Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А22-1497/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Элиста 07 ноября 2025 года Дело № А22–1497/2025

Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2025 года

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Комиссарова Д.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Убушиевой И.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дорожно-строительная компания 8» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

При участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 10.04.2025, (до и после перерыва),

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Дорожно-строительная компания 8» (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение и изменении подпункта 5.4 договора аренды № 267/2024-д/а.

Исковые требования мотивированы тем, что по условиям договора аренды № 267/2024-д/а арендатору запрещается отдавать свои права и обязанности по договору в залог. Данный пункт включен в условия договора на основании пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем заявитель полагает, что при регулировании земельных отношений необходимо руководствоваться п.5 и п. 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

26.05.2025 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что проект договора был размещен на сайте https://torgi.gov.ru/new/public/lots/reg, в котором указаны оспариваемые условия договора. Подписывая договора аренды, истец ознакомлен с условиями договора и не имел возражений. Договор аренды от 23.12.2024 № 267/2024-д/а зарегистрирован

в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, ответчик указал, что внесение изменений в условия договора приведет к нарушению части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Довод истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, в связи с запретом на передачу арендных прав в залог не соответствует действительности, поскольку общество рассматривает вопрос, каким образом будет производиться строительства на земельном участке. При этом целевое назначение земельного участка не изменяется.

01.09.2025 от истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика. 09.10.2025 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебное заседание ответчик надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения искового заявления, явку представителя не обеспечил.

В связи с изложенным, исковое заявление рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме.

В соответствии ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 23 октября 2025 года до 09 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда 23 октября 2025 года в 09 час. 12 мин. при участии того же представителя истца.

За время перерыва 20.10.2025 от истца поступило дополнение к возражению на отзыв, в котором указано, что договор аренды № 267/2024-д/а заключен срок на 3 года, в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Земельном кодексе Российской Федерации нет запрета на передачу земельного участка в залог, но между тем необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника.

22.10.2025 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении искового заявления в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал об отложении судебного заседания ввиду необходимости представления дополнительной судебной практики.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием оснований для его удовлетворения, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по следующим причинам.

Представитель истца подтвердил, что договор заключен на торгах в рамках Федерального закона № 44-ФЗ с единственным участником.

Исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.12.2024 между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дорожно-строительная компания 8» заключен договор аренды № 267/2024-д/а земельного участка с кадастровым номером 08:14:030656:9, общей площадью 2483 кв.м., расположенный по адресу: РФ, <...>.

Вид разрешенного использования земельного участка установлен под - «Средне этажную жилую застройку».

В феврале 2025 обществом в адрес министерства направлено заявление о внесении изменений в договор аренды № 267/2024-д/а от 23.12.2024 в части изменения подпункт 5.4 договора.

07.02.2025 министерство отказало в удовлетворении заявления о внесении изменений в договор аренды № 267/2024-д/а от 23.12.2024.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя в суд.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 2 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключении возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 23.12.2024 заключен на основании аукциона.

Доказательств, свидетельствующих о возможности заключения договора аренды без проведения процедуры торгов, в материалы дела не представлено, в связи, с чем на положения такого договора распространяется требования статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Возможность передачи арендаторами земельных участков таких прав по договорам, заключенным на срок пять и менее лет, действующим законодательством не предусмотрена.

Доводы истца о необходимости применения в рассматриваемом случае положений п. 9 и п. 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ подлежат отклонению по следующим основаниям.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, вопреки выводам судов, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

В сложившейся ситуации следует признать, что организатор торгов правомерно включил в пункт 5.4 проекта договора условие, предусматривающее запрет арендатору отдавать свои права и обязанности по договору в залог, возникшим из заключенного на торгах договора.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца в полном объёме.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дорожно-строительная компания 8» отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 статьи 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Д.Г. Комиссаров

5