Решение от 13 ноября 2017 г. по делу № А32-14827/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-14827/2017

13.11.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19.09.2017

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>),

к ФИО2, г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании:

в отсутствие представителей

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ФИО2 и просит:

взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 293,38 руб. за второй квартал 2017;

задолженность по пене в размере 1 906,95 руб. за период с 11.01.2012 по 11.04.2017;

расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:25 площадью 1076 кв. м., расположенного по адресу: <...> – угол ул. Киевской, б/н, от 4 марта 2011 года № 4000021723.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя сделкой обязательств.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.02.2011 №323 «Об исполнении решения Геленджикского городского суда от 19 марта 2010 года к делу №2-808/10» администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО3 04.03.2011 подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410045:25 площадью 1076 кв. метров, расположенного по адресу: <...> - угол ул. Киевской с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» сроком действия 49 лет.

Соглашением от 08.11.2016 в договор арендатором вступила предприниматель ФИО2. Соглашение зарегистрировано уполномоченным органом 21.11.2016.

Истец просит взыскать с ответчика 3 293,38 руб. задолженности за второй квартал 2017 года и неустойку за период с 11.01.2012 по 11.04.2017.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендные платежи вносятся не позднее 10 числа первого месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Поскольку доказательства оплаты задолженности и ответственности стороны суду не представили, эти требования суд считает необходимым удовлетворить.

Взыскивая неустойку за период до вступления ответчика в договор, суд исходит из следующего.

Пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса (в применимой редакции) предусматривает, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.

Данный подход соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период. Следовательно, отсутствие в договоре размера уступаемых обязательств по арендной плате не может являться основанием к отказу в иске.

Истец просит расторгнуть договор аренды от 04.03.2011 № 4000021723 по двум самостоятельным основаниям – неиспользование участка по его назначению и просрочки внесения арендных платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В дело представлена претензия от 07.03.2017, направленная ответчику по адресу, указанному в договоре, и являющемуся юридическим адресом предпринимателя, в которой указано на просрочку внесения платежей и ненадлежащее использование земельного участка. Приложением к письму является соглашение о расторжении договора.

Таким образом, истцом установленный законом претензионный порядок соблюден.

В соответствии с подпунктами 4.1.1-4.1.2, 4.1.5, 4.1.7-4.1.8, арендатор обязан в полном объеме выполнять условия договора, своевременно и вносить арендную плату с предоставлением соответствующей квитанции арендодателю, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, а также содержать арендуемый земельный участок в должном санитарном состоянии и чистоте.

Подпунктом 3.2.4 договора установлено, что, арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении арендатором условий договора аренды.

В акте от 02.02.2017 комиссии в составе сотрудников управления имущественных отношений и управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, указано, что земельный участок не осваивается, не используется в соответствии с условиями договора аренды, заброшен.

Суд к указанной в акте информации относится критически в силу следующего.

Приложением к акту являются фотографии, на которых отражена возвышающаяся над поверхностью земли бетонная конструкция, часть которой уходит под землю. То есть она имеет фундамент. Земельный участок заброшенным не является, его часть, отраженная на фотографиях, имеет ухоженный вид.

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора информации о том, что на земельном участке начато строительство жилого дома, не имеет, администрация не представила суду доказательства того, что бетонная конструкция возведена первоначальным арендатором, а не ответчиком по делу.

С учетом вступления ответчика в договор аренды 08.11.2016; осмотра участка 02.02.2017, то есть по истечении менее трех месяцев; зимнего периода времени владения участком ответчиком (период, не позволяющий вести определенные строительные работы); наличия на участке бетонной конструкции, свидетельствующей о том, что освоение участка начато и ведется; отсутствия доказательств того, что конструкция возведена первоначальным арендатором и в какой части, а в какой части ответчиком, по основанию неосвоения участка договор расторгнут быть не может.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что ответчик допустил просрочку внесения платежей сроком в два установленных договором периода. То есть указанное в законе для расторжения договора условие в виде просрочек в количестве более двух периодов в настоящем случае отсутствует.

Размер задолженности ответчика перед бюджетом является незначительным, возможные потери арендодателя компенсированы взысканием неустойки, доказательства того, что местное самоуправление понесло невозмещенные ответчиком убытки от просрочки внесения платежей, истец суду не представил.

Просрочки предыдущего арендатора сроком до шести согласованных в договоре периодов суд во внимание не принимает в силу следующего.

Договор заключен на основании решения суда сроком на 49 лет для строительства объекта недвижимого имущества. Уступка прав и обязанностей арендатора свидетельствует о том, что первоначальный землепользователь не имел намерения осваивать участок установленному назначению. Администрация не воспользовалась правом на расторжение договора в период, когда арендатором являлся допускавший такие просрочки ФИО3

Заявляя о расторжении договора по основанию нарушения сроков внесения платежей, местное самоуправление перекладывает ответственность первоначального арендатора на нового, что с учетом существа спорных правоотношений является, по мнению суда, неправильным.

По этому основанию в расторжении договора также следует отказать.

Земельный участок имеет разрешенное использование и предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства.

При определении подведомственности спора арбитражному суду, суд, рассматривающий настоящее дело, исходил из того, что ответчик имеет статус предпринимателя, видами деятельности ответчика является осуществление коммерческих операций с недвижимым имуществом.

Доказательства того, что строительство жилого дома осуществляется ответчиком для собственных нужд, а не в предпринимательских целях, стороны суду не представили.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Взыскать с предпринимателя ФИО2, г. Геленджик (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>), в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН <***> ОГРН <***>) 3 293,38 руб. задолженности, 1 906,95 руб. неустойки и 2 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько