Решение от 26 марта 2025 г. по делу № А21-9978/2024

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-9978/2024
г. Калининград
27

марта

2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 19.03.2025.

Полный текст решения изготовлен 27.03.2025.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН <***>; 125475, <...>, пом. II (комнаты 9-13))

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № АМ-7236-10/2022 от 01.02.2022 об увеличении постоянной составляющей арендной платы до 136 710 руб. с 01.05.2024,


при участии:

от истца:         ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика:  ФИО3 (доверенность, паспорт, диплом (онлайн));

установил:

01.02.2022 между ИП ФИО4 (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-7236-10/2022, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 83,5 кв.м., назначение: нежилое, этаж № 1, кадастровый номер: 39:15:150820:430, находящееся по адресу: <...>, пом. I.

Срок аренды по договору - 10 лет (п. 5.1).

Арендатор обязался использовать помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим (п. 1.3).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Согласно п. 3.1.1 размер постоянной части арендной платы с 1 по 4 месяц с момента начала начисления составляет 64 900 руб. ежемесячно; размер постоянной части арендной платы с 5 по 12 месяц с момента начала начисления составляет 129 800 руб. ежемесячно; размер постоянной части арендной платы с 13 месяца с момента начала начисления и далее составляет 130 200 руб.

В свою очередь переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является            компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (отапливается газом) и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений (п. 3.1.2).

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Калининградской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 130 200 руб. за площадь посещения ежемесячно, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон, арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

25.03.2022 ИП ФИО4 заключил договор купли-продажи помещения с ИП ФИО1

01.04.2024 в соответствии с п. 3.2 договора ИП ФИО1 направила обществу письмо о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с 01.05.2024 на 5 % или на 6 510 руб.

Общество отказало в увеличении арендной платы, поскольку в силу положений договора такое изменение возможно лишь при наличии обоюдного волеизъявления сторон.

15.07.2024 ИП ФИО1 вновь обратилась к обществу с требованием о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Калининградской области, арендатору повторно предложено подписать дополнительное соглашение об увеличении постоянной части арендной платы с 01.05.2024 на 5 % до 136 710 руб.

В письме от 15.07.2024 общество повторно отказало в заключении дополнительного соглашения, мотивируя свой отказ проведенным анализом рынка нежилых помещений.

Указанные обстоятельства послужили предпринимателю основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Общество возражало против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, поскольку в силу п. 3.2 договора заключение дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы возможно при наличии воли обеих сторон договора.

В судебном заседании 19.03.2025 представители сторон поддержали свои требования и возражения.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

 Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что арендная плата по договору состоит из постоянной (фиксированная сумма ежемесячно) и переменной (возмещение затрат на коммунальные услуги ежемесячно) частей, при этом в п. 3.2 договора стороны действительно согласовали возможность пересмотра размера постоянной части арендной платы.

Вместе с тем, вопреки позиции истца, из буквального толкования п. 3.2 договора (ст. 431 ГК РФ) не следует, что стороны согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, а, напротив, следует, что такое изменение возможно только по соглашению сторон.

Пункт 3.2 договора не наделяет арендодателя правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления арендодателя.

Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в виде дополнительного соглашения к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен.

Ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

При этом такой порядок пересмотра арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, а равно законным интересам истца.

Таким образом, из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, в том числе изложенных в п. 3.2, следует, что изменение размера постоянной части арендной платы предусмотрено договором исключительно на основании волеизъявления обеих сторон договора путем заключения соответствующего двустороннего соглашения; возможность увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке договором не предусмотрена.

При таких обстоятельствах у ответчика (арендатора) отсутствует обязанность заключить с истцом (арендодателем) дополнительное соглашение об изменении размера постоянной части арендной платы, увеличенной арендодателем в одностороннем порядке.

Иное толкование истцом положений п. 3.2 договора не может служить основанием для удовлетворения искового заявления.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

При таких обстоятельствах, поскольку требование истца о возложении на общество обязанности заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении постоянной части арендной платы, которое произведено арендодателем в одностороннем порядке, необоснованно, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В связи с этим понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                        С.А. Зинченко