Решение от 17 октября 2017 г. по делу № А48-3858/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-3858/2017
город Орел
17 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.10.2017.

Полный текст решения изготовлен 17.10.2017.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302005, г. Орел, ИНН <***>, ОГРНИП 305575216600063)

к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, <...>. ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 № 540 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Индивидуальным предпринимателем ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 (постоянная доверенность от 02.06.2017),

от ответчика – представитель ФИО4 (постоянная доверенность от 05.04.2017 № 7/2290),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (302005, г. Орел, ИНН <***>, ОГРНИП 305575216600063) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, <...>. ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2014 № 540 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В обоснование исковых требований ИП ФИО2 ссылается на п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; указывает, что использование переданного по договору купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 80 в соответствии с его назначением не представляется возможным, поскольку, как считает истец, данное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, помещение не соответствует нормам и правилам пожарной безопасности.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

В отзыве на иск Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла пояснило, что возражает против удовлетворения заявленных требований, мотивируя тем, что приобретая нежилое помещение истец знал о расположении объекта в жилом многоквартирном доме, нахождении в нем инженерных сетей, а также ИП ФИО2 взял на себя обязательство по допуску к ним представителей соответствующих служб и принятию мер в случае аварии. По заключенному между истцом и управлением культуры Администрации города Орла охранному обязательству ответчик пояснил, что данное обязательство заключено после подписания договора купли-продажи и передачи помещения истцу, до заключения договора купли-продажи в охранном обязательстве значилась цель использования: под офисное, складское помещение, что соответствует описанию проданного нежилого помещения техническому паспорту и договору купли-продажи. Ответчик полагает, что ГУП ОО «Орловский центр «Недвижимость», которое изготавливало технический паспорт вправе было, ввиду полномочий по изготовлению технической документации указать нежилое помещение как офис, складское. Кроме того, ответчик ссылается на подписание ИП ФИО2 акта приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2014, который подтверждает отсутствие претензий истца в отношении принятого объекта в целом.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения истца, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

20.06.2014 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 540, по условиям которого, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на основании прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2014 год, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов № 41/0810-ГС от 28.11.2013, с изменениями № 44/0839-ГС от 30.01.2014, распоряжения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла от 02.04.2014 № 199, протокола о результатах продажи муниципального имущества посредством публичного предложения 28.05.2014 и признании участника продажи победителем, продавец продает, а покупатель принимает в собственность объект муниципальной казны: нежилое помещение № 80, офис, складское, общей площадью 293,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Помещение принадлежало на праве собственности Муниципальному образованию город Орел на основании выписки № 7/21093 от 15.08.2006 из Единого реестра муниципального имущества города Орла, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов № 4/041-ГС от 07.08.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57-АБ № 211437 от 11.11.2011, запись регистрации № 57-57-01/076/2006-340.

Нежилое помещение находится в здании по адресу: <...>, которое является объектом культурного наследия «Дом жилой», имеет статус местного (муниципального) значения.

В соответствии с п. 2.1 договора цена продажи нежилого помещения составляет 4098500 руб. с НДС.

Покупатель обязуется уплатить за передаваемое нежилое помещение 4098500 руб. в 10 дневный срок с момента заключения договора. В счет оплаты за помещение засчитывается сумма внесенного задатка в размере 819700 руб. (п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 передача помещения оформляется актом приема-передачи в течение 10 дней с момента полной оплаты.

Исходя из п. 3.4 договора покупатель взял на себя обязанности по содержанию и эксплуатации нежилого помещения, в том числе беспрепятственно допускать в помещения, передаваемые ему в собственность, представителей организаций, обеспечивающих обслуживание здания, его инженерных коммуникаций; в случае возникновения аварийных ситуаций на инженерных сетях принимать все меры по их ликвидации и обеспечению доступа к ним представителей соответствующих служб в любое время суток, в любой календарный день года; не ухудшать своими действиями или бездействием техническое состояние помещений и инженерных сетей в них; не производить изменений в инженерных коммуникациях без согласования с управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что нежилое помещение продается с обязательным условием его содержания, сохранения и использования новым собственником в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, которое покупатель обязан в течение месяца с момента подписания настоящего договора заключить с управлением культуры администрации города Орла, с оформлением акта технического состояния памятника истории и культуры. Охранное обязательство является неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи.

Материалами дела подтверждается перечисление покупателем денежных средств в размере 4098500 руб. продавцу по договору купли продажи № 540 от 20.06.2014 (т. 1 л.д. 28-30).

01.07.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения. В соответствии с которым, покупатель принял нежилое помещение № 80, офис, складское, расположенное по адресу: <...>, лит. А, пом. 80, имеющее следующие характеристики: общая (выкупаемая) площадь 293,3 кв.м.: подвал, помещение № 80 (номера комнат на плане строения 14, 15, 16, 38а, 38), год постройки 1956.

Акт подтверждает отсутствие претензий у покупателя в отношении принятого им объекта в целом (т.1 л.д. 20).

18.07.2014 зарегистрирована собственность ФИО2 на нежилое помещение № 80, офис, складское, назначение: нежилое, общая площадь 293,3 кв.м., этаж подвал, адрес: <...>, лит. А, пом. 80, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 57-57-01/044/2014-712 (т. 1 л.д. 21).

28.07.2014 между Управлением культуры администрации города Орла и ФИО2 заключено охранное обязательство № 53, в соответствии с которым, ФИО2 обязался использовать нежилое помещение № 80 исключительно под торговое, а также обеспечивать содержание помещения, не производить без разрешения Муниципального органа охраны памятников никаких работ по ремонту, побелке и покраске помещения, стен, покрытых живописью, лепкой и предметами внутреннего оборудования, являющимися произведениями искусства, замену окон, дверей и других конструкций, производить все ремонтно-реставрационные и другие работы по помещению памятника и его территории по предварительному разрешению Муниципального органа охраны памятников с обеспечением всех работ научно-проектной и технической документацией (т. 1 л.д.22-24).

В соответствии с актом технического состояния объекта от 28.07.2014 № 53 (приложение к охранному обязательству) состояние внешних и внутренних архитектурно-конструктивных элементов находятся в удовлетворительном состоянии.

Как следует из технического паспорта на нежилое помещение № 80, офис, складское, расположенное по адресу: <...> выделено из подвала жилого дома, расположенного по адресу: <...>, лит. А, имеет площадь 293,3 кв.м., фактическое использование: по назначению, состоит из частей помещений: коридор (№ 14), кабинет (№ 15), кабинет (№ 16), кабинет (№ 38а), склад (№ 38) (т. 1 л.д. 33-40).

В соответствии с кадастровым паспортом помещение, расположенное по адресу: <...> имеет кадастровый номер 57:25:0030410:32 (т. 1 л.д. 41-43).

Письмом от 01.04.2016 № 25/117-и Управление культуры Администрации города Орла, рассмотрев обращение гражданки ФИО5, проживающей по адресу: <...>, кв. 34, указало ФИО2 о необходимости приостановления всех видов работ до момента получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта, выданного Управлением культуры администрации города Орла в соответствии с охранным обязательством.

Как следует из письменных объяснений ФИО2 от 24.02.2016, принятых помощником прокурора Железнодорожного района г. Орла, у индивидуального предпринимателя отсутствуют документы, подтверждающие возможность осуществления работ и их безопасность для несущих конструкций здания.

21.04.2017 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи № 540 от 20.06.2014 со ссылкой на невозможность его использования в соответствии с его назначением: под офис и склад ввиду несоответствия помещения обязательным требованиям строительных норм, санитарным правилам и нормам пожарной безопасности (т. 1 л.д. 87-90).

Истец в материалы дела представил заключение ООО «Профессионал» о соответствии дверных проемов нормам СНиП21-01-97 нежилого помещения: офис, складское общей площадью 293,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> для целей использования нежилого помещения по назначению от 21.04.2017, в соответствии с которым, дверные проемы нежилого помещения № 80 не соответствуют нормам СНиП, в связи с чем, в заключении делается вывод о невозможности использования помещения в соответствии с его назначением (т. 1 л.д. 44-56).

В соответствии с заключением Орловского филиала Фонда пожарной безопасности от 23.05.2017 (т. 1 л.д. 69-) по заявлению ФИО2 проведен осмотр помещения № 80, расположенного по адресу: <...> и установлено, что необходимо проведение работ по установке и оборудованию помещения средствами пожарной безопасности.

Согласно представленному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» посещение № 80, расположенное по адресу: <...> не соответствует санитарно – эпидемиологическим требованиям (т. 1 л.д. 138-139).

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы по делу № А48-3858/2017 с целью выяснения того, что нежилое помещение № 80, общей площадью 293,3 кв.м., находящееся по адресу: <...>, лит. А, пом.80, (подвал) предназначено для обслуживания всего жилого дома и изначально не предназначалось для самостоятельного использования, для доказательств отнесения спорного объекта к общему имуществу многоквартирного дома, для подтверждения невозможности использования нежилого помещения № 80 по назначению (как складское и офис), ввиду несоответствия СНиП (ГОСТ, иным строительным стандартам) дверных проемов, высоты помещения, для подтверждения существенности нарушений и возможности (невозможности) их устранения.

Определением суда от 28.08.2017 в удовлетворении ходатайства Индивидуального предпринимателя ФИО2 о назначении экспертизы по делу отказано, при этом, суд пришел к выводу о том, что вопросы для эксперта, которые указал истец в ходатайстве о назначении экспертизы, не относятся к предмету настоящего спора.

Кроме того, ходатайство о назначении экспертизы не соответствовало требованиям, предъявляемым к ходатайствам такого рода Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», к ходатайству не приложены документы, необходимые для его полного рассмотрения. Заявляя ходатайство о проведении экспертизы, истец не указал лицо (эксперта), которое будет проводить экспертизу, сведения о его квалификации, а также не приложил платежные документы, подтверждающие внесение на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере для проведения экспертизы.

При этом, истцом в материалы дела представлено заключение по определению текущего состояния помещений офиса, склада, в котором специалист ФИО6 сделал вывод о невозможности использования помещения как офис или склад.

Специалист ФИО6, по ходатайству истца, был допрошен в судебном заседании 10.10.2017, в котором указал, что помещение не соответствует СНиП, доводы, изложенные в заключении, поддержал.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Исходя из ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Рассмотрев договор купли-продажи от 20.06.2014 № 540, суд установил, что условиями договора не предусмотрено право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от его исполнения.

Частью 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из искового заявления, истец, в обоснование своих требований, указал, что переданное ему нежилое помещение № 80 расположено в подвале жилого дома по адресу: <...> и принадлежит собственникам квартир в данном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности как общее имущество дома.

При этом, суд установил, что в соответствии с договором купли-продажи от 20.06.2014 № 540 в абз. 2 п. 1.1 договора указано, что приобретаемое истцом нежилое помещение находится в здании по адресу: <...>, которое является объектом культурного наследия «Дом жилой», аналогичную ссылку на нахождение помещения в подвале жилого дома имеет охранное обязательство.

Кроме того, истец, с момента заключения договора, знал о нахождении в спорном помещении инженерных коммуникаций, что следует из условий договора, предусмотренных в главе 3 «Права и обязанности сторон».

Данный вывод суда подтверждается, в том числе представленным истцом письмом Управления культуры Администрации города Орла от 01.04.2016 № 25/117-и, а также объяснениями истца от 24.02.2016.

Довод истца о том, что в феврале 2016 года он узнал от строителей, что помещение не пригодно для использования его по назначению как склад и офис, не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

В материалы дела представлен технический паспорт помещения № 80, являющегося предметом договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, в котором указывались характеристики объекта, в связи с чем, суд делает вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи и передачи ИП ФИО2 помещения, он, действуя добросовестно и разумно, знал об основных технических характеристиках объекта и принял его, в соответствии с актом приема-передачи без каких-либо претензий в отношении помещения.

При таких обстоятельствах, обстоятельства, на которые ссылается истец, в том числе представленные в материалы дела заключения о техническом и санитарном состоянии помещения, не обладают одновременно всеми условиями (статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса РФ), необходимыми для отнесения их к категории существенных и достаточных для расторжения договора, при этом, у индивидуальный предприниматель вправе добиваться восстановления своих прав, используя надлежащий способ защиты.

Исходя из совокупного толкования статей 450, 450.1, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ИП ФИО2

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302005, г. Орел, ИНН <***>, ОГРНИП 305575216600063) отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.


Судья Л.В. Короткова