ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2015 по 01.07.2016 (28800 руб. х 7 мес.= 201600 руб.). При этом обеспечительный платеж в размере 28800 руб. зачтен за последний месяц аренды (июль 2016 года) в соответствии с п. 5.1 договора аренды.

Возражая против начисления арендных и иных платежей, ООО «Гильдия Мастеров» указало, что доступ в арендованное помещение 28.02.2016 был прегражден арендодателем, в связи с чем они не могли пользоваться помещением.

По смыслу положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя.

Из представленных в материалы дела документов, пояснений свидетеля следует, что с апреля 2016 года ООО «Гильдия Мастеров» не имело возможности пользоваться спорным помещением, поскольку доступ в помещение закрыт представителем ИП ФИО2 Предприниматель данный факт не оспаривает.

Документов, подтверждающих, что доступ в помещение был прегражден ранее 31.03.2016, а также доказательств в подтверждение невозможности использования помещения по целевому назначению до указанной даты, в материалах дела не содержится.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик с апреля 2016 года не мог пользоваться спорным помещением, в связи с чем начисление арендной платы с указанной даты является неправомерным.

В связи с изложенным, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды от 19.08.2015 составляет 86400 руб. за период с 01.12.2015 по 31.03.2016 (28800х4 мес.) за минусом 28800 руб. обеспечительного платежа, оплаченного Обществом 24.08.2015.

В остальной части требование о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из положений договора, ежемесячная арендная плата определена сторонами в размере 28800 рублей начиная с 1 декабря 2015 года, период с 1 сентября по 1 декабря 2015 года производится оплата только коммунальных платежей. При этом в арендную плату включены: Общее руководство и управление Центром; Маркетинг Центра, а именно радио -маркетинговые услуги, Оплата стоимости Коммунальных услуг на Участках общего пользования, в том числе уборку и вывоз отходов; Сезонная уборка и вывоз снега; Безопасность и охрана порядка на Площадях общего пользования; Техническое обслуживание и ремонт Центра, Стационарного оборудования, Коммуникаций и Участков общего пользования; Уплата земельного налога. (п. 5.3).

Предпринимателем заявлено требование о взыскании с Общества 76995 руб. 48 коп. в возмещение затрат на содержание имущества, в том числе 7214 руб. 40 коп. затрат, понесенных Предпринимателем по договору на предоставление услуг с ООО «Бизнес-гранд» от 15.11.2015 № 509/2, рассчитанных пропорционально занимаемой Обществом площади за период с 01.09.2015 по 01.12.2015, 54302 руб. 92 коп., составляющей стоимость сервисного сбора по договору от 15.11.2015 № 509, рассчитанного пропорционально занимаемой Обществом площади, затрат на потребленную электроэнергию, услуги охраны, предоставление интернета за период с 01.09.2015 по 01.04.2016, 15478 руб. 16 коп. сервисного сбора по договору от 15.11.2015 № 509, рассчитанного пропорционально занимаемой Обществом площади, затрат на услуги охраны, предоставление интернета за период с 01.04.2016 по 31.07.2016.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между ООО «Бизнес-гранд» (сторона-1) и ИП ФИО2 (сторона-2) 15.11.2015 заключен договор № 509/2 на предоставление услуг, согласно которому сторона-1 обязуется оказывать услуги по поддержанию в надлежащем состоянии недвижимости стороны-2 и площадей общего пользования, а сторона-2 обязуется принимать данные услуги и оплачивать их в порядке и размере установленном настоящим договором (п. 2.1).

Услуги, оказываемые стороной-1 стороне-2 следующие: общее руководство и управление Торговым центром; оплата стоимости вывоза отходов, уборка мест общего пользования, охрана мест общего пользования, сезонная уборка и вывоз снега; техническое обслуживание и ремонт Торгового центра; осуществление дезинфекции; маркетинговые услуги. За указанные услуги со Стороны-2 взимается сервисный сбор (п. 2.2).

Сторона-2 самостоятельно отвечает за эксплуатацию и ремонт внутренних коммуникаций и оборудования в используемых помещениях( п. 2.3).

В соответствии с п. 4.1 сервисный сбор устанавливается из расчета 33000 руб. в месяц (в том числе НДС).

Сервисный сбор за текущий месяц оплачивается авансом не позднее 10-го числа текущего месяца на основании счета выставляемого стороной-1, путем перечисления указанной суммы на расчетный счет стороны-1.

Срок договора определен с 15.11.2015 по 30.09.2016.

Кроме того между ООО «Группа «Приоритет» (сторона-1) и ИП ФИО2 (сторона-2) заключен договор от 15.11.2015 № 509, по условиям которого сторона-1 обязуется оказывать услуги по энергоснабжению, теплоснабжению, вентиляции Комплекса, необходимые для содержания (эксплуатации) и поддержания в надлежащем состоянии недвижимости стороны-2 и площадей общего пользования, а сторона-2 обязуется принимать данные услуги и оплачивать их в порядке и размере установленном договором (п. 2.1).

Услуги, оказываемые стороной-1 стороне-2 включают следующее: электроснабжение, теплоснабжение (сезонное); вентиляция. За указанные услуги со Стороны-2 взимается плата за коммунальные услуги (п. 2.2.1).

В соответствии с разделом 5 в стоимость услуг Стороны-1 по договору включаются: сервисный сбор и плата за коммунальные услуги.

Сервисный сбор устанавливается из расчета 33000 руб. в месяц. Сервисный сбор оплачивается авансом е позднее 5-го числа текущего месяца на основании счета, выставляемого стороной-1.

Срок договора определен с 15.11.2015 по 30.09.2016.

В обоснование требования о возмещении затрат на содержание имущества Предпринимателем также представлены счета на оплату услуг охраны от 01.09.2015 № 348, от 01.11.2015 № 422.

Оценив представленные доказательства, а также учитывая возражения Общества, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании 76995 руб. 48 коп. в возмещение затрат на содержание имущества.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ Предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих факт несения расходов на заявленную сумму, равно как и документов в подтверждение количества потребленной ответчиком электроэнергии, её стоимости, документов в подтверждение несения расходов по охране арендованного Обществом помещения, предоставления интернет-услуг на заявленную сумму. На неоднократные предложения представить документы в обоснование указанных требований истец пояснил, что иных доказательств представлено не будет.

Более того, с учетом положений части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации услуги охраны и пользования интернетом в состав коммунальных услуг не входят. При этом Предпринимателем не представлено доказательств согласования с Обществом необходимости оказания охранных услуг в отношении арендованного помещения, а также предоставления интернет-услуг.

Начисление ответчику платежей в период с 01.04.2016 по 31.07.2016 является неправомерным, поскольку Общество не пользовалось арендованным помещением в связи с тем, что доступ в помещение закрыт представителем ИП ФИО2

Стоимость услуг по договорам от 15.11.2015 № 509 и 509/2 взысканию с Общества не подлежит, поскольку ответчик не принимал на себя обязательство оплачивать указанные суммы. Более того, услуги, перечисленные в предмете договора от 15.11.2015 № 509/2, а также в п. 2.2.2 договора № 509, за которые предусмотрена оплата сервисного сбора, входят в состав арендной платы согласно п. 5.3 договора аренды и дополнительному возмещению не подлежат.

Истцом также не представлено документального обоснования взыскания стоимости услуг по договорам от 15.11.2015 № 509 и 509/2 с 01.09.2016 по 15.11.2016, то есть до даты заключения указанных договоров.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 86400 руб. задолженности по арендной плате.

Государственная пошлина по встречному иску в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворённым исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гильдия мастеров» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 86400 руб. задолженности по арендной плате, 2658 руб. 41 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Е.И. Демидовская