Решение от 21 декабря 2017 г. по делу № А17-8608/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8608/2017
21 декабря 2017 года
г. Иваново



Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2017 года


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи О. А. Ильичевой О. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Ивановского городского комитета по управлению имуществом

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об обращении взыскания на заложенное имущество – 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 10.06.2011 №30, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 325 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 20.12.2016,

ответчика ФИО2 (по паспорту),

установил:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – ИвГКУИ, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявление к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик) об обращении взыскания на заложенное имущество – 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 10.06.2011 №30, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 325 000 руб.

Определением суда от 13.10.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 20.11.2017.

Протокольным определением суда от 20.11.2017 дело на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции на 18.12.2017.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Истец указывает следующее. Согласно графику оплаты выкупаемого имущества с рассрочкой платежа на 5 лет, установленном в Приложении №1 к договору, предпринимателю ФИО2 в срок по 15.05.2016 необходимо было оплатить стоимость выкупаемого имущества в полном объеме. За период с 02.11.2013 по 27.03.2017 включительно от предпринимателя ФИО2 в ИвГКУИ поступила сумма по оплате стоимости выкупаемого имущества в размере 24 936 руб. 08 коп. После вынесения судебного решения в период с 28.03.2017 по 14.06.2017 поступила сумма в размере 79 750 руб. 00 коп, данной суммой предприниматель ФИО2 погасила задолженность по графику период с 16.05.2013 по 15.08.2013 и частично период с 16.08.2013 по 15.11.2013. В настоящий момент, согласно графику оплаты выкупаемого имущества остаются неоплаченными 11 периодов, где очередной квартальный платеж составляет 59 276 руб. 32 коп. На основании изложенного, очевидно нарушение графика оплаты выкупаемого имущества с рассрочкой платежа на 5 лет. Сумма неисполненного обязательства по договору купли-продажи - 936 028 руб. 27 коп. и составляет более 50 процентов от размера стоимости заложенного имущества Срок рассрочки истек больше года назад, то есть нарушены сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Ответчик относительно исковых требований не возражал, указал на намерение обратиться в дальнейшем с заявлением о рассрочке исполнения судебного акта.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), на основании распоряжения об условиях приватизации объектов муниципальной собственности от 04.05.2011 №125-р Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи от 10.11.2011 №30 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м (помещения № 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19), расположенное по адресу: <...>. Объект продается в собственность за сумму 1 325 000 руб.

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрена обязанность покупателя оплачивать стоимость приобретаемого объекта в соответствии с установленном в Приложении №1 к договору графиком оплаты выкупаемого имущества с рассрочкой платежа на 5 лет.

Пунктом 2.2 также установлено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8,25% годовых, за период времени со дня подписания договора до даты очередного платежа, установленной в договоре.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Данное условие также закреплено в пункте 4.1 договора.

Переход права собственности на указанное нежилое помещение к ответчику зарегистрирован 09.06.2012, номер регистрации 37-37-01/165/2012-045. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 09.06.2012, номер регистрации 37-37-01/165/2012-045.

Ивановским городским комитетом по управлению имуществом заказным письмом в адрес предпринимателя ФИО2 направлена претензия от 29.07.2016 №А23/01-30-1157 с требованием оплатить задолженность и неустойку по договору. Претензия получена предпринимателем, однако оставлена без ответа.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 14.03.2017 по делу №А17-8608/2017 удовлетворены исковые требования Ивановского городского комитета по управлению имуществом к индивидуальному предпринимателю ФИО2. Суд решил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации города Иванова 711 313 руб. 92 коп. задолженности за период с 16.05.2013 по 15.05.2016 по договору купли-продажи от 10.06.2011 №30 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, 78 317 руб. 75 коп. процентов за период с 31.05.2013 по 20.02.2017, 193 419 руб. 59 коп. пени за период с 02.06.2013 по 20.02.2017.

Согласно пункту 6.6 договора в случае просрочки покупателем оплаты оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, а продавец вправе обратить взыскание на объект для удовлетворения за счет этого имущества требований о:

- взыскании суммы основного долга по договору;

- уплате неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения обязательств по договору;

- убытков, вызванных неисполнением, просрочкой исполнения покупателем обязательств по договору;

- возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на объект;

- возмещении расходов на реализацию заложенного объекта, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

С момента вынесения вышеуказанного судебного решения ответчиком оплачена сумма в размере 79 750 руб. 00 коп. в счет основной задолженности по договору купли-продажи. Таким образом, до настоящего времени решение суда не исполнено в полном объеме. По состоянию на 22.06.2017 сумма задолженности по решению суда с учетом поступивших платежей составляет 903 301 руб. 26 коп.

По расчету истца по состоянию на 22.06.2017 сумма задолженности по процентам и пени составляет 32 727 руб. 01 коп., из них: проценты за период с 21.02.2017 по 22.06.2017 - 6 230 руб. 96 коп., пени за период с 21.02.2017 по 22.06.2017 - 26 496 руб. 05 коп.

Ивановским городским комитетом по управлению имуществом в адрес предпринимателя ФИО2 направлено претензионное письмо от 26.06.2017 №А23/01-41-777 с требованием оплатить сумму задолженности по решению суда и текущую сумму задолженности по процентам и пени в размере 936 028 руб. 27 коп. в тридцатидневный срок с момента получения настоящего письма. В случае неуплаты задолженности и нарушения установленного срока истец указал, что будет вынужден в судебном порядке взыскать сумму задолженности по договору купли-продажи №30 от 10.06.2011 путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Срок, в течение которого ответчику предлагалось оплатить сумму задолженности истек, требование оставлено без удовлетворения, сумма задолженности не оплачена. В связи с тем, что ответчик производил оплату стоимости объекта недвижимости с нарушением согласованного сторонами графика платежей (приложение №1 к договору), истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Оценивая заключенный сторонами договор, суд полагает, что правоотношения по данному договору и взаимные обязательства сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи подписан сторонами, скреплен печатями сторон, являлся действующим, зарегистрирован в установленном законом порядке, документов о его расторжении в материалы дела не представлено.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт нарушения ответчиком графика оплаты истцу денежных средств подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспаривается.

По состоянию на 22.06.2017 сумма задолженности по решению суда по делу №А17-9812/2016 с учетом поступивших платежей составляет 903 301 руб. 26 коп.

Предусмотренная пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность оплаты покупателем товара в рассрочку является разновидностью оплаты товара в кредит.

Согласно пункту 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») настоящей главы («Заем и кредит»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено, что к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения платежей, в связи с чем требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 3 указанной статьи если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из смысла статей 421, 431, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Субъекты гражданского права вправе заключить любой договор, если только он не противоречит прямым законодательным запретам и соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. В соответствии с гражданско-правовым смыслом указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

В пункте 6.6 договора стороны согласовали, что в случае просрочки покупателем оплаты оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, а продавец вправе обратить взыскание на объект для удовлетворения за счет этого имущества требований о:

- взыскании суммы основного долга по договору;

- уплате неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения обязательств по договору;

- убытков, вызванных неисполнением, просрочкой исполнения покупателем обязательств по договору;

- возмещении судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на объект;

- возмещении расходов на реализацию заложенного объекта, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

Статьями 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

На основании изложенного, учитывая просрочку оплаты покупателем оставшейся суммы продажи объекта за исключением первого платежа, установленного пунктом 2.2 договора, свыше 90 календарных дней, требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку при рассмотрении дела возражений у залогодателя (ответчика) относительно начальной продажной цены имущества, предложенной истцом, не имелось, суд полагает правомерным установить начальную продажную цену имущества, заложенного по договору купли-продажи, в размере его рыночной стоимости, согласованной сторонами в указанном договоре.

Государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб. В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – 19/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 371,7 кв.м, что составляет 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО2 в целях погашения задолженности по договору купли-продажи от 10.06.2011 №30, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 325 000 руб.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины по делу.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья О.А. Ильичева