Решение от 28 февраля 2020 г. по делу № А40-223127/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-223127/19-60-1828
28 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 18.08.2019г.;

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 1806.2019г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АРСА-А» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121087, Москва, ул. Новозаводская, д.2, стр.1, дата регистрации 24.12.1998г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «АПТЕКА-А.в.е.» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 115093, Москва, ФИО4, д.48, стр.1, ком.3, дата регистрации 19.04.2011г.) о взыскании 6.404.226руб.

Установил:

ООО «АРСА-А» обратилось в суд с иском к ООО «АПТЕКА-А.в.е.» о взыскании 6.404.226руб., в том числе: 5.903.540руб. 93коп. задолженности, 500.685руб. неустойки, на основании договора аренды от 01.03.2016г. №1-2016, в соответствии со ст.614 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 01.03.2016г. №1-2016.

Ответчик заявленные требования по делу не признал, представил письменный отзыв на иск, заявил о применении ст.333 ГК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что 01.03.2016 между ООО «АРСА-А» (арендодатель) и ООО «АПТЕКА – А.в.е» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2016г. №1-2016, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 214кв.м. цокольный этаж, помещение VI – комнаты 1, 2, 5-11, 11а, 11б, 12, 13 идентифицированное на копии поэтажного плана БТИ (приложение №1 к договору) и экспликации к нему (приложение №2), расположенное в здании, которое находится по адресу: Москва, ул.Новозаводская, д.2, корп.1, за определенную в настоящем договоре плату (п.1.1). Согласно п.2.1 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и действует до окончания срока аренды, указанного в п.2.2 договора. При этом стороны согласились, что условия настоящего договора будут распространяться на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи.

В соответствии с п.2.2 договора, срок аренды помещения по настоящему договору исчисляется с даты передачи помещения арендодателем арендатору и подписания сторонами соответствующего акта приема-передачи помещения, а именно с 01.04.2016г. и действует до 31 марта 2021г.

В соответствии с п.4.1 договора аренды арендная плата за предоставленное нежилое помещение состоит из постоянной и переменной части.

Как следует из п.4.1.1 постоянная часть арендной платы в период с 01 апреля 2016 года по 31 марта 2018 года составляет 700 000 рублей 00 копеек за помещение в месяц, с 01 апреля 2018 года по 31 марта 2019 года - 735 000 рублей 00 копеек за помещение в месяц.

Согласно п.4.3 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно, авансовым платежом, на основании договора. Основанием для выплаты арендатором арендной платы является использование арендатором помещения и настоящий договор аренды.

Арендатор оплачивает сумму по договору до 03 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п.4.1, 4.1.2 договора аренды размер арендной платы состоит из постоянной и переменной части. Переменная часть арендной платы равна стоимости потребляемых в помещении коммунальных и эксплуатационных услуг.

В обоснование своих требований истец указывает на наличие задолженности у ответчика перед ним за период с октября по декабрь 2018г., январь – июнь 2019, в общей сумме 5 805 000руб. 00коп., и по переменной части арендной платы также имеется задолженность за март 2019г. – 32.869руб. 10коп.; за апрель 2019г. – 33.232руб. 71коп.; за май 2019г. – 32.439руб. 12коп.

Истец неоднократно направлял Ответчику претензии с требованием об оплате суммы основного долга и пени, в том числе, 21.06.2019г. Однако, требования истца ответчик оставил без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что письмом от 29.06.2018г. ответчик направил предложение о снижении арендной платы, а в случае отказа, просил считать настоящее письмо уведомлением о расторжении договора. Указанное письмо истец получил 11.07.2018г. с учетом и условий п.7.3 договора и положений ст.450.1 ГК РФ договор прекратил действие 11.01.2019г. Следовательно, по мнению ответчика, начисление арендной платы после 11.01.2019г. является неправомерным, поэтому истцом может быть предъявлено требование об оплате задолженности за период с ноября 2018 года по 11 января 2019 года, что составляет 1 395 000,00 рублей (ноябрь 2018 - 660 000,00руб., декабрь 2018 - 735 000,00руб.). Также, ответчик утверждал, что с августа 2018г. не занимает спорное помещение. В ходе осмотра 29.10.2019г. сотрудниками ответчика было выяснено, что спорное помещение занимает иное лицо - ООО «СТРОЙ-М» (ОГРН <***>) в котором расположен магазин под вывеской «Смешные цены».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Основания и порядок прекращения договора аренды регламентируются как общими правилами части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, так и специальными положениями кодекса о договоре аренды и условиями спорного договора.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Соответственно возможность одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке должна быть закреплена законом либо договором.

В рассматриваемом споре право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора предоставлено арендатору пунктом 7.2 договора.

Согласно п.7.2 договора, досрочное расторжение договора в одностороннем прядке арендатором происходит в следующих случаях:

7.2.1. если помещение в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии негодном для использования;

7.2.2. Переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были говорены арендатором при заключении настоящего договора. Не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при приемке.

В силу условий п.7.3 договора, кроме вышеперечисленных условий арендатор вправе расторгнуть настоящим договором в одностороннем внесудебном порядке, предупредив о таком расторжении арендодателю не менее чем за 6 (шесть) месяцев до предполагаемой даты расторжения.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 29.06.2018г. в адрес ООО «АРСА-А» ответчиком направлено уведомление о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 22.07.2019г. по делу №А40-73366/2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2019г., по по иску ООО «АРСА-А» к ООО «АПТЕКА-А.в.е.» о взыскании задолженности в размере 1.810.000руб. за период с апреля 2018г. по сентябрь 2018г., пени в размере 363.842руб., заявленные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2019г. судебные акты оставлены без изменения.

При рассмотрении указанного дела, суды, отклоняя доводы отзыва ответчика о не использовании помещения с 31.07.2018, указали, что они не имеют правового значения, поскольку действие договора в спорный период не было прекращено. Аналогичная правовая позиция изложена в п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Письмо от 29.06.2018 с учетом и условий п.7.3 договора и положений ст.450.1 ГК РФ не прекращает действие договора 31.07.2018. Истцом учтена оплата ответчиком переменной части арендной платы, в связи с чем уточнены заявленные требования и оснований вычитания такой оплаты из суммы задолженности по постоянной части арендной платы как это указано в отзыве ответчика не имеется.

Учитывая то обстоятельство, что истцом не направлялось в адрес ответчика уведомление об использовании обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу, что оснований уменьшения суммы задолженности на сумму обеспечительного платежа с учетом условий п.4.6 договора не имеется, в связи с чем, доводы отзыва в соответствующей части не могут быть приняты судом во внимание. Поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей за указанный истцом период (с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года) в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 810 000руб., в соответствии со ст.ст.309, 310, 606, 614 ГК РФ, судами было удовлетворено.

В рамках настоящего спора, истцом предъявляется требование о взыскании задолженности за период с 04.11.2018г. по 30.06.2019г. и переменной части арендной платы за март-май 2019г. в сумме 5.903.540руб. 93коп.

По правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст.450.1 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что уведомление ответчика от 29.06.2018г. получено истцом 11.07.2018г., что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12109624008395.

Таким образом, с учетом условий п.7.3 договора, договор подлежал прекращению 11.01.2019г.

Прекращение действия договора аренды в силу статьи 622 Кодекса влечет обязанность арендатора освободить и передать арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором).

В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N66 указано, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Однако, ответчик, не получив соглашение о расторжении от истца, в свою очередь не предпринял мер к возврату помещений истцу, уведомлению его о принятии помещений из аренды. Следовательно, основания полагать обязательство должника (арендатора) по возврату помещений неисполненным (до указанной даты) в следствие просрочки кредитора (арендодателя) отсутствуют.

При этом, ответчиком подписаны акты на переменную часть арендной платы до май 2019г., что свидетельствует о факте пользования ответчиком спорных помещений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей за указанный истцом период в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5.903.540руб. 93коп., в соответствии со ст.ст.309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленный договором аренды срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п.5.3 договора аренды пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по месяцу, в котором ответчиком нарушен установленный договором аренды срок внесения арендных платежей, размер пени за период с 04.11.2018г. по 30.06.2019г. составил 500.685руб.

Проверив данный расчет, суд находит его неверным и подлежащим корректировки, поскольку пени с учетом применения положений п.5.3 договора и установленной ставке арендной платы 735.000руб., будут составлять 73.500руб., а не 75.000руб., как указывает в расчете истец.

С учетом произведенного перерасчета неустойки судом, ее сумма составила 493.185руб.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п.5.3 договора аренды пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по внесению предусмотренных договором платежей.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате постоянной части арендной платы в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 493.185руб. пени с учетом произведённого перерасчета судом является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст.309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст.333 ГК РФ суд не усматривает.

Отклоняя заявление ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ, суд указывает, что размер пени не превышает установленного договором ограничения по каждому просроченному платежу, в связи с чем, оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не имеется.

При таких обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст.ст.102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 131, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АПТЕКА-А.в.е.» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 115093, Москва, ФИО4, д.48, стр.1, ком.3, дата регистрации 19.04.2011г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АРСА-А» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121087, Москва, ул. Новозаводская, д.2, стр.1, дата регистрации 24.12.1998г.) 5.903.540руб. 93коп. задолженности и 493.185руб. пени, всего 6.396.725 (шесть миллионов триста девяносто шесть тысяч семьсот двадцать пять) рублей 93 копеек, а также 55.139 (пятьдесят пять тысяч сто тридцать девять) рублей судебных расходов по госпошлине.

В удовлетворении искового требования о взыскании 7.500руб. пени отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина