Решение от 14 февраля 2024 г. по делу № А56-109228/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-109228/2023
14 февраля 2024 года
г.Санкт-Петербург



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Потыкаловой К.Р.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга" (191124, <...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>);

Ответчик: Акционерное общество «Петербургские аптеки» (197349, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.04.2009, ИНН: <***>);

о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды №01-А007888 от 19.11.2021 в размере 61 431,75 руб.,


Третье лицо: Государственная административно-техническая инспекция (191014, <...>, литер А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: <***>);



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Петербургские аптеки» (далее – ответчик) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды №01-А007888 от 19.11.2021 в размере 61 431,75 руб.

Определением суда от 14.11.2023 исковое заявление принято, по делу возбуждено производство для рассмотрения в порядке упрощенного производства по правилам статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2024 дело № А56-109228/2023 передано в производство судье Потыкаловой К.Р.

Согласно ст. 229 АПК РФ решение арбитражного суда по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, принимается немедленно после разбирательства дела путем подписания судьей резолютивной части решения и приобщается к делу.

Решение было вынесено 17.01.2024.

Согласно части 2 статьи 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

06.02.2024 в Арбитражный суд от истца поступила апелляционная жалоба.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании договора аренды № 01-А007888 от 19.11.2021 (далее – договор) акционерное общество «Петербургские аптеки» занимает объект недвижимости: нежилое помещение 7-Н, площадью 401,2 кв.м, с кадастровым № 78:06:0002201:8344, по адресу: Санкт-Петербург, улица Наличная, д. 32, корп.1, литера А (далее – Объект).

В соответствии с пунктом 2.2.4 Договора Арендатор обязан своевременно, за свой счет производить ремонт Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта, принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания.

Пунктом 2.2.4-1 Договора предусмотрена обязанность Арендатора содержать фасад в соответствии с Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга».

Если Объектом является здание, сооружение, по мере необходимости, но не реже одного раза в год за свой счет производить очистку фасада Объекта от надписей и графических изображений.

Государственной административно-технической инспекцией 29.05.2023 в ходе выездного обследования фасадов Объекта, выявлены нарушения - на фасадах здания отсутствует знак адресации; на фасадах здания зафиксированы посторонние рисунки, надписи, объявления, грязевые подтеки, зафиксировна неоднородная (фрагментарная) окраска фасадов; на фасадах здания зафиксировано разрушение облицовочной плитки, облицовки фасадов, выкрашивание кирпича, зафиксированы разрушения в стилобате, металлические элементы покрыты ржавчиной, о чем Ответчику было объявлено предостережение.

Таким образом, по мнению истца, ответчиком нарушен 2.2.4 Договора.

В соответствии с п. 4.7-1 Договора, в случае неисполнения Арендатором установленных пп. 2.2.4 Договора обязательств по своевременному производству текущего ремонта Объекта, поддержанию в надлежащем состоянии фасадов Объекта, принятию долевого участия в финансировании ремонта фасада здания, сооружения, многоквартирного дома, в котором расположен Объект (в случае если в аренде находится часть здания, сооружения либо нежилое помещение, расположенное в здании, сооружении, многоквартирном доме), Арендатор выплачивает штраф в сумме, равной квартальной арендной плате за пользование Объектом.

Размер квартальной арендной платы предусмотрен п. 3.1 и составляет 61 431,75 руб., следовательно, размер штрафа за нарушение составляет: 61431,75 руб.

В адрес ответчика была направлена претензия от 15.08.2023: № ПР-31535/23-0-0 с предложением о погашении штрафа.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.

В силу статей 329, 330 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), представляющая собой денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения обязательства.

На федеральном уровне требования к содержанию фасадов установлены в первую очередь в отношении многоквартирных жилых домов. Фасад относится к общему имуществу собственников помещений, находящихся в этом доме, которые и должны содержать его. Это следует из п. 3 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491.

В отношении фасадов нежилых зданий требования устанавливаются в первую очередь на муниципальном и региональном уровнях. На территории Санкт-Петербурга действуют правила, утвержденные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 N 961 «О правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга» (далее - Правила).

В соответствии с п. 1.2 Правил, Правила обязательны для исполнения всеми физическими, юридическими лицами независимо от их организационно-правовой формы, индивидуальными предпринимателями, органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга.

В соответствии с п. 1.3. Правил, Правила действуют на всей территории Санкт-Петербурга.

Как упоминалось ранее, между Обществом и Комитетом заключен Договор аренды № 01-А007888 от 19.11.2021г. в отношении Объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Наличная ул., д. 32, корп. 1, литера А, помещение 7-Н .

Пунктами договора установлена обязанность ответчик поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта.

В пункте 2.3.5.8.12 приложения N 3, подпунктах 1.1, 8.1, 8.2, 8.4, 8.4.2, 8.4.3, 8.4.4, 8.4.5, 26.1 приложения N 5 к Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 N 961 установлены мероприятия по содержанию фасадов зданий и сооружений, требования к их осуществлению.

При осуществлении содержания фасадов обеспечивается поддержание и сохранение архитектурно-градостроительного облика здания, сооружения в соответствии с проектной документацией строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, решением о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства, паспортом фасадов, проектами благоустройства (пункт 8.2 приложения N 5).

Мероприятия по содержанию фасадов включают в себя проведение плановых и внеплановых, визуальных и инструментальных обследований технического и санитарного состояния фасадов; плановые обследования фасадов следует проводить как общие, в ходе которых проводится осмотр фасада в целом, так и частичные, которые предусматривают осмотр отдельных элементов фасада; общие обследования должны производиться два раза в год: весной и осенью; смывка, окраска несанкционированных надписей и рисунков - по мере их появления на фасадах; текущий ремонт фасадов осуществляется путем восстановления отделки фасадов на аналогичные, окраски (пункты 8.4, 8.4.1, 8.4.3, 8.4.4 приложения N 5).

Уполномоченные на содержание лица осуществляют содержание объектов благоустройства, элементов благоустройства и ремонт элементов благоустройства в границах земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, ином вещном или обязательственном праве в объеме, предусмотренном действующим законодательством и Правилами N 961, самостоятельно или посредством привлечения специализированных организаций за счет собственных средств. В случае, если в процессе содержания элементов благоустройства произошло загрязнение или повреждение иных элементов благоустройства, лица, по вине которых произошло такое загрязнение или повреждение, должны осуществить очистку от загрязнения или ремонт указанных элементов благоустройства (пункт 1.1 приложения N 5); ремонт элементов благоустройства должен осуществляться своевременно (пункт 6.1 приложения N 5).

С учетом названных норм значимым обстоятельством, подлежащим должному установлению применительно к рассматриваемым правоотношениям, является субъект ответственности - уполномоченное на содержание объекта лицо.

Истец в обоснование искового заявления вменяет ссылается на пункт 2.3.4 договора аренды.

В силу названного пункта договора арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт фасада здания (в том числе и по соглашению о долевом участии в выполнении и (или) финансировании ремонта фасада здания с арендаторами других объектов нежилого фонда, расположенных в здании), предварительно согласовав его производство с арендодателем.

Между тем, применительно к данному обстоятельству значимой является оценка (в совокупности) иных пунктов договора, а именно:

- Общество обязано своевременно за свой счет производить текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта (если в аренде находится часть здания (помещения в нем), принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания. Доля арендатора в затратах на ремонт определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания (пункт 2.2.4)

- если объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, арендатор обязан принимать долевое участие в финансировании работ по очистке фасада здания, сооружения, многоквартирного дома от надписей и графических изображений. Доля арендатора в затратах на выполнение работ по очистке фасада здания, сооружения, многоквартирного дома определяется долей Арендодаеля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, приходящейся на общую площадь Объекта (абзац три пункта 2.2.4-1).

Таким образом, поскольку заявитель является арендатором одного из помещений здания, то согласно условиям договора (абзац три пункта 2.2.4-1 и пункт 2.2.4) в обязанность Общества входит софинансирование ремонтных работ, а не их производство и содержание в целом.

Между тем, согласно Предостережению ГАТИ о недопустимости нарушения обязательных требований от 11.07.2023 № 4522, Инспекцией не было установлено, что содержание фасада здания в ненадлежащем состоянии вызвано неисполнением Обществом обязанности по финансированию ремонтных работ фасада здания.

Так, из Предостережения следует, что Обществу объявлено принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований Правил № 961 по размещению и содержанию объектов и элементов благоустройства в части: выполнения работ по размещению знака адресации и по ремонту, окраске и очистке фасадов здания.

Кроме того, в соответствии с пп. 2.2.11 Договора в течение шестидесяти дней со дня подписания настоящего Договора Арендатор обязуется в случае если Объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, заключить с Управляющей организацией договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект и своевременно производить оплату услуг по указанному договору.

Согласно пп. 2.2.20 Договора Арендатор обязуется принимать долевое участие в финансировании расходов по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект, путем заключения с Управляющей организацией договора о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект, в соответствии с пп. 2.2.11 Договора. Доля Арендатора в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект, определяется долей Арендодателя в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, которая пропорциональна размеру общей площади Объекта.

Учитывая положения пп. 2.2.4, пп. 2.2.4-1, пп. 2.2.11 и пп. 2.2.20 Договора, Общество ранее в рамках предыдущего договора аренды заключило с ООО «ЖКС №1 Василеостровского района» (далее – Управляющая компания) договор № 32 от 01.08.2020 о содержании и ремонте мест общего пользования нежилого здания (далее – Договор ДУ).

В соответствии с п. 3.1.2 Договора ДУ Управляющая компания обязуется оказывать услуги по управлению (АХР), содержанию, текущему ремонту общего имущества, уборке и санитарной очистке земельного участка и т.д.

В соответствии с п. 3.3.3 Договора ДУ Общество обязуется участвовать в расходах на управление (АХР), содержание, текущий ремонт общего имущества, уборку и санитарную очистку земельного участка и т.д. в нежилом здании соразмерно принадлежащей Обществу доли путем внесения платы за данные услуги. Данные услуги ежемесячно оплачиваются Обществом на основании выставляемых Управляющей компанией счетов, что подтверждается соответствующими платежными поручениями (копии прилагаются).

Из отзыва ответчика следует, что Общество надлежащим образом и в установленные Договором ДУ сроки вносит платежи за услуги, предоставляемые Управляющей компанией, нарушения обязательств со стороны Общества не допущено.

По состоянию на 20.11.2023 согласно акту сверки взаимных расчетов Обществом в рамках Договора ДУ за период с 01.08.2020 по 20.11.2023 были оплачены услуги Управляющей организации на сумму 315 999,62 руб.

ООО «ЖКС №1 Василеостровского района» является действующей управляющей компанией, которая обязана обеспечивать надлежащее управление нежилым зданием, расположенным по вышеуказанному адресу, содержание и текущий ремонт общего имущества в нежилом здании, в котором расположено помещение, занимаемое Обществом, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, требования о содержании и текущем ремонте фасада здания в части устранения выявленных Государственной административно-технической инспекцией нарушений должны быть предъявлены к ООО «ЖКС №1 Василеостровского района», как к управляющей компании, обеспечивающей управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в нежилом здании.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

В иске отказать.


Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия.



Судья Потыкалова К.Р.