Решение от 13 марта 2019 г. по делу № А03-23112/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул

Дело № А03-23112/2018

Резолютивная часть решения оглашена 06 марта 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Град» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, к администрации города Барнаула Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Управления имущественных отношений Алтайского края, о признании права собственности на нежилое здание,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 29.10.2018, паспорт,

от ответчика – не явился,

от третьих лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Град» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к администрации города Барнаула Алтайского края далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое здание Литер А, общей площадью 552.7 кв.м., рассоложенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула и Управление имущественных отношений Алтайского края.

В судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились, о месте и времени судебного заседания ответчик и третьи лица надлежащим образом извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленное требование и просит признать за ним право собственности на нежилое здание Литер А, общей площадью 591 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Принимая во внимание право истца, предусмотренное частью 1 статьи 49 АПК РФ, суд принял к рассмотрению заявленное уточнение искового требования.

Представитель истца в судебном заседании уточненное исковое требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях.

В обоснование искового требования истец указал, что на земельном участке, расположенном по адресу: <...> который был предоставлен ему в аренду сроком до 12.11.2015 под строительство, на основании разрешения на строительство был возведен незавершенный строительством объект, на который 16.11.2015 за истцом зарегистрировано право собственности.

16.11.2015 между истцом и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края заключен новый договор аренды того же земельного участка для завершения строительства магазина по адресу: <...>, со сроком аренды до 24.11.2018.

В период действия данного договора и на основании разрешения на строительство истец построил объект – магазин, общей площадью 591,0 кв.м.

18.11.2018 истец обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако получил отказ ввиду несоответствия построенного объекта архитектурным решениям.

В дальнейшем недостатки, на которые было указано Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, устранены, однако срок действия договора аренды земельного участка, на котором осуществлено строительство, истек, что является препятствием к оформлению истцом права собственности на объект строительства во внесудебном порядке, в связи с чем истец обратился с иском в суд по настоящему делу.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просит отказать истцу в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на истечение срока договора аренды земельного участка.

Управлением имущественных отношений Алтайского края представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором управление оставило разрешение исковых требований на усмотрение суда в случае установления судом соблюдения требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула представлен письменный отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым Комитет оставил рассмотрение спора на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

На основании договора аренды №3518-з от 12.10.2012, заключенного между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и истцом, последнему на праве аренды был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:61:041702:27, расположенный по адресу: <...>, площадью 0,05 га или 500 кв.м. для строительства магазина. Срок аренды по условиям договора составил 3 года.

На основании соглашения от 16.11.2015 договор аренды №3518-з от 12.10.2012 расторгнут с 16.11.2015.

16.11.2015 между истцом и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края заключен договор аренды №4537-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого истцу на праве аренды был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:61:041702:27, расположенный по адресу: <...>, площадью 0,05 га или 500 кв.м. для завершения строительства магазина. Срок аренды по условиям договора составил 3 года.

Договор аренды №4537-з от 16.11.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.11.2015, то есть срок действия данного договора истек 23.11.2018.

Из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 13.11.2018 следует, что на земельном участке расположенном по адресу: <...>, возведен объект капитального строительства в виде нежилого строения – магазина (Литер А), общей площадью 591,00 кв.м., год постройки – 2018.

Строительство указанного выше объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство от 18.04.2013 №RU2302000-107, срок действия которого неоднократно продлялся и, в соответствии с разрешением на строительство от 15.11.2018 №RU2302000-407-2018, установлен до 30.11.2018.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 22АД 738925 за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, назначение: нежилое, площадь застройки: 202.7 кв.м., степень готовности 6%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2015 сделана запись регистрации №22-22/001-22/001/026/2015-3855/1.

В связи с завершением строительства истец обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом №6016-з/к-01-24 от 28.11.2018 Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула отказал истцу в выдаче разрешения на строительство, указав, что отсутствуют документы, предусмотренные пунктом 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (технические планы сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, подготовленные в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»). Также, истцом не представлены по одному экземпляру копий разделов проектной документации «перечень мероприятий по охране окружающей среды», «перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности», кроме того, объект капитального строительства не соответствует проектной документации в части архитектурно-планировочных решений, мероприятий по инженерному обеспечению объекта, пожарной безопасности, энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета энергетических ресурсов.

Истец ссылается на то обстоятельство, что устранил все вышеуказанные недостатки, однако лишен возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в связи с истечением срока действия договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, а также из пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Как следует из материалов дела, по договору аренды №4537-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.11.2015 истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:61:041702:27, расположенный по адресу: <...>, площадью 0,05 га или 500 кв.м. для завершения строительства магазина.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия, не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

На момент строительства спорного здания земельный участок был предоставлен истцу в аренду именно под строительство нежилого здания - магазина, что и было осуществлено истцом.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и правовой позиции, сформулированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как следует из вышеизложенного, истцу было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости.

В срок, предусмотренный разрешением на строительство, спорный объект был построен.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что до подачи искового заявления, истец обращался с заявлением в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула для получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, на что ему был дан отказ.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению спорного объекта.

В соответствии с представленным истцом в материалы дела заключением эксперта №3780/05122018, составленным 11.12.2018 экспертом Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО3, спорный объект недвижимого имущества соответствует градостроительным требованиям, регламентирующим вид разрешенного использования, соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, соответствует градостроительным требованиям, регламентирующим плотность застройки земельного участка, соответствует градостроительным нормам по расположению относительно инженерных сетей.

Согласно выводам эксперта спорный объект недвижимого имущества по конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным противопожарным нормам и требованиям, а также соответствует требованиям строительно-технических ном и правил.

Земельный участок под зданием на момент строительства был предоставлен истцу на праве аренды для строительства административного здания.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимого имущества не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требования истца о признании права собственности на нежилое здание Литер А, общей площадью 591 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата государственной пошлины по делу относится на истца.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Град» право собственности на нежилое здание Литер А, общей площадью 591 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев