Решение от 30 августа 2023 г. по делу № А03-1915/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-1915/2023
г.Барнаул
30 августа 2023 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 23 августа 2023 года

Полный текст решения суда изготовлен 30 августа 2023 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП 318222500020708, ИНН <***>) к администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 03.02.2023 № 22 АА 3616625, диплом ВСВ № 1578988, паспорт;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 23.12.2022 № 266/п/10307, диплом Р № 78086, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Рубцовска Алтайского края (далее – ответчик, администрация) о взыскании 2 840 567 руб. стоимости неотделимых улучшений, а также 39 600 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

В обоснование исковых требований указано на отказ в выплате денежных средств в виде стоимости затрат, понесенных в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в арендованном нежилом помещении.

Ответчик в отзыве на исковое заявление в удовлетворении исковых требований просил отказать. По мнению ответчика, на осуществление истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении письменного согласия администрация не давала и виды работ не согласовывала, истцу были обеспечены льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта.

В судебном заседании, состоявшемся 05.04.2023, представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности.

Истец представил возражения на отзыв истца и ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно материалам дела между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2682 от 25.06.2018 (договор) по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение площадью 117,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, сроком на 5 лет с 25.06.2018 по 24.06.2023,а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 договора и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 1.2, 1.3, 1.4 договора нежилое помещение предназначено для использование под мини-пекарню. Передача имущества осуществляется по договору, имеющему одновременно силу акта приема-передачи. Право собственности на нежилое помещение принадлежит муниципальному образованию город Рубцовск Алтайского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2005 сделана запись регистрации № 22-22-03/071/2005-273.

В соответствии с пунктом 2.1 договора сумма арендной платы, подлежащая зачислению в бюджет, составляет 14 143 руб. в месяц (без учета НДС) на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика ФИО5 от 24.04.2018 № 121, в год 14143,00 х 12 = 169716,00 руб.

В пункте 2.2 договора стороны установили, что платежи производятся ежемесячно до 25 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет.

28.07.219 и 26.02.2020 стороны заключили дополнительные соглашения к договору аренды № 2682 от 25.06.2018.

Состояние переданного в аренду нежилого помещения отражено в Приложение к проекту договора аренды нежилого помещения: стены обои, покраска - состояние удовлетворительное; потолки – оштукатурены - состояние удовлетворительное; пол – бетонный; двери входные - металлические (с северной и южной сторон дома), внутренние - филенчатые - состояние удовлетворительное; окна, витражи - состояние удовлетворительное; сантехническое оборудование - состояние удовлетворительное; электрооборудование - состояние удовлетворительное, требуется изготовление технических условий; радиаторы отопления - состояние удовлетворительное.

При этом, с учетом использования под мини-пекарню арендуемое помещение не соответствовало требованиям СаНПиН ВНТП02-92-2 «Санитарно-эпидемиологические требования к предприятиям, осуществляющим производство хлебобулочных изделий с реализацией на месте», поэтому для использования его по назначению необходимо было сделать реконструкцию и капитальный ремонт помещения.

АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел в октябре 2018 года подготовил проектную документацию по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95.

В период с 2018 по 2020 годы истцом произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого помещения (произведены неотделимые улучшения нежилого помещения).

07.06.2022 истец обратился к Главе города Рубцовска ФИО6 с ходатайством о разрешении сдать в субаренду арендуемое помещение по адресу: <...>, ссылаясь на то, что сроки ремонта арендуемого помещения затянулись на 3 года, на сложное финансовое состояние и на то, что сдача помещения в субаренду позволит решить вопрос по платежам.

Получив отказ сдать арендуемое помещение в субаренду, стороны, по ходатайству истца, заключили соглашение № 6-2022-АСИ от 20.07.2022 о расторжении договора аренды № 2682 от 25.06.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95, по условиям которого договор аренды считается расторгнутым с 20.07.2022, передача имущества осуществляется по настоящему соглашению, имеющему одновременно силу акта приема-передачи.

Согласно акту сдачи-приема нежилого помещения, расположенного по адресу: пер. Гражданский, 49, пом. 95 от 20.07.2022, за период действия договора аренды № 2682 от 25 июня 2018 года состояние помещения значительно улучшилось. Оборудована противопожарная система безопасности, оборудован дополнительный отдельный вход, произведен капитальный ремонт. Сантехническое и электрооборудование находится в исправном состоянии. Выведены системы для подключения видеонаблюдения, интернета. Установлена система вентиляции с выводом на крышу многоквартирного жилого дома. Помещение находится в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Истец обратился к Главе города Рубцовска ФИО6 с заявлением от 01.09.2022 о возмещении затрат на неотделимые улучшения в рамках договора.

Заместитель Главы Администрации города Рубцовска ФИО7 в письме от 21.09.2022 № 266/ПОГ/7550 сообщил об отсутствии законных оснований по возврату денежных средств, ссылаясь на указание в договоре, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды земельного участка предпринимателем (арендатором) фактически произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проанализировав отношения сторон, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в том числе недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма).

Согласно условиям пункта 3.2.10 договора аренды от 25.06.2018 №2682 стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия и определения работ арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии с отчетом №339-20118 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной ИП ФИО8 от 24.08.2018, подтверждено техническое состояние арендуемого нежилого помещения.

Согласно ходатайству от 25.07.2018 истец обратился в администрацию с просьбой согласовать начало ремонта с перепланировкой арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>.

В ответе от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения расположенного по адресу пер. Гражданский, дом 49 помещение 95 в г. Рубцовске Алтайского края, администрация указала, что проведение капитального ремонта с реконструкцией вышеуказанного арендуемого помещения, общей площадью 117,2 кв.м, возможно после предоставления арендатором и согласования собственником проектной документации, включающей план проекта, сроки, объем и отчет о результатах выполненных работ. Вся проектная документация должна быть разработана специализированной организацией, имеющей право на проведение проектных работ. По итогам выполненных работ в арендуемом помещении возможно применение коэффициента 0,1 к установленной ставке арендной платы без учета коэффициента, в зависимости от расположения арендуемых площадей, на период нормативного срока проведения капитального ремонта, включая изготовление проектной документации на капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений».

Таким образом, суд считает, что ответ администрации от 03.09.2018 на ходатайство истца по вопросу получения согласия на ремонт с перепланировкой арендуемого помещения можно расценивать как согласие на проведение капитального ремонта и перепланировку (переустройство, реконструкцию).

Следуя материалам дела, судом установлен факт проведения реконструкции и капитального ремонта арендуемого помещения за счет собственных средств арендатора (истца). При этом из переписки сторон последовательно следует, что арендатор согласовал с арендодателем проектную документацию, план, сроки, объем результат выполненных работ.

Таким образом, само по себе отсутствие письменного соглашения со стороны арендодателя на неотделимые улучшения арендованного помещения в условиях существующей многочисленной переписки между сторонами не может свидетельствовать о том, что истцом не было получено согласие арендодателя на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества и выполненные работы.

АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел подготовило проектную документацию по мини-пекарне, данная проектная документация могла быть подготовлена только с разрешения арендатора (ответчика).

В судебном заседании, состоявшемся 23.06.2023, в качестве свидетеля допрошена ФИО9, которая занималась организацией и контролем работ по реконструкции и капитальному ремонту арендованного помещения.

Свидетель ФИО9 подтвердила, что работы велись с согласия представителей администрации города.

Оценив действия истца и ответчика, предшествующие подписанию договора аренды и после подписания, договор аренды с приложением к проекту договора аренды о состоянии передаваемого в аренду нежилого помещения, соглашение о расторжении договора с актом сдачи-приема нежилого помещения, в котором отражено состояние спорного помещения, отчет № 339-2018 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ИП ФИО8, от 24.08.2018, подтверждающего техническое состояние спорного помещения, проектную документацию, подготовленную АО «Проектный институт «Алтайкоммунпроект» Рубцовский комплексный отдел по мини-пекарне по пер. Гражданский, 49 в г. Рубцовске Алтайского края, перепланировка и переустройство нежилого помещения № 95, а также переписку между сторонами, с учетом показаний свидетеля ФИО9, суд пришел к выводу, что ответчик не мог не знать о намерении истца произвести неотделимые улучшения арендованного помещения с целью использования его как мини-пекарню, и что неотделимые улучшения арендованного помещения произведены при наличии согласия администрации.

Так, при подготовке к заключению договора аренды, истец озвучил ответчику, что помещение необходимо для мини-пекарни, при передаче помещения в аренду ответчик не мог не понимать, что для использования данного помещения в качестве мини-пекарни необходимо произвести реконструкцию и ремонтные работы.

Материалами дела подтверждается, что расторжение договора произошло по обоюдному согласию сторон.

Таким образом, договор аренды сторонами расторгнут, арендованное имущество возвращено, при этом, условия соглашения о расторжении договора не содержат пунктов, свидетельствующих об отсутствии у истца права требования возмещения затрат произведенных им по улучшению объекта недвижимости.

В соответствии с заключением ООО «Территория» от 17.08.2022 №09/11-2022 определена рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 2 840 567 руб.

Размер стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений ответчиком не оспорен, доказательства компенсации им понесенных истцом расходов в материалы дела не представлены.

Доводы ответчика о том, что истцу были обеспечены льготные условия аренды на время проведения капитального ремонта, подлежат отклонению.

Право на применение коэффициента 0,1 к установленной ставке арендной платы без учета коэффициента, в зависимости от места расположения арендуемых помещений, на период нормативного срока проведения капитального ремонта, ключая изготовление проектной документации на капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений предусмотрено пунктом 6 решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 22.09.2016 №758 «Об установлении ставок арендной платы для объектов муниципальной собственности г. Рубцовска на 2017 год».

В этой связи 29.06.2018 истец обратился в адрес ответчика с ходатайством о применении указанного выше коэффициента.

В ответе от 16.07.2018 № 267/11/5604 администрация сообщила, что истцу надлежало предоставить документы с целью применения понижающего коэффициента 0,1 на время проведения капитального ремонта.

На основании представленных истцом документов МКУ «Управление капитального строительства г. Рубцовска» определен нормативный срок капитального ремонта продолжительностью 3,5 месяца. На этот период времени с 14.02.2022 по 31.05.2022 к сумме арендной платы применялся коэффициент 0,1.

Таким образом, применение в данном случае понижающего коэффициента к размеру арендной платы предусмотрено пунктом 6 решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 22.09.2016 №758, и не может быть поставлено в зависимость от возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений. Арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом сторонами не предусмотрено в условиях заключенного договора аренды от 25.06.2018 №2682 и дополнительных соглашений к нему, что в случае применения понижающего коэффициента к размеру арендной платы, исключение возможности возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что улучшения арендованного имущества произведены арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений подлежит возмещению истцу за счет ответчика.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 Постановления № 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, исковое заявление поступило в Арбитражный суд Алтайского края согласно штампу суда 09.02.2023, работы по ремонту арендованного помещения завершены в июне 2020 года.

Кроме того, 01 сентября 2022 года ИП ФИО2 в адрес ответчика направлено заявление о выплате денежных средств в связи с произведением неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу пер. Гражданский, дом 49 помещение 95 в г. Рубцовске Алтайского края. 21 сентября 2022 года ответчик направил в адрес истца ответ, в котором отказал в выплате денежных средств.

Таким образом, суд считает, что срок исковой давности истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика 39 600 руб. расходов, понесенных на оплату экспертного заключения.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Расходы по сбору доказательств являются расходами, непосредственно связанными с делом.

При этом закон не ставит возможность отнесения расходов к судебным издержкам в зависимость от того, являются ли они разумными и необходимыми с точки зрения суда.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заказывая экспертизу истец тем самым пытался доказать свою позицию, обосновать исковые требования.

Суд не может ограничить право лица, участвующего в деле, на выбор способа доказывания своих требований, в том числе на представление доказательств по делу.

Поэтому расходы на сбор доказательств (в случае удовлетворения иска) подлежат возмещению истцу, вне зависимости от того, использовал ли суд эти доказательства, вынося судебный акт, или нет.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что расходы истца в размере 39 600 руб. являются судебными издержками, несение которых связано с настоящим делом.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 37 203 руб. (платежное поручение № 5 от 03.02.2023).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 203 руб. и расходы за экспертное заключение в размере 39 600 руб. относятся на ответчика. Ответчик от уплаты государственной пошлины освобожден, однако не освобожден от возмещения расходов, понесенных истцом в связи с рассмотрением настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП 318222500020708, ИНН <***>) 2 840 567 руб. стоимость неотделимых улучшений, а также 76 803 руб. судебных расходов, из них 37 203 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 39 600 руб. расходов за экспертное заключение.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.Н. Винникова