Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А29-16968/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16968/2019
22 июля 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года, полный текст решения изготовлен 22 июля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 08 и 15 июля 2020 дело по иску

Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СВК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «СВК» ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью «Жасмин».

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 13.01.2020,

установил:

Администрация Муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СВК» (Ответчик, Общество) об изъятии у ООО «СВК» объекта незавершенного строительства: нежилое здание, площадь застройки 918,3 кв.м., степень готовности 52%, расположенное по адресу <...> кадастровым номером 11:05:0106002:2246, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0106002:81 для продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц.

Представитель ответчика изложила возражения в отношении заявленных требований.

Временный управляющие Общества также считает требования Администрации не подлежащими удовлетворению, указывая, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. На здание, являющееся предметом настоящего спора, был наложен арест в рамках уголовного дела, т.е. после заключения договора аренды и произведения строительных работ, наступили обстоятельства, который ответчик ООО «СВК» не мог предвидеть. Исключительно наличие ареста не позволило Обществу произвести регистрационные действия в соответствии с требованиями законодательства. Поскольку на дату осуществления строительства договор аренды был заключен надлежащим образом, то работы по возведению объекта недвижимости производились, по мнению данного лица, обоснованно.

Рассмотрение дела по иску было назначено на 08 июля 2020 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 12 час. 40 мин. 15 июля 2020 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

13.03.2012 г. между Администрацией и ООО «Город» был заключен договор № 01/12-179 аренды земельного участка площадью 968 кв.м. по адресу: <...> для строительства объекта «Здание кафе по ул. Петрозаводской - Печорской». Срок действия договора до 31.01.2015 г.

15.10.2014 г. Обществом на основании договора купли-продажи у ООО «Город» приобретен в собственность объект незавершенного строительства (здание кафе) по адресу: г. Сыктывкар, ул. Петрозаводская, д. 1 степенью готовности 52%.

01.04.2016г. между Администрацией и Обществом был заключен договор № 01/16-31 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106002:81 площадью 968 кв.м. по адресу: <...> для строительства объекта «Здание кафе». Срок действия договора - до 01.04.2019г.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом от 29.03.2019 №01/1-16/522 уведомил ответчика о прекращении договора.

Общество является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 11:05:0106002:2246, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0106002:81, готовностью 52%. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 31.10.2014.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось, выданное ранее разрешение на строительство офисов прекратило свое действие, срок договора аренды земельного участка истек, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1). Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен Предпринимателю в аренду после 01.03.2015, на основании его заявления, в целях завершения строительства здания кафе производственной базы (договор от 01.04.2016). Таким образом, Общество реализовало право, предоставленное ему статьей 3 Закона N 137-ФЗ на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон, действующими на основании договора аренды 2012 года.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 01.04.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Согласно представленным в дело документам, здание кафе построено еще в 2016 году.

Из буквального толкования ст. 239.1 ГК РФ норма направлена изъятие объектов незавершенного строительства, а в спорном случае, на строительство объекта, которое было не завершено. Законодатель ставит в прямую зависимость доказанность факта Истцом, что объект незавершенного строительства, переданный для его завершения не был завершен.

При этом спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию 22.04.2016 г., что подтверждается разрешением №11-К1Л1301000-028-2016 на ввод объекта в эксплуатацию, а также Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 29.05.2019 г. за №5/1576 «Об изменении разрешенного вида использования земельного участка» в связи с завершением строительства объекта капитального строительства - здание кафе, изменен вид разрешенного использования земельного участка на «общественное питание», что в свою очередь свидетельствует о завершенности строительства объекта.

Таким образом, к данному спору не применимы положения п. 6 ст. 239.1 ГК РФ. Формальное наличие права Истца для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Применяя аналогию вышеуказанной статьи, запрет на совершение регистрационных действий в силу наложенного ареста постановлением Сыктывкарского городского суда Республики Коми на имущество Ответчика в рамках уголовного дела, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

22 апреля 2016 г. филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Коми внесены изменения в кадастровый учет объекта, в результате чего выдан кадастровый паспорт с присвоением объекту недвижимого имущества назначения: нежилое здание, здание кафе, количество этаже 2, адрес объекта: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Петрозаводская, д..1. Ранее присвоенный кадастровый номер объекта незавершенного строительства подлежал снятию с кадастрового учета.

Зарегистрировать завершённый строительством объект не представилось возможным по причине наложения ареста.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

31 августа 2015 г. между ООО «СВК» и ООО «Жасмин» был заключен договор аренды нежилых помещений, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, о чем внесена регистрационная запись 11-11/001-11/001/011/2016-62/1 от 16.03.2016 г. Согласно п. 1.2 договора аренды договор заключен на срок с 01.09.2015 по 31.08.2025 г. С апреля 2016г. ООО «Жасмин» осуществляет деятельность по предоставлению услуг общественного питания, неоднократно проходило как плановые, так и внеплановые проверки Роспотребнадзора, что в свою очередь доказывает, что здание полностью соответствует требованиям для предприятий общественного питания, а следовательно является объектом завершенного строительства.

Данные доводы Истцом не опровергнуты, документальное иное не подтверждено.

Суд отклоняет довод Истца о том, что спорный объект не окончен строительством в силу отсутствия у Ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору 01.04.2016, отсутствует объект незавершенный строительством, учитывая, что применение статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется только на объекты незавершенные строительством, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина