Решение от 17 февраля 2021 г. по делу № А52-2765/2020

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2765/2020
город Псков
17 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2021 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Алексеевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эльсинор" (адрес: 196066, <...>, литер А, квартира 42, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Чартер Плюс" (адрес: 180007, <...>, офис 214, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Оско-Инвест" (адрес: 180007, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (адрес: 180017, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области исключить регистрационные записи из Единого государственного реестра недвижимости, восстановив сведения о земельных участках КН 60:18:0000000:2225, 60:18:0153701:354, 60:18:0153701:355, 60:18:0153701:356, 60:18:0153701:357, 60:18:0153701:358, 60:18:0153701:359, 60:18:0153701:353,60:18:0153701:39 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ)

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оско-Инвест"

к обществу с ограниченной ответственностью "Эльсинор"

о признании права собственности на здание отсутствующим, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на здание, регистрационной записи и сведений об объекте недвижимости (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ)

третьи лица: Администрация Псковского района (адрес: 180550, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2

при участии в судебном заседании:

от ООО «Эльсинор»: ФИО3 - адвокат, по доверенности от 02.09.2020;

от ООО «Чартер Плюс»: ФИО4 - руководитель, предъявлен паспорт;

от ООО «Оско-Инвест»: ФИО5 - представитель по доверенности от 10.12.2019 (до перерыва в судебном заседании), ФИО6 – представитель по доверенности от 26.01.2021 (после перерыва в судебном заседании);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области: ФИО7 – представитель по доверенности от 30.12.2020 № 161 (до перерыва в судебном заседании);

от Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области, Администрации Псковского района и ФИО2: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эльсинор" (далее – истец по первоначальному иску, ООО «Эльсинор») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (редакция от 14.12.2020), к обществу с ограниченной ответственностью "Чартер Плюс" (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Чартер Плюс»), к обществу с ограниченной ответственностью "Оско-Инвест" (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Оско-Инвест»), к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – ответчик по первоначальному иску, КУГИ Псковской области), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – ответчик по первоначальному иску, Управление Росреестра по Псковской области):

1)о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН 60:18:0153701:39 по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9 от 22.10.2018, заключенного ООО «Чартер Плюс» с КУГИ Псковской области, и о применении последствий недействительности сделки, о взыскании с КУГИ Псковской области в пользу ООО «Чартер Плюс» суммы в размере 794 800 рублей;

2) о признании недействительным договора купли-продажи от 04.03.2019, заключенного между ООО «Чартер Плюс» и ООО «Оско-Инвест» в части перехода права собственности на земельный участок с КН 60:18:0153701:39 по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9, и о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Чартер Плюс» в пользу ООО «Оско-Инвест» 2 800 000 рублей, а ООО «Оско-Инвест» обязать вернуть в распоряжение КУГИ Псковской области земельный участок с КН 60:18:0153701:39 по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9;

3) об обязании Управления Росреестра по Псковской области исключить регистрационные записи № 60:18:0000000:2348-60/033/2020-1 от 24.04.2020, и № 60:18:0153701:361-60/033/2020-1 от 24.04.2020, о регистрации права собственности ООО «Оско-Инвест» на земельные участки с КН 60:18:0000000:2348 и 60:18:0153701:361, расположенные по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9, и исключить сведения о земельных участках с КН 60:18:0000000:2348 и 60:18:0153701:361, расположенные по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9 из Единого государственного реестра недвижимости, восстановив сведения о земельных участках КН 60:18:0000000:2225, 60:18:0153701:354, 60:18:0153701:355, 60:18:0153701:356, 60:18:0153701:357, 60:18:0153701:358, 60:18:0153701:359, 60:18:0153701:353, 60:18:0153701:39.

ООО «Оско-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Псковской области со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ (редакция от 10.02.2021), к ООО «Эльсинор»:

1) о признании права собственности ООО «Эльсинор» на здание, площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...> отсутствующим;

2) об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о здании площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенном по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...> а также сведений о праве собственности ООО «Эльсинор» на здание, площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...> и регистрационной записи №60-60-01/009/208-291 от 05.03.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Псковского района и ФИО2.

Определением суда от 25.09.2020 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Алексеенко С.Н., дело передано в производство судьи Васильевой О.Г. Определением от 04.12.2020 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Васильевой О.Г., дело передано в производство судьи Алексеевой Л.В.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 03.02.2021 был объявлен перерыв до 10.02.2021.

В судебном заседании представитель ООО «Эльсинор» поддержал исковые требования по первоначальному иску, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в первоначальном иске и уточнениях к нему.

Представители ООО «Чартер Плюс» и ООО «Оско-Инвест» возражали против удовлетворения первоначального иска, просили встречный иск удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске и письменных позициях.

Представитель Управления Росреестра по Псковской области против удовлетворения первоначального иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, поскольку считает себя не надлежащим ответчиком, в части обязания Управления исключить регистрационные записи и сведения, пояснил, что решение суда само по себе является основанием для регистрирующего органа для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. В остальной части оставил разрешение первоначального и встреченного иска на усмотрение суда.

КУГИ Псковской области в судебное заседание явку представителя не обеспечило. Ранее в судебных заседаниях представитель Комитета поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, возражал против удовлетворения первоначального иска, поддерживал встречные исковые требования ООО «Оско-Инвест».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Псковского района и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ФИО2 пояснил суду, что оставляет разрешение спора на усмотрение суда, а также представил документы на приобретенный им объект недвижимости, из которых следует, что его объект недвижимости располагает на ином земельном участке, не являющимся предметом настоящего спора, и несмотря на то, что имеет аналогичный адрес месторасположения, не соотносится с предметом спора. Письменные позиции по спору третьи лица суду не представили.

Суд, руководствуясь статьями 123, 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.

Исследовав представленные в дело доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ООО "Грааль" (продавцом) и ООО "Эльсинор" (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.01.2008 №ОНФ-04/08, согласно которому покупатель приобрел нежилое здание с КН 60:18:153701:0039:438-А, находящееся по адресу: Псковский район, Середкинская волость, <...>, состоящее из основного одноэтажного кирпичного здания гаража (инвентарный номер 438 литер А), площадью 784, 9 м2; подъездной железнодорожный путь с КН 60:18:172204:0033:1042-I. протяженностью 343 м, находящийся по адресу: Псковский район, Торошинская волость, д. Торошино.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области 05.03.2008.

Таким образом, ООО "Эльсинор" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.01.2008 №ОНФ-04/08 принадлежит на праве собственности нежилое здание с КН 60:18:153701:0039:438-А, площадью 784,9 м2, расположенное по адресу: Псковская область, Псковский район, Середкинская волость, <...>.

06.04.2009 между муниципальным образованием "Псковский район" в лице главы Псковского района ФИО8 (продавцом) и ООО «Эльсинор» (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №35/09 (далее - договор №35/09), согласно которому покупатель приобрел в собственность за плату земельный участок с КН 60:18:153701:39, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, сельское поселение "Середкинская волость", деревня ФИО9, площадью 35798 м2, для обслуживания и эксплуатации здания (пункт 1.1 договора №35/09).

ООО "Эльсинор" обратилось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с КН 60:18:153701:39 на основании договора №35/09.

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области от 03.08.2009 истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании следующего. Согласно данным Единого государственного реестра прав и имеющейся в делах правоустанавливающих документов схеме расположения строений от 20.12.2006, составленной БТИ Псковской области, на данном земельном участке расположено несколько строений и только одно из них принадлежит на праве собственности ООО "Эльсинор". Кроме того, представленные на регистрацию документы содержат противоречивые сведения о земельном участке с КН 60:18:153701:39. Так, по договору №35/09 продается земельный участок, предназначенный для обслуживания и эксплуатации здания, а в кадастровом паспорте в графе "разрешенное использование" указано под производственной зоной. Отказ регистрирующего органа ООО «Эльсинор» не обжаловало.

В связи с отказом в государственной регистрации перехода права собственности Администрацией Псковского района вынесено распоряжение от 24.09.2009 №1049-р, согласно которому отменено распоряжение Главы Псковского района от 02.04.2009 №327-р "О предоставлении земельного участка в собственность ООО "Эльсинор", договор №35/09 принято считать утратившим силу. Распоряжение Главы Псковского района ООО «Эльсинор» также не обжаловало.

Вместе с тем 13.02.2020 ООО «Эльсинор», получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости с информацией о наличии (отсутствии) прав на земельный участок с КН 60:18:153701:39, установило, что указанный земельный участок с 09.11.2018 принадлежит на праве собственности ООО "Чартер Плюс", а с 10.07.2019 принадлежит на праве собственности ООО "Оско-Инвест".

ООО «Эльсинор», полагая, что является землепользователем спорного земельного участка и в силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имеет право на земельный участок с КН 60:18:153701:39, в связи с чем заключение оспариваемых сделок по отчуждению земельного участка КУГИ Псковской области ООО «Чартер Плюс», а затем от ООО «Чартер Плюс» к ООО «Оско-Инвест» нарушает его законные права, не соответствует статье 39.20 ЗК РФ, сделки заключены без письменного согласия данного землепользователя, обратилось с первоначальным иском в суд о признании сделок по отчуждению земельного участка недействительными и о применении последствий недействительности.

В свою очередь ООО "Оско-Инвест" заявлено встречное исковое заявление к ООО "Эльсинор" о признании права собственности последнего на здание, площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП "Середкинская волость", <...> отсутствующим; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ООО "Эльсинор" на указанное здание и регистрационную запись №60-60-01/009/208-291 от 05.03.2008, а также сведения об объекте. При этом истец по встречному иску свои исковые требования обосновывает следующим.

13.11.2013 распоряжением Администрации Псковского района № 1965-р в связи с ликвидацией ОАО «Псковское лесопромышленное предприятие» вследствие банкротства прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 10,13 га, расположенным по адресу: Псковская область, Псковский район, сельское поселение «Середкинская волость» д. ФИО9. Право распоряжения указанным земельным участком сохранено за Администрацией Псковского района. Признаны утратившими силу распоряжение Администрации Псковского района от 26.07.1995 № 236-р в части предоставления в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка площадью 10,13 га в д. ФИО9 Псковского района и свидетельство № 537 на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей.

ООО «Чартер Плюс» было создано 18.03.2014. Один из учредителей Общества, ФИО10, 02.07.2014 передал в активы Общества недвижимое имущество (6 зданий), расположенное на двух смежных земельных участках с кадастровыми номерами 60:18:0153701:39, 60:18:0000000:1529 по адресу: <...>, в результате чего 08.08.2014 ООО «Чартер Плюс» было приобретено право собственности на объекты недвижимости (здание тарного цеха и лесопильного цеха, два нежилых здания, нежилое здание проходной, нежилое здание столярного цеха, нежилое здание линии раскряжовки), расположенные по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Середкинская волость», <...>, в подтверждение чего в материалы дела представлены копии свидетельств о государственной регистрации №№ 60-АЗ № 143991, 60-АЗ № 143990, 60-АЗ № 143988, 60-АЗ № 143989 (л.д. 34-37 т. 3)

В связи с приобретением ООО «Чартер Плюс» указанных объектов недвижимости, на основании его заявления о предоставлении земельного участка распоряжением Администрации Псковского района от 19.09.2014 № 1994-р земельный участок с кадастровым номером 60:18:0153701:39 площадью 35 798 м2 был предоставлен в аренду сроком на 10 лет ООО «Чартер Плюс» под производственную базу.

29.09.2014 между Администрацией Псковского района (арендодателем) и ООО "Чартер Плюс" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 463/14, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с КН 60:18:0153701:39, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Середкинская волость», д.ФИО9, под производственную зону, площадью 35798 м2. Указанный договор заключен на период с 19.09.2014 по 19.09.2024. 26.11.2014 Управлением Росреестра по Псковской области осуществлена государственная регистрация указанного договора.

22.10.2018 между Государственным комитетом Псковской области по имущественным отношениям (продавцом) и ООО "Чартер Плюс" (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка согласно пунктам 1.1-1.4 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене на условиях договора земельный участок с КН 60:18:0153701:39 местоположением: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середкинская волость», д. ФИО9, площадью 35798 м2 (далее - участок), категория земель: земли населенных пунктов. На участке расположены нежилое здание проходной, нежилое здание столярного цеха, нежилое здание линии раскряжовки, принадлежащие покупателю на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи КУГИ Псковской области были направлены запросы относительно земельного участка, являвшегося предметом договора, в том числе в Администрацию СП «Середкинская волость» о наличии/отсутствии объектов недвижимости на земельном участке. Ответом от 28.09.2018 № 528 Администрация СП «Середкинская волость» указала, что на земельном участке имеются нежилые здания и здание проходной. Информация о наличии каких-либо иных объектов, в том числе объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Эльсинор», по состоянию на 28.09.2018 в КУГИ Псковской области Администрацией не была представлена.

09.11.2018 Управлением Росреестра по Псковской области осуществлена государственная регистрация права собственности на земельный участок с КН 60:18:0153701:39 за ООО «Чартер Плюс», поскольку в ЕГРН отсутствовала связь с объектами недвижимости.

Также 09.11.2018 регистрирующим органом была осуществлена государственная регистрация права собственности на земельный участок с КН 60:18:0000000:1529, площадью 27 202 м2, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский р-н, СП «Середкинская волость», д. ФИО9 за ООО «Чартер Плюс» на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.10.2018, заключенного с КУГИ Псковской области. Связь с объектами недвижимости у земельного участка с КН 60:18:0000000:1529 в ЕГРН также отсутствовала.

После совершения сделок купли-продажи земельных участков ООО «Чартер Плюс» демонтировало остатки четырех зданий, которые с течением времени, давности построек и отсутствием длительного времени ремонта пришли в состояние, не подлежащее восстановлению.

Однако в марте 2019 года в ООО «Чартер Плюс» обратилось ООО «Эльсинор» и сообщило, что ООО «Чартер Плюс» незаконно снесло принадлежащее ему здание гаража, которое находилось на земельном участке, принадлежащем ООО «Чартер Плюс». В связи с чем ООО «Эльсинор» предложило ответчику по первоначальному иску оплатить ему кадастровую стоимость здания гаража, в противном случае ООО «Эльсинор» пояснило, что намерено инициировать обращение в правоохранительные органы и в суд с исками об оспаривании сделок.

Вместе с тем, как указало ООО «Чартер Плюс» в своих пояснениях, на момент вступления в должность директора общества ФИО4 в 2016 году никаких зданий, кроме принадлежавших ООО «Чартер Плюс», на спорных земельных участках с КН 60:18:0153701:39 и с КН 60:18:0000000:1529 не находилось, а находились фрагменты фундамента, которые ответчик демонтировал с целью очистки территории и надлежащего использования земельного участка по его целевому назначению под производственную базу.

За период владения ответчиком указанными земельными участками с 2014 года истец не появлялся, не интересовался судьбой спорного имущества (гаража) и его состоянием, не производил ни капитального, ни текущего ремонта, не был заинтересован в сохранении и восстановлении разрушенного объекта.

Как указало ООО «Оско-Инвест» в своих пояснениях, летом 2018 года ООО «Оско-Инвест» вступило в переговоры с ООО «Чартер Плюс» относительно возможности покупки у последнего земельных участков с кадастровыми номерами 60:18:0153701:39 и 60:18:0000000:1529 и зданий, расположенных на указанных земельных участках, для реализации инвестиционного проекта по строительству «Лесоперерабатывающего предприятия».

Перед подписанием договора с ООО «Чартер Плюс» ООО «Оско-Инвест» изучило документы на вышепоименованные земельные участки и здания, а также произвело осмотр земельного участка, на предмет соответствия сведений содержащихся в Едином государственном реестра недвижимости фактической ситуации.

При проведении документарной проверки ООО «Оско-Инвест» были заказаны выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.08.2018 № 99/2018/153921214 и № 99/2018/153936218 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 60:18:0153701:39 и 60:18:0000000:1529, а также выписки из ЕГРН от 22.08.2018 № 99/2018/154574134, № 99/2018/154573569, № 99/2018/154565896, № 99/2018/154567916, № 99/2018/154558904, № 99/2018/154561913 в отношении 6 зданий.

В вышеуказанных выписках из ЕГРН на земельные участки содержалась информация относительно прав владения поименованными земельными участками ООО «Чартер Плюс» на основании договора аренды земельного участка от 29.09.2014 №463/14, дата регистрации 26.11.2014, №60-60-09/034/2014-051 и договора аренды земельного участка от 13.10.2014 №516/14, дата регистрации 09.12.2014, №60-60-09/037/2014-678, аренда была оформлена на все земельные участки.

При ознакомлении с договорами аренды земельных участков от 29.09.2014 №463/14 и от 13.10.2014 №516/14 разночтений со сведениями, содержащимися в едином государственном реестре, выявлено не было.

После завершения документарной проверки ООО «Оско-Инвест» был произведен осмотр земельных участков и зданий на предмет соответствия представленных документов ООО «Чартер Плюс» и полученных сведений ООО «Оско-Инвест» из единого государственного реестра фактической ситуации. В результате осмотра земельных участков и зданий было установлено, что на земельных участках находились только здания, принадлежащие ООО «Чартер Плюс», иных объектов недвижимости на земельном участке выявлено не было. По результатам осмотра составлен акт осмотра от 18.09.2018, представленный в материалы дела (л.д. 67 т. 4).

Таким образом, из сведений, представленных ООО «Чартер Плюс», а также сведений содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости на 22.08.2018 следовало, что с 2014 года ООО «Чартер Плюс» являлось единственным арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 60:18:0153701:39, 60:18:0000000:1529 и собственником всех зданий, расположенных на указанных земельных участках, что соответствовало фактической ситуации на месте.

После проведения документарной проверки и осмотра всех объектов недвижимости 18.09.2018 между ООО «Оско-Инвест» и ООО «Чартер Плюс» был подписан предварительный договор купли-продажи № 1 земельных участков и нежилых зданий (л.д. 65-66 т. 4).

04.03.2019 между ООО "Чартер Плюс" (продавцом) и ООО "Оско-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 04/03/2019, согласно пункту 1.1 которого, продавец обязался передать в собственность покупателя земельные участки площадью 35798 м2 с КН 60:18:0153701:39 и площадью 27202+/-115 м2 с КН 60:18:0000000:1529, а также расположенные на них здание проходной, назначение: нежилое здание, этаж 1, площадь 18,3 м2, инв. №438, литер Д, КН 60:18:0153701:133 и нежилое здание, площадь 46 м2, КН 60:18:0153701:130. Земельные участки и объекты недвижимости расположены по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Середкинская полость», <...>. 28.06.2019 указанное имущество передано по акту приема-передачи.

10.07.2019 Управлением Росреестра по Псковской области осуществлена государственная регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимости за ООО «ОСКО-ИНВЕСТ» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №04/03/2019 от 04.03.2019, заключенного с ООО «Чартер Плюс».

24.04.2020 Управлением осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности земельного участка с КН 60:18:0000000:2348, площадью 49927 кв.м., расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Середкинская волость» и земельного участка с КН 60:18:0153701:361, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Середкинская волость» по заявлению ООО «ОСКО-ИНВЕСТ» на основании межевого плана от 20.04.2020, подготовленного кадастровым инженером в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем перераспределения земельных участков с КН 60:18:0000000:2225, КН 60:18:0153701:354, КН 60:18:0153701:355, КН 60:18:0153701:356, КН 60:18:0153701:357, КН 60:18:0153701:358, КН 60:18:0153701:359, КН 60:18:0153701:39, КН 60:18:0153701:353.

С учетом указанных обстоятельств, ООО «Оско-Инвест» и ООО «Чартер Плюс» полагали, что первоначальные требования ООО «Эльсинор» заявлены неправомерно, поскольку объект недвижимости и право собственности на него прекратили свое существование задолго до приобретения ООО «Оско-Инвест» земельного участка с кадастровым номером 60:18:0153701:39, уже по состоянию на сентябрь 2018 года, в связи с чем регистрационная запись о наличии у ООО «Эльсинор» права собственности на здание гаража с кадастровым номером 60:18:0153701:131 нарушает права ООО «Оско-Инвест» как собственника земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, в связи с чем обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Кроме того, истец по встречному иску мотивирует свое обращение в суд необходимостью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности в отношении разрушенных объектов, прекративших свое существование, что было озвучено им в судебном заседании 03.02.2021.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, пояснения и представленные в материалы дела доказательства, суд считает встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, в удовлетворении первоначального иска следует отказать в полном объеме, в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон 218-ФЗ, в редакции, действующей в настоящее время) переход прав на объект недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ). Частью 5 указанной статьи установлено, что зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее - постановление № 10/22).

Таким образом, в отличие от прямо предусмотренных законом способов защиты права собственности, признание такого права на недвижимое имущество отсутствующим является специальным способом защиты, применяемым в исключительных случаях, когда иная возможность восстановления нарушенного права истца объективно отсутствует, когда нарушенное право не может быть защищено посредством специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ООО «Эльсинор» на здание гаража с кадастровым номером 60:18:0153701:131 накладывает на собственника соответствующего земельного участка - ООО «Оско-Инвест» определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность его собственником. Следовательно, в случае гибели (уничтожения) объекта недвижимости, права на который в ЕГРН зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ООО «Эльсинор» на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

При таких обстоятельствах является обоснованным довод ООО «Оско-Инвест» о наличии у него нарушенного права, которое не может быть защищено иным способом, имеет целью защитить право собственности спорного земельного участка, который в результате притязаний собственника объекта недвижимости – здания гаража может быть разделен и выбыть из владения, пользования и распоряжения истца по встречному иску в части, а ООО «Эльсинор», в свою очередь, при наличии существующей записи о праве на имущество, которое в действительности перестало существовать в качестве объекта права, обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в силу статьи 39.20 ЗК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 № 302-ЭС18-23989, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2018 № 310-ЭС18-20379).

Возможность обращения в суд с требованием о признании права отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (земельный участок). Поскольку избираемый способ защиты должен приводить к восстановлению права собственника или законного владельца, иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником или законным владельцем, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения. Обязательным основанием иска о признании права отсутствующим является отсутствие у ответчика основания возникновения права и наличие такового у истца. Иными словами, признание права отсутствующим, безусловно связано с необходимостью выводов в отношении материально-правового основания его возникновения.

Истец, являясь законным владельцем - собственником земельного участка с кадастровым номером 60:18:0153701:39 и в последующем собственником земельных участков с КН 60:18:0000000:2348 и 60:18:0153701:361, расположенных по адресу: Псковская обл., Псковский р-н, СП «Середскинская волость», д. ФИО9, имеет неограниченный доступ к ним, ежедневно и беспрепятственно пользуется ими при эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных на спорном земельном участке, осуществлял строительство лесоперерабатывающего предприятия, в связи с чем отсутствуют основания полагать, что выбранный способ защиты используется лицом, лишенным владения спорной вещью.

Согласно представленным в материалы дела разрешениям на строительство от 15.07.2020 № 60-RU60518456-005-2020 и от 02.10.2020 № 60-RU60518456-009-2020 (л.д. 6-8 т. 5), извещению об окончании строительства от 24.11.2020 № 39-19, ООО «Оско-Инвест» на территории спорных земельных участков осуществляло строительство лесоперерабатывающего предприятия. Как следует из акта осмотра, представленного в материалы дела (л.д. 60-101 т. 7) строительство всех зданий, входящих в состав лесоперерабатывающего предприятия, завершено на 100 процентов.

В материалы дела ООО «Оско-Инвест» представлены также проектная документация, технические паспорта и планы, договоры подряда, доказательства несения расходов на строительство лесоперерабатывающего предприятия, что подтверждает правомерное использование ООО «Оско-Инвест» спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, добросовестность поведения данного ответчика.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Частью 1 статьи 8.1 ГК РФ установлен принцип осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе, принцип публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в реестре, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на положениях статей 8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (постановления от 26.05.2011 № 10-П, от 24.03.2015 № 5-П и от 10.11.2016 № 23-П; определения от 05.07.2001 № 132-О и № 154-О, от 29.01.2015 № 216-О).

Учитывая изложенное, обеспечение принципа достоверности сведений в Едином государственном реестре недвижимости, закрепленного в части 1 статьи 7 Закона № 218-ФЗ, является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета на основании пункта 7 части 4 статьи 8 названного Закона отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (вопрос 20 раздела «Споры, возникающие при применении земельного законодательства» Обзора).

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. Аналогичный подход содержался в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10.

Иск о признании права собственности ООО «Эльсинор» отсутствующим заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

Следовательно, в случае гибели (уничтожении) объекта недвижимости, права на который в ЕГРН зарегистрированы, сам факт наличия регистрации права собственности ответчика по встречному иску на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Поскольку земельный участок, относящийся к публичной собственности, по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ может быть предоставлен в аренду или продан исключительно собственнику расположенных на таком участке объектов недвижимости, несоответствие сведений о правах, содержащихся в реестре, действительному положению вещей ограничивает распоряжение земельным участком, которое в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» относится к компетенции истца по встречному иску, а также чинит препятствия во владении и пользовании, которые принадлежат ООО «Оско-Инвест», как собственнику объекта недвижимости, расположенного на нем.

Материалами дела подтверждается, что объект недвижимости гараж с кадастровым номером 60:18:153701:0039:438-А, площадью 784,9 м2, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, Середкинская волость, <...> на спорном земельном участке, находится в состоянии полной степени разрушения и на момент рассмотрения спора отсутствует.

Так, в материалы дела представлен технический паспорт от 03.11.2004 на гараж с КН 60:18:153701:0039:438-А, находящееся по адресу: Псковский район, Середкинская волость, <...> (т. 1 л.д. 71-74). Согласно техническому паспорту, здание города построено в 1970 году. По состоянию на 03.11.2004 удовлетворительное состояние имеют следующие конструктивные элементы здания: бетонные блоки фундамента, стены и перегородки. Иные элементы здания (крыша, полы, оконные и дверные проемы, сан.и электротехническое устройство) находятся в не удовлетворительном состоянии, внутренняя отделка отсутствует. Степень износа составляет 44 %.

Согласно протоколу внеочередного собрания участников ООО «Грааль» от 14.01.2008 (л.д. 81 т. 3) участниками общества было принято решение о продаже нежилого здания гаража с КН 60:18:153701:0039:438-А в связи с ветхим состоянием объекта недвижимости и невозможностью его дальнейшего целевого использования.

При этом после приобретения права собственности в 2008 году ООО «Эльсинор» не интересовалось судьбой спорного имущества (гаража) и его состоянием, не производило ни капитального, ни текущего ремонта, не несло каких-либо расходов на его содержание и поддержание в надлежащем состоянии. Зная, что объект недвижимости на момент приобретения в 2008 году уже находился в ветхом состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования, не было заинтересовано в сохранении и восстановлении разрушенного объекта. Указанное также следует из пояснений представителя истца по первоначальному иску, который пояснил суду, что с момента приобретения права собственности на спорный объект ООО «Эльсинор» не пыталось попасть на свой объект недвижимости, не контролировано его состояние. За весь период времени здание не поддерживалось в исправном состоянии, собственник не нес расходов по его содержанию, не оплачивал налоги.

Представленный в материалы дела договор подряда на проведение электромонтажных работ от 02.07.2013 (л.д. 138-140 т. 3), заключенный между ООО «Эльсинор» и ООО «Навигатор», таким доказательством не является, поскольку не представлено доказательств его исполнения со стороны ООО «Эльсинор», из договора невозможно установить перечень работ, которые выполнил подрядчик.

Как следует из акта осмотра земельного участка от 18.09.2018, составленного ООО «Чартер Плюс» и ООО «Оско-Инвест», ООО «Оско-Инвест» был произведен осмотр земельных участков и зданий на предмет соответствия представленных документов ООО «Чартер Плюс» и полученных сведений ООО «Оско-Инвест» из единого государственного реестра фактической ситуации. В результате осмотра земельных участков и зданий было установлено, что на земельных участках находились только здания, принадлежащие ООО «Чартер Плюс», иных объектов недвижимости на земельном участке выявлено не было.

Протоколами осмотра доказательств от 27.10.2020 № 78АБ9046099 и № 78АБ9046100, подтверждается отсутствие здания по состоянию на 04.04.2019 (л.д. 26-35 т. 4).

Отсутствие здания с кадастровым номером 60:18:0153701:131 в 2018 году на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0153701:39 также подтверждается материалами прокурорской проверки, проведенной на основании заявления ООО «Эльсинор» (л. д. 4-39, том 2).

06.05.2019 ООО «Эльсинор» обратилось в прокуратуру Псковской области с обращением, в соответствии с которым просило провести проверку в отношении ООО «Чартер Плюс», поскольку данное общество, по мнению заявителя, самовольно 09.11.2018 демонтировало здание гаража, принадлежащее ООО «Эльсинор», и зарегистрировало переход права собственности на спорный земельный участок.

По результатам проведенной проверки Прокуратурой Псковской области заявителю был дан ответ от 11.06.2019 № 247ж-2019 (л.д. 38-39 т. 3), согласно которому было установлено, что в соответствии с положениями ЗК РФ между КУГИ Псковской области и ООО «Чартер Плюс» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 60:18:0153701:39, на котором расположены принадлежавшие последнему объекты недвижимого имущества. На момент предоставления рассматриваемого земельного участка органы государственной власти и местного самоуправления сведениями о наличии иных строений на данном земельном участке не располагали. Нарушений действующего законодательства в действиях КУГИ Псковской области, ООО «Чартер Плюс» и ООО «Оско-Инвест» в результате проведенной проверки Прокуратурой Псковской области не было установлено.

Согласно представленной справке, составленной 25.09.2020 кадастровым инженером ФИО11 (л.д. 24 т. 4), последней установлено, что в ходе обследования 25.09.2020 на земельном участке с КН 60:18:0000000:2348, расположенном по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», д. ФИО9, зафиксировано наличие 1-этажного нежилого здания, учтенного в ЕГРН под кадастровым номером 60:18:0153701:130, адрес: Псковская область, Псковский р-н, д. Знаменка, СП «Середкинская волость», д. б/н, а также здания, строительство которых не завершено: здание производственного цеха, задние котельной, здание пакетоформировки, здание склада готовой продукции, здание администрации, здание склада щепы, здание скважины, сооружение с наименованием: навес, а также объекты инженерной инфраструктуры: сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электричества, объекты инфраструктуры: дороги с асфальтовым покрытием и покрытием из бетонных плит (л.д. 24 т. 4).

Принимая во внимание, что здание с кадастровым номером 60:18:0153701:131, принадлежащее ООО «Эльсинор», по состоянию на 2008 год утратило свои эксплуатационные свойства, а на август-сентябрь 2018 года фактически и юридически отсутствовало на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0153701:39, указанное свидетельствует о его гибели в результате ветхости. Разрушение объекта произошло само по себе в связи с ветхостью строений и его ненадлежащей эксплуатацией.

Учитывая изложенное, довод ООО «Эльсинор» о самовольном сносе ООО «Чартер Плюс» здания гаража, принадлежащего ему на праве собственности, как объекта недвижимости, не нашел своего подтверждения представленными в материалы дела доказательствами, поскольку совокупностью представленных в дело доказательств подтверждается факт разрушения данного объекта.

Представленные ООО «Эльсинор» снимки (фотоортопланы) о наличии здания в полном объеме по состоянию на 2017 год (л.д. 141-144 т. 3), по мнению суда не подтверждают наличия здания и его техническое состояние по состоянию на 2017 год, поскольку суд не может установить их точную дату изготовления, из снимков невозможно установить состояние объектов. При этом указанные снимки получены ООО «Эльсинор» в одностороннем порядке.

ООО «Чартер Плюс» владело спорным земельным участком с 2014 года (2014-2018г.г. на основании долгосрочного договора аренды с Администрацией Псковского района, 2018-2019г. г. на основании договора купли-продажи с Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области), однако государственными и муниципальными органами никаких сведений о нахождении на спорном земельном участке каких-либо иных зданий, помимо принадлежащих ООО «Чартер Плюс», не предоставляло, в связи с чем определить наличие на участке какого-либо чужого имущества у ООО «Чартер Плюс» возможности при заключении сделок и очистке территории от остатков фундаментов разрушенных бесхозных зданий не имелось.

Таким образом, совокупностью представленных доказательств подтверждается отсутствие со стороны КУГИ Псковской области, ООО «Чартер Плюс» и ООО «Оско-Инвест» злоупотребления правом и нарушение прав ООО «Эльсинор», в связи с чем доводы ООО «Эльсинор», изложенные в первоначальном исковом заявлении, подлежат отклонению.

ООО «Эльсинор» пользуясь добросовестно представленными ему правами собственника объекта недвижимости, вправе было заявлять возражения относительно порядка пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 60:18:0153701:39, однако не обжаловало ни решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок под гаражом, ни последующее решение муниципального органа об отказе в предоставлении ему земельного участка, а также не обжаловало ни одного из решений регистрирующего органа о регистрации перехода права от КУГИ Псковской области к ООО «Чартер Плюс» и от ООО «Чартер Плюс» к ООО «Оско-Инвест».

Также ООО «Эльсинор» не оспаривалась разрешительная документация, предоставленная ООО «Оско-Инвест», на строительство лесоперерабатывающего производства.

ООО «Эльсинор» не предпринимались меры по обеспечению доступа к своему объекту, к земельному участку, такие требования к правообладателю земельного участка не предъявлялись, права на земельный участок не оформлялись, проектно-сметная документация на восстановление разрушенных объектов не разрабатывалась, объекты не восстанавливались.

Учитывая изложенное, поскольку спорный объект недвижимости на указанном земельном участке разрушен и прекратил свое существование, запись в ЕГРН о наличии зарегистрированного права на указанный объект не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью. Данная правовая позиция изложена Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 № 304-ЭС16-1974, от 08.02.2017 № 305-ЭС16-20533, от 31.07.2017 № 305-ЭС17-11217, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-22269.

Довод ООО «Эльсинор» о наличии у него прав реестрового собственника разрушенного объекта, и как следствие возможности оформления прав на земельный участок с КН 60:18:0153701:39 подлежит отклонению, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ наличие права реестрового собственника не предоставляет исключительного права на приватизацию земельного участка, либо получение его в долгосрочную аренду под фактически отсутствующими объектами. Указывая на намерение проведения реконструкции и восстановления спорного разрушенного объекта, ответчик по встречному иску не представил суду каких-либо доказательств принятия мер по такому восстановлению, не обращался в уполномоченные органы за разрешительной документацией для реконструкции (разрешение на строительство и т.д.), за оформлением проектной документации для реконструкции разрушенного объекта. В материалы дела таких доказательств ООО «Эльсинор» не представило.

Нормы земельного законодательства указывают на то, что приобретение права на земельные участки по основаниям статьи 39.20 ЗК РФ связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках. В том случае, когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за их собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на приобретение участка в собственность или в аренду.

По смыслу изложенных норм в их нормативном единстве с установленным подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, земельный участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ может быть предоставлен исключительно для эксплуатации размещенного на участке объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 № 17616/07).

Кроме того, суд учитывает, что при оформлении договора купли-продажи от 21.01.2008 № ОНФ-04/08 между ООО «Грааль» и ООО «Эльсинор» права на земельный участок под разрушенным зданием не оформлялись.

С учетом изложенного, довод ООО «Эльсинор» о том, что ООО «Чартер Плюс» лишило его своими неправомерными действиями по разбору здания возможности реконструкции здания гаража является несостоятельным.

В соответствии с частью 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктами 1 и 2 ст. 39.20 ЗК РФ также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего с 31 января 1998 г. по 1 января 2020 г.), п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Совокупностью доказательств подтверждено как отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности ООО «Эльсинор», так и наличие на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО «Оско-Инвест» на праве собственности.

Поскольку судом установлено, что на момент совершения ответчиками по первоначальному иску оспариваемых ООО «Эльсинор» сделок, его объект недвижимости уже отсутствовал в натуре, у истца по первоначальному иску только имелось реестровое право собственности, наличие права реестрового собственника не предоставляет исключительного права на приватизацию земельного участка, либо получение его в долгосрочную аренду под фактически отсутствующими объектами, в связи с чем суд не усматривает нарушений статьи 39.20 ЗК РФ, и как следствие оснований для удовлетворения первоначального иска, в его удовлетворении следует отказать.

Кроме того, по первоначальному иску суд отмечает, что пунктами 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Поскольку Управление от совершения регистрационных действий не уклонялось, в основания для обязывания Управления к их совершению отсутствуют, оно является ненадлежащим ответчиком по первоначальному иску.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку в силу пункта 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении недвижимого имущества, сведения о спорном объекте подлежат исключению из ЕГРН.

На основании изложенного встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины по первоначальному и по встречному иску подлежат отнесению на ООО «Эльсинор».

Излишнеуплаченная ООО «Эльсинор» и ООО «ОСКО_ИНВЕСТ» государственная пошлина (по 6000 руб. каждому) подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-171,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска обществу с ограниченной ответственностью «Эльсинор» отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ОСКО-ИНВЕСТ» удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Эльсинор» на здание, площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...> отсутствующим;

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Эльсинор» на здание, площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...> и регистрационную запись №60-60-01/009/208-291 от 05.03.2008.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании площадью 784,9 м2, назначение: нежилое, наименование: гараж, кадастровый номер 60:18:0153701:131, расположенное по адресу: Псковская область, р-н Псковский, СП «Середкинская волость», <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эльсинор» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОСКО-ИНВЕСТ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Эльсинор» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОСКО-ИНВЕСТ» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЛ.В. Алексеева