Решение от 17 января 2020 г. по делу № А79-4064/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4064/2019
г. Чебоксары
17 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2020.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***>, Чувашская Республика,

о расторжении договора, обязании освободить помещение, взыскании 229 377 руб. 60 коп. пени,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 09.01.2020 №039-3 (сроком до 31.12.2020),

ответчика – ФИО2 по паспорту,

установил:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от 28.12.2016 №Н-753, а также обязать ответчика освободить и вернуть нежилые помещения №6-14 (по плану) помещения №9, общей площадью 99,4 кв.м, расположенное в цокольном этаже по адресу: <...>, взыскать 229 377 руб. 60 коп. пени за период с 06.01.2017 по 10.04.2019.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 452, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате в рамках договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от 28.12.2016 №Н-753.

Определением суда от 17.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Подтвердил суду, что ответчиком внесено более половины стоимости помещения.

Ответчик исковые требования не признал в части расторжения договора, пояснил, что с суммой неустойки согласен.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечило, ранее представило отзыв от 15.05.2019 №03/04690, которым просило рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующее.

28.12.2016 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавцом) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством № Н-745, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые комнаты №6-14 (по плану) помещения №9, общей площадью 99,4 кв.м, расположенные в цокольном этаже, находящиеся по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.2 договора покупатель обязуется принять нежилое помещение и уплатить за него денежную сумму, определенную пунктом 1.3 договора.

В соответствии с пунктом 1.3 стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 026 000 руб. без учета НДС.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости (продажная цена) нежилого помещения производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора: в течение 59 месяцев по 33 766 руб. 66 коп. ежемесячно, в течение 60 месяца 33 767 руб. 06 коп., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чувашской Республики 02.02.2017.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 16.01.2017.

Поскольку за ответчиком образовалась задолженность по оплате нежилого помещения, претензией от 13.02.2019 №039-1201, направленной ответчику 25.02.2019, истец просил ответчика выплатить неустойку за просрочку оплаты, а также предложил расторгнуть договор купли-продажи.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате спорного имущества послужило основанием для предъявления в суд настоящего иска.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

За просрочку оплаты предусмотренных договором платежей истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 229 377 руб. 60 коп. пени за период с 06.01.2017 по 10.04.2019.

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1 договора за нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Из графика платежей (л.д. 67) усматривается, что датой платежа является 06 числа каждого из 60 месяцев рассрочки.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд признает его ошибочным в части даты начала начисления неустойки.

В силу пункта 2.1 договора оплата стоимости (продажной цены) производится покупателем со дня его подписания договора.

Поскольку договор подписан 28.12.2016 срок внесения первого платежа – 06.01.2017, который являлся нерабочим днем.

В соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Таким образом, последним днем исполнения обязательства по внесению платы является 09.01.2017, следовательно, просрочку необходимо исчислять с 10.01.2017.

С размером неустойки ответчик согласился, о ее снижении им не заявлено, осведомленность о графике платежей ответчик подтвердил.

По расчету суда размер неустойки, исчисленной в период с 10.01.2017 по 10.04.2019, составляет 245 352 руб. 90 коп., в то время как истец просит взыскать лишь 229 377 руб. 60 коп.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет требование истца в пределах заявленного иска – в размере 229 377 руб. 60 коп. пени за период с 10.01.2017 по 10.04.2019, скорректировав дату начала ее начисления, исходя из условий пункта 2.1 договора и положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика освободить и вернуть нежилые помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В претензии от 13.02.2019 №039-1201 истец указал, что по состоянию на 11.02.2019 долг по договору составил 332 360 руб. 93 коп.

Вместе с тем, ответчиком представлено платежное поручение от 05.08.2019 №39 на сумму 70 000 руб. о частичной оплате долга, согласно ведомости взаиморасчетов, представленной истцом, предпринимателем оплачено больше половины платежей за нежилое помещение, кроме того, согласно выписке операций по лицевому счету ответчика, им также внесены в 2020 году платежи по спорному договору в размере 50 000 руб. и 30 000 руб.

То есть, ответчиком принимаются меры к погашению задолженности, ответчик намерен продолжать выплачивать установленные договором платежи и пользоваться помещением.

Кроме того, по данным истца, следующим из представленной им ведомости взаиморасчетов по состоянию на 13.01.2020, при стоимости помещения 2 026 000 руб. ответчиком оплачено 1 084 916 руб. 27 коп., то есть более половины цены помещения.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При таких обстоятельствах, оснований считать допущенную ответчиком просрочку оплаты существенным нарушением договора купли-продажи у суда не имеется, иск о расторжении договора и возврате помещения подлежит отклонению на основании пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных договором обязательств.

Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары 229 377 руб. 60 коп. пени за период с 10.01.2017 по 10.04.2019.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 7 588 (Семь тысяч пятьсот восемьдесят восемь) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина