Определение от 13 апреля 2026 г. АС Ярославской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ


150999, <...>

http://yaroslavl.arbitr.ru



ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № А82-1753/2022
г. Ярославль
14 апреля 2026 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мельниковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чеглеевой О.А., рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1

к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности»,

о разрешении разногласий,


в отсутствие участвующих в деле лиц,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп» (далее – ООО ПСК «ССС-Групп», Общество, должник) ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ярославской области к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) с заявлением, уточненным 11.11.2025 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о разрешении разногласий, взыскании с Фонда доплаты суммы компенсации в размере 10 575 456,20 руб., из расчета 120 кв.м., из них: квартиры № 25 из расчета 89 356,00 руб. в полном объеме, квартиры № 4 из расчета 84 636,00 руб. (частично).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.08.2025 заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 07.10.2025 до 09.30 час.

Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.08.2025.

ФИО1 в ходатайстве от 03.10.2025 указал на то, что не согласен с размером рыночной стоимости жилых помещений определенных в Отчете, поскольку указанный размер рассчитан, исходя из стоимости 1 кв.м без учета того, что объект долевого строительства подлежал передаче с улучшенной отделкой, данные обстоятельства подтверждаются следующими документами: Положительным заключением Государственной экспертизы № 76-1-4-0296-12 от 16.11.2012 на стр.2 которого указан автор проекта ИП ФИО2, заявитель-застройщик-заказчик ООО «Альянс Строй Групп»; ответом проектировщика ФИО2 от 16.09.2025 о составе отделки квартир-улучшенная; пунктом 4.1.2. договора долевого участия № 01 от 03.02.2015 предусмотрено, что по окончании строительства многоквартирного дома дольщику передаются вновь созданные квартиры, качество которых соответствует условиям договора, техническим и градостроительным регламентам, проектной документации; ведомостями отделки из


проектной документации многоквартирного дома по адресу: <...> вблизи д.15. Спор с аналогичной фабулой рассматривался апелляционной инстанцией Московского городского суда (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда дело № 33-0462/2025 от 19.02.2025). При этом, согласно расчетам рыночной стоимости 1 кв.м. (стр.91 Отчета), оценщиком необоснованно применена корректировки с учетом предоставленных Фондом данных о том, что объект предается «без отделки» - 10 025 руб. за кв.м. Таким образом, сумма компенсации подлежит увеличению на 10 025 руб. с каждого квадратного метра. С ходатайством направлены: положительное заключение Государственной экспертизы № 76-1-4-0296-12 от 16.11.2012, ответ проектировщика ФИО2 от 16.09.2025, договор долевого участия № 01 от 03.02.2015, ответ ГАУ ЯО «Государственная экспертиза в строительстве» от 12.09.2025, ответ ООО «Альянс Строй Групп» о предоставлении проектной документации от 30.09.2025.

Фонд в отзыве от 07.10.2025 просит отказать в удовлетворении заявления, поскольку Фонд выплачивает возмещение только гражданам-участникам долевого строительства

Определением суда от 07.10.2025 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности».

ООО «ЦНЭС» письмом от 06.11.2025 направило пояснения оценщика ФИО3, выполнившего Отчет № ФЗП-02/173-19/135, о стоимости квартир без применения коэффициента на отсутствие отделки

Фонд в объяснениях от 07.11.2025 считает, что основания для взыскания в пользу заявителя дополнительной компенсации отсутствуют. Договор об участии в долевом строительстве заключен с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Однако для выплаты возмещения, в порядке предусмотренным статьей 13 Закона № 218-ФЗ, существенное значение имеет статус лица, заключившего договор долевого участия поскольку выплата возмещения возможно только гражданину, являющимся участником строительства. На основании изложенного, у Фонда не имеются основания для выплаты возмещения, в порядке предусмотренным статьей 13 Закона № 218-ФЗ, участнику строительства – индивидуальному предпринимателю. Основания для взыскания в пользу ФИО1 дополнительной компенсации (сверх суммы, определенной в отчете об оценке) отсутствуют, поскольку договором участия в долевом строительстве не предусмотрено наличие условия об улучшенной отделке передаваемого помещения. Представленные заявителем документы в обоснование своей позиции не являются надлежащими доказательствами. Оригинал проектной документации, на которую ссылается кредитор, отсутствует, а копии разделов проектной документации, содержащие ведомости отделки помещений, не содержат печатей и подписей. В соответствии с ч.6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Фонд обращает внимание, что вся документация на объект незавершенного строительства, поступившая от конкурсного управляющего для целей определения размера возмещения участникам строительства, была передана Фондом оценщику. Данная проектная документация не содержала информации об улучшенной отделке помещений. При этом в письме конкурсного управляющего ООО ПСК «ССС-Групп» от 09.11.2023 указано, что застройщиком «предположительно неоднократно вносились изменения в проектную документацию, в связи с чем квартирография составлена конкурсным управляющим с учетом проектной декларации. Данным письмом подтверждается, что конкурсный управляющий не обладал на момент передачи Фонду квартирографии достоверной информацией о всех изменениях проектной документации. Таким образом, без оригинала проектной документации не представляется возможным в


действительности установить наличие условия об улучшенной отделке помещения. Исходя из изложенного, Фонд считает, что заявителем не доказано наличие оснований для взыскания в его пользу как компенсации в целом, так и части требования о выплате дополнительной компенсации - свыше размера стоимости помещения, установленной отчетом об оценке предмета залога, представленным Фондом.

ФИО1 ходатайством от 14.04.2026 поддерживает заявленное требование в полном объеме.

Лица, участвующие в обособленном споре, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений и ходатайств не направили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ заявление рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2022 (резолютивная часть от 07.07.2022) ООО ПСК «ССС-Групп» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство; установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПСК «ССС- Групп» применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением суда от 07.07.2022 (дата объявления резолютивной части) конкурсным управляющим утвержден ФИО4, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада».

ФИО1 направил в адрес конкурсного управляющего заявление о включении в реестр требование о передаче жилых помещений №№ 4, 25, расположенных в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома 15, согласно договору участия в долевом строительстве № 01 от 03.02.2015, договору уступки права требования от 16.04.2015.

Уведомлениями от 03.10.2022, от 05.10.2022 конкурсный управляющий ФИО4 отказал во включении в реестр требований участников строительства.

Определением суда от 30.11.2024 (резолютивная часть от 28.11.2024) разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО ПСК «ССС-Групп» ФИО4 и ФИО1: включено в реестр требований участников строительства ООО ПСК «ССС-Групп» требование ФИО1 о передаче двухкомнатной квартиры № 4, расчетной площадью 55,9 кв.м., на 1-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома 15, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 73:23:010605:0060, стоимостью 1 984 523,30 руб., трехкомнатной квартиры № 25, расчетной площадью 86,07 кв.м., на 6-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> вблизи дома 15, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 73:23:010605:0060, стоимостью 3 074 418,51 руб.

Наблюдательным советом Фонда 18.12.2023 принято решение о выплате возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Ярославской области по делу от 12.03.2024 удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО ПСК «ССС- Групп» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010605:60, с находящимся на нем объектом незавершённого строительства, расположенным по адресу: <...> вблизи дома № 15, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.07.2024 Фонду переданы права ООО ПСК «СтройСпецСервис-Групп» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010605:60, с находящимся на нем объектом незавершённого строительства


76:23:010605:861, расположенным по адресу: <...> вблизи дома № 15, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

06.08.2025 в адрес ФИО1 направлен отказа в выплате № 05-23/1-3904. До настоящего времени выплата компенсации Фондом не произведена.

Полагая, что отказ Фонда в выплате компенсации является неправомерным, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела на бумажном и электронном носителях, изучив доводы заявления с уточнениями, пояснения, возражения, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено данным законом.

На основании Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (статья 2 Закона 218-ФЗ).

Исходя из положений Закона № 218-ФЗ, основными задачами фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в определении от 10.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38), Фонд осуществляет функции приобретателя имущества и обязательств застройщиков-банкротов, проводит мероприятия по восстановлению нарушенных прав участников долевого строительства.

В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан.

При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Учитывая характер заявленных требований, вопрос о защите прав ФИО1 как участника долевого строительства подлежит рассмотрению судом в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.


В силу статьи 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 названного Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению фонда, в том числе через банки-агенты. Выплата возмещения осуществляется на основании принятого фондом решения, который не позднее трех рабочих дней со дня его принятия размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений (пункты 2, 3, 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233, части 1, 33 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Возмещение гражданам - участникам строительства выплачивается на основании соответствующего решения фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (часть 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ, пункт 8 Правил, части 1, 33 статьи 23 Закона № 436-ФЗ).

В соответствии с пунктами 2, 2.1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора.

Материалы дела свидетельствуют о том, что определением суда от 30.11.2024 в реестр требований кредиторов должника включено требование ФИО1 о передаче двухкомнатной квартиры № 4, расчетной площадью 55,9 кв.м., на 1-м этаже, стоимостью 1 984 523,30 руб., и трехкомнатной квартиры № 25, расчетной площадью 86,07 кв.м., на 6-м этаже, стоимостью 3 074 418,51 руб.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 определение суда от 30.11.2024 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО5 - без удовлетворения.

Фонд не заявил возражений относительно включения требования ФИО1 в реестр.

Отказ Фонда в выплате ФИО1 компенсации в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ мотивирован тем, что Фонд не осуществляет возмещение юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которым принадлежит право требования к застройщику о передаче объектов долевого строительства.

В то же время, Закон о банкротстве не содержит специальных правил в отношении участника - индивидуального предпринимателя.

В гражданском обороте гражданин может участвовать как физическое лицо и как индивидуальный предприниматель, при этом выбор конкретной формы экономической деятельности остается за ним самим.

В случае регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя у гражданина появляется двойной статус: он становится субъектом предпринимательской


деятельности (индивидуальным предпринимателем) и одновременно с этим продолжает оставаться физическим лицом.

Применительно к настоящему спору, доказательства, что ФИО1 при совершении уступки права требования от 16.04.2015 действовал в предпринимательских целях, в материалах дела отсутствуют.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлении от 05.03.2025 отметил, что ЕГРИП содержит запись о том, что основным видом деятельности ИП ФИО1 является «Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах», что далеко от инвестирования в строительство квартир.

Само по себе наличие у приобретателя права статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии доказательств использования им приобретенных объектов в предпринимательской деятельности, не может исключать потребности ФИО1 в жилье как физического лица.

Вопреки доводам Фонда, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163 указала, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Положения статьи 201.1. Закона о банкротстве исключают из числа участников долевого строительства только юридических лиц, которым ФИО1 не является.

Таким образом, доводы Фонда об отсутствии оснований для выплаты возмещения физическому лицу, которое является индивидуальным предпринимателем, подлежат отклонению.

Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, как правило, преследуют цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 № 14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан приоритета в удовлетворении их требований по отношению к другим кредиторам.

Доказательств, подтверждающих недобросовестность ФИО1 как приобретателя прав требований в отношении спорных жилых помещений, в материалы дела не представлено и судом не установлено, оснований считать, что он действовал недобросовестно, вопреки интересам других кредиторов застройщика, не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493(38), из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит.

К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в


долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем по сути будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

Указанная правовая позиция приведена в пункте 12 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве), утвержденного Президиумом ВС РФ 15.05.2024.

Пунктом 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ установлено, что выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

Правила выплаты Фондом - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233, в редакции, действовавшей на момент принятия Фондом решения о выплате. Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется Приложением к Правилам выплаты - Методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3-х и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3-х и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства.

В соответствии с пунктом 3 Методики, расчет размера возмещения осуществляется в следующем порядке: определяется размер возмещения исходя из рыночной стоимости одного кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства.

То есть, выплата возмещения по договору участия в долевом строительстве, предусматривающая передачу жилого помещения, осуществляется участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений. При этом участник строительства вправе претендовать на денежную компенсацию равной общей площади квартиры в строящемся доме, но не более 120 кв. м, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте. Данное ограничение означает, что если участник строительства приобрел один объект долевого строительства, площадью


более 120 кв. м, или несколько объектов долевого строительства, суммарная площадь которых превышает 120 кв. м, то размер выплаты в любом случае будет рассчитан такому участнику строительства только в пределах, не превышающих 120 кв. м.

Согласно выполненному привлеченного Фондом ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отчету № ФЗП-02/173-19/135, об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в соответствии с Правилами выплаты Фондом возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233 (ред. от 07.11.2019), в отношении однокомнатной квартиры № 4 составляет 74 144,00 руб., в отношении трехкомнатной квартиры № 25 – 79 332,00 руб. (стр.4 Отчета).

В указанном отчете стоимость жилых помещений оценивалась в состоянии «без отделки» (стр.40, 44 Отчета).

В пункте 1.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 03.02.2015 № 01 указано, что дольщику передаются вновь созданные квартиры с уровнем потребительских качеств согласно проектной декларации.

Застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, техническим и градостроительным регламентам, проектной документации (пункт 4.1.2 договора участия в долевом строительстве).

Общество с ограниченной ответственностью «АльянсСтройГрупп» сообщило в письме от 01.10.2025, что по его заказу ИП ФИО2 разработал проект МКД, в отношении которого ранее было выдано положительное заключение государственной экспертизы. Проектная документация сохранена в электронном виде.

ИП ФИО2 в письме от 16.09.2025 пояснил, что в МКД проектной и сметной документацией планировалась улучшенная отделка жилых комнат, внутриквартирных коридоров, прихожих, ванных, санитарных узлов, кухонь; указал предусмотренные проектом виды отделочных работ.

Представленная в материалы дела разработанная ИП ФИО2 ведомость отделки помещений (раздел 3 проектной документации «Архитектурные решения»), в примечаниях содержит указание на выполнение улучшенной отделки не только в жилых, но и в некоторых общих помещениях.

Исходя из данных, изложенных в положительном заключении государственной экспертизы от 16.11.2012, подготовленном специалистом государственного автономного учреждения Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве», с заявлением на проведение экспертизы обращалось общество с ограниченной ответственностью «АльянсСтройГрупп» (застройщик-заказчик), проект был подготовлен ИП ФИО2 В пункте 3.2 заключения отражено, что согласно проекту внутренняя отделка помещений жилых квартир выполняется в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами. Материалы отделки принимаются в соответствии условиям эксплуатации и должны иметь гигиенические сертификаты. Кроме работ по возведению конструкций здания, прокладке внутренних и наружных инженерных сетей, благоустройству территории предусмотрены и отделочные 6 А82-1753/2022 работы.

Государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» отметило в письме от 12.09.2025, что проектная документация, копия задания на проектирование, результаты инженерных изысканий и копия задания на выполнение инженерных изысканий по окончании экспертизы возвращаются заявителю.

Между тем, Фондом в целях проведения оценки переданы только разделы 1,6 Проектной документации (пояснительная записка и технологические решения, не содержащие сведения об отделке помещений), что следует из Отчета № ФЗП-02/173-19/135 от 30.11.2023 (стр.26), и свидетельствует о том, что Фонд не обладал всей проектной


документацией, а у оценщика отсутствовала достоверная информация об отделке жилых помещений.

Соответственно, при подготовке отчета оценщик не мог учесть эти данные для оценки рыночной стоимости квартир.

Доводы Фонда о передаче конкурсным управляющим всей документации на объект незавершенного строительства документально не подтвержден, поскольку передаточный акт документации от 22.07.2024 (приложение к договору от 22.07.2024) не содержит перечень документов, он пустой.

Доводы Фонда о том, что в отсутствие оригинала проектной документации невозможно установить наличие условия об улучшенной отделке помещения, являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Поскольку иных копий документов, отличающихся по своему содержанию от копий, представленных заявителем, в материалы дела не представлено, у суда отсутствовали основания для отклонения данных доказательств.

Суд считает, что представленными в материалы дела документами подтверждается с достаточной степенью достоверности наличие в проектной документации условия об отделке передаваемых дольщику квартир.

Доводы Фонда о внесений изменений в проектную документацию основаны на предположении и субъективной оценке, противоречат фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, поскольку имеется только одно положительное заключение от 16.11.2012, в разрешении на строительство от 01.09.2017 также не имеется сведений о внесении изменений, имеется ссылка только на одно положительное заключение от 16.11.2012.

В ходе судебного разбирательства ООО «Центр независимой экспертизы собственности», выполнившее по заданию Фонда Отчет № ФЗП-02/173-19/135, письмом от 06.11.2025 направило пояснения оценщика ФИО3 Оценщик ФИО3 в пояснениях указал на то, что обозначения типов отделки «под чистовую», «стандартный ремонт», корректировка в ходе расчетов приняты согласно данным «Справочник оценщика недвижимости-2022. Жилая недвижимость. Квартиры, Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости. Полная версия» под ре.ФИО6 (в отчете ЦНЭС данные представлены на стр.77, таб.7.14). Данный источник общепринят в оценочном сообществе, повсеместно используется, в том числе в практике судебных экспертиз. Согласно ведомости отделки помещений (раздел 3 «Архитектурные решения», письмо проектировщика ИП ФИО7 от 16.09.2025, проектировщик Застройщика тип отделки помещений указал как «улучшенная». Однако, учитывая объем отделочных работ и тип отделочных материалов, очевидно, что отделка соответствует современному (стандартный, эконом) ремонту из Справочника оценщика под редакцией ФИО6, который приведен выше. Этот уровень отделки и учитывался ранее оценщиком ЦНЭС по запросу суда в ходе расчетов для типа отделки «стандартный ремонт». Таким образом, дополнительный перерасчет по ранее направленным в суд от ЦНЭС пояснениям не нужен. Ранее направленная в суд итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки граждан-дольщиков ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 с типом отделки «стандартный ремонт (финишная отделка выполнена) равна стоимости с «улучшенной отделкой», так как их понятия тождественны. В соответствии с ранее указанными вариантами отделки, основываясь на исследованиях, расчётах и исходных данных, использованных при подготовке Отчета № ФЗП-02/173-19/135 и на дату оценки 24.11.2023, рыночная стоимость квартир составила бы:


Вариант Б. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки. Тип отделки«стандартный ремонт» (финишная отделка выполнена), также соответствует определению «улучшенная отделка»: ФИО1:

кв. № 4 - 2-комнатная, на 1 этаже, общей площадью 57,32 кв.м., площадь лоджии 2,84 кв.м., рыночная стоимость 1кв.м. 84,636 руб., рыночная стоимость объекта – 4 851 336,00 руб.;

кв. № 25 - 3-комнатная, на 64 этаже, общей площадью 88,80 кв.м., площадь лоджии 5,46 кв.м., рыночная стоимость 1кв.м. 89 356,00 руб., рыночная стоимость объекта – 7 934 813,00 руб.;

В пояснениях оценщика отмечено, что настоящие пояснения подлежат использованию совместно с Отчетом № ФЗП-02/173-19/135 и являются дополнениями к нему.

Таким образом, данное дополнение к Отчету № ФЗП-02/173-19/135 об оценке указывает, что рыночная стоимость жилого помещения значительно превышает определенную рыночную стоимость без отделки.

ФИО1 согласился с дополнением к Отчету № ФЗП-02/173-19/135 об оценке, которым при определении рыночной стоимости оценщиком учтен показатель «улучшенная отделка».

В тоже время Фондом указанные пояснения, являющиеся дополнением к отчету от 30.11.2023, по существу не оспорены. В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства иной рыночной стоимости спорной квартиры с учетом типа отделки «стандартный ремонт» (улучшенная отделка) в материалы дела не представлены.

Фонд самостоятельного ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорной квартиры на дату 24.11.2023 не заявил.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, доводы и возражения участвующих в деле лиц, приняв во внимание документы, подтверждающие наличие в проектной документации отделочных работ, суд пришел к выводу о необходимости определения размера возмещения исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равноценного жилого помещения, действующей на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, установленной привлеченным Фондом оценщиком, в отношении:

квартиры № 4: 2-комнатная, на 1 этаже, общей площадью 57,32 кв.м., площадь лоджии 2,84 кв.м., рыночная стоимость 1кв.м. 84,636 руб., рыночная стоимость объекта – 4 851 336,00 руб.;

квартиры № 25: 3-комнатная, на 64 этаже, общей площадью 88,80 кв.м., площадь лоджии 5,46 кв.м., рыночная стоимость 1кв.м. 89 356,00 руб., рыночная стоимость объекта – 7 934 813,00 руб.

Довод Фонда о необходимости при определении размера рыночной стоимости помещения исходить только из отчета, составленного привлеченным Фондом оценщиком, не принят судом, поскольку суд фактически руководствовался таким отчетом с дополнением, выполненным этим же оценщиком с учетом документов, существенно влияющих на результаты оценки, но не переданных Фондом по тем или иным причинам.

Таким образом, суд пришел к выводу, что стоимость имущественного права ФИО1 на однокомнатную квартиру № 4 общей площадью 57,32 кв. м составляет 4 851 336,00 руб. (84636 руб./кв.м), на трехкомнатную квартиру № 25 общей площадью 88,80 кв.м – 7 934 813,00 руб. (89356 руб./кв.м), итого возмещение стоимости двух квартир из расчета 120 кв.м. составит 10 575 456,20 руб. (кв. № 25 в полном объеме 7934813,0+кв. № 4 за 31,20 кв.м. 2640643,20).

Возражений относительно указанного расчета возмещения от Фонда не поступило, расчет признан судом обоснованным.


Учитывая изложенное, суд считает необходимым разрешить разногласия между ФИО1 и Фондом, взыскать с Фонда в пользу ФИО1 возмещение в размере 10 575 456,20 руб.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление ФИО1 об урегулировании разногласий с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп» удовлетворить.

Разрешить разногласия по выплате возмещения согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН: <***>, ОГРН:<***>) в пользу ФИО1 возмещение в размере 10 575 456,20 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления определения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Определение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ст.186 АПК РФ).

Судья Н.В. Мельникова