Решение от 28 января 2019 г. по делу № А53-34881/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34881/2018
28 января 2019 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море», общество с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ»

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 18.01.19.

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 24.12.2018

от общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море»: ФИО4, доверенность от 20.04.2018,

от общества с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ»: не явился,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения о регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ», обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области устранить допущенное нарушение путем аннулирования записи в ЕГРН записи 61:44:0073012:2315-61/2018-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон; обязании регистрирующий орган восстановить в ЕГРН регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356.

Представитель истца явился в судебное заседание, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчик явился, возражал против удовлетворения иска.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» просил суд в иске отказать, ссылаясь на правомерность действий регистрирующего органа, полагая, что к спорному правоотношению не применимы нормы п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды заключен между сторонами 12.05.2014, то есть до даты вступления в силу п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, указал на то, что истец просит суд аннулировать не существующую запись, которая не относится к регистрации спорного договора аренды от 28.06.2018, следовательно, в данной части истцу также надлежит отказать в удовлетворении исковых требований.

От общества с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» представитель не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Спор рассматривается в соответствии с положениями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

На основании протокола (о результатах аукциона) от 17.12.2013 №3/354-2 между Департаментом имущественно-земельных отношений и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2014 №35443, на основании заключенного договора обществу с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» был сдан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:60, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 06.11.2013 №1212, в соответствии с планировкой и межеванием жилого района «Левенцовский» (Постановление Администрации г. Ростова-на-дону» от 23.12.2015 №1297) из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:60 образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м.

22.11.2017 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» заключен договор аренды земельного участка 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м. №37356, для использования территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения.

Срок аренды установлен сторонами до 17.12.2013 года.

Пунктом 8.3 договора стороны установили, что арендатор в силу п. 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Между тем, 28.06.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №37356 от 22.11.2017. В соответствии с положениями которого арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору от 22.11.2017 №37356. В силу п.1.11 договора, уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356 не влечет каких-либо изменений условий договора аренды. Срок договора установлен сторонами с 24.11.2017 по 17.12.2023. Договор уступки зарегистрирован 16.08.2018, регистрационный номер 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8.

Уведомлением от 21.08.2018 №10-1753/18-КИ заявитель проинформирован обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» о состоявшейся сделке (л.д.17), просил заявителя составить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2017 №37356.

Письмом от 02.10.2018 исх.№59-30-21738/14 на исх.№10-1753/18-ки от 21.08.2018 (вх. Г(01/5991) от 21.08.2018 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-н-Дону отказал обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2017 №37356 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 (основанием является договор уступки от 28.06.2018), поскольку договор уступки заключен с нарушением действующего законодательства, а именно противоречит п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что спорный договор уступки от 28.06.2018 противоречит действующему законодательству, регистрация Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области указанного договора совершена с нарушением норм статей 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части ввиду нижеследующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).

Заявитель, обращаясь в суд с настоящим заявлением , указал, что спорный договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован регистрирующим органом в нарушение норм ст. 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сослался на то, что соглашение уступки прав и обязанностей заключенное между третьими лицами, противоречит п.8.3 договора аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356 и является ничтожной сделкой.

В силу правил частей 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Поскольку на регистрацию не было представлено согласия арендодателя на перенаем, более того, условием соглашения, прямо в п.8.3 договора аренды, содержали запрет на перенаем, у заинтересованного не было оснований для регистрации договора уступки прав и обязанностей между третьими лицами.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» указывает на то, что в данном пункте имеется ссылка на п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» считает, что поскольку в пункте 8.3 имеется ссылка на п. 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, изначальный договор аренды не был заключен на торгах, то и соответственно, пункт 8.3 не подлежал к применению.

Данный довод судом отклоняется, ввиду того, что исходя из буквального толкования пункта договора, усматривается и определено сторонами как основание к запрету, положение о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, что не может иметь иной смысл, чем прямо установленный договором, поскольку спорное соглашение заключалось не на торгах.

Заинтересованное лица и третье лицо ссылаются также на недействительность пункта 8.3 договора аренды, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море" вынуждено было подписать договор с условием запрета перенайма, как слабая сторона в сделке, поскольку арендодатель является государственным органом и третье лицо находилось в тяжелом стечении обстоятельств, при которых было вынуждено подписать договор в такой редакции.

Данный довод судом не может быть принят во внимание, поскольку у заинтересованного лица при проведении правовой экспертизы отсутствовали документы, из которых можно было сделать вывод о том, что третье лицо было вынуждено пописать данный договор, а не подписало его по своей инициативе.

В этой связи, заинтересованное лицо при проведении правовой экспертизы представленных документов, должно было сделать вывод об отсутствии оснований для регистрации договора перенайма в силу установленного в договоре аренде запрета на уступку прав и обязанностей по договору. Соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку. Ничтожность договора перенайма исключала возможность его государственной регистрации.

Таким образом, с учетом вышеуказанных обстоятельств, требование о признании незаконным решения о регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, суд не нашел оснований для удовлетворения требований в части об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области устранить допущенное нарушение путем аннулирования записи в ЕГРН записи 61:44:0073012:2315-61/2018-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон; обязании регистрирующий орган восстановить в ЕГРН регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356.

В пункте 52 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены.

Однако такие действия могут быть оспорены только по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно при рассмотрении такого заявления арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия а также устанавливает, нарушают ли действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных разъяснений следует, что суд, признав действия регистрирующего органа незаконными, тем не менее, не вправе обязать его погасить зарегистрированное право аренды, поскольку оно подлежит оспариванию путем предъявления соответствующего иска – о признании договора недействительным и применении последствий недействительности.

При таких обстоятельствах, требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец и ответчик от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи №61:44:0073012;2315-61/001/2018-8 о регистрации уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ».

В удовлетворении остальной части требований Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий