Решение от 16 октября 2023 г. по делу № А45-7914/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-7914/2023
г. Новосибирск
16 октября 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 9 октября 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации рабочего поселка посевная Черепановского района Новосибирской области (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дорогинские сады» (ИНН <***>)

о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2, доверенность от 10.05.2023, паспорт, диплом

ответчика: ФИО3, доверенность от 03.04.2023, паспорт, диплом

установил:

администрация рабочего поселка посевная Черепановского района Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Дорогинские сады» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 35 от 23.05.2008 с кадастровым номером 54:28:046508:166.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик длительное время использует земельный участок с нарушением условий договора аренды – не использует весь земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своими действиями ухудшает экологическую обстановку на арендуемом земельном участке.

Ответчик в отзыве исковые требования не признал, ссылаясь на несоразмерность такой меры ответственности, как расторжение договора, допущенным обществом нарушениям. Ответчик указал, что им ведется сельскохозяйственная деятельность – выращивание овощей и плодово-ягодных культур, ведется противопожарный контроль, проведена опашка участка. Расторжение договора повлечет для общества колоссальные убытки и невозможность осуществления основного вида деятельности. Также ответчик указал, что акт осмотра составлен без участия представителя общества, из представленных фотоматериалов не возможно установить, в каком месте были сделаны фото, кроме того, фотографии отражают только малую часть земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что земельный участок на настоящее время освоен не весь в связи с его большим размером, однако ответчик ведет рекультивацию земель, прополку, выкорчевывание старых насаждений для дальнейшего освоения участка.

Представитель администрации в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, пояснил, что ответчик несвоевременно оплачивает арендную плату, погашение долга по арендной плате осуществлено ответчиком только в ходе судебного разбирательства, как и проведение работ по противопожарной опашке земельного участка, ответчик не использует 69,98% арендуемого земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Между администрацией Черепановского района Новосибирской области и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории Черепановского района от 23.05.2008 (далее – договор).

Согласно Договору ответчику передается в аренду земельный участок общей площадью 2650000 кв.м с кадастровым номером 54:28:046508:166. Цель использования – для сельскохозяйственного производства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Срок действия договора с 23.05.2008 по 23.05.2057.

Земельный участок предоставлен без торгов.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Пунктом 3.2.8 договора установлена обязанность арендатора не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Администрация, указывая на то, что общество существенно нарушает условия договора, обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при несвоевременном внесении арендной платы. Согласно пункту 6.2. договора по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Первоначально истец требование о расторжении договора основывал на неоднократном нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы. В ходе судебного разбирательства истец дополнил основания иска тем, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению, ухудшает экологическую обстановку земельного участка, а именно: не противопожарные водит мероприятия.

Из представленных доказательств следует, что 28.04.2023 администрацией проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что участке находится сухая растительность прошлых лет, сухие деревья и кустарники, опашка не произведена по периметру всего участка.

15.06.2023 администрацией проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что на арендуемом земельном участке произрастают кустарники жимолости, земляники, облепиха, смородина, чеснок, лекарственные травы. Посадками занято около 20% площади земельного участка. На участке находится большое количество сорной растительности, сухая растительность прошлых лет, имеется большое количество поваленных сухих деревьев, опашка не произведена.

22.08.2023 администрацией произведен осмотр земельного участка. Проведен осмотр, в том числе, территории 50 квадратов общей площадью 103, 4 га на предмет наличия плодово-ягодных и древесно-кустарниковых насаждений с использованием карты расположения плодово-ягодных насаждений и кустарников. В ходе осмотра установлено наличие на указанной площади сорной растительности. Также подтверждено наличие большого количества сорной растительности, сухой растительности прошлых лет, большого количества поваленных сухих деревьев, отсутствие опашки.

27.09.2023 администрацией проведен очередной осмотр, в ходе которого проведен выборочный осмотр территории с использованием карты расположения плодово-ягодных насаждений и кустарников на предмет использования арендуемого земельного участка по целевому назначению. В ходе осмотра было выявлено наличие на территории всех осматриваемых кварталов следующих признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению: на 80 % арендуемого земельного участка установлено зарастание сорными растениями, такими, как: пырей ползучий, который произрастает высокой плотностью на 1 м. кв приходится 20-25 растений на 70% от всего арендуемого участка на территории свободной от плодово-ягодных насаждений и на территории занятой насаждениями, корни растения уходят вглубь на 15 и более сантиметров, является представителем семейства злаковых корневищных многолетних сорных растений, осот полевой - произрастает хаотично по периметру всего участка, занимая площадь около 5% от всего арендуемого земельного участка, является представителем семейства корнеотпрысковых многолетних сорных растений, вьюнок полевой (березка) - произрастает хаотично по периметру всего участка, занимая площадь около 5% от всего арендуемого земельного участка, является представителем семейства корнеотпрысковых многолетних сорных растений. Также установлено, что 161,6 кв.м (69,98% ) от арендуемого земельного участка не используется по целевому назначению для сельскохозяйственного использования, признаки ведения сельскохозяйственной деятельности отсутствуют.

Ответчик, возражая против исковых требований, указывает на то, что обществом ведется деятельность по выращиванию плодово-ягодных культур.

Согласно представленной справке от 17.04.2023 следует, что на земельном участке находятся следующие многолетние насаждения:

- плодоносящие посадки: жимолость - 4 га (посадка 1986 года), малина – 2,08 га (посадка 2012 года), смородина – 8,91 га (посадка 2005 года), облепиха – 24, 65 га (посадка 2008 года), земляника – 1,75 га (посадка 2005 года);

- молодые посадки: жимолость – 4 га (посадка2017 года), 7 га (посадка 2018 года), облепиха – 2 га (посадка 2017) года.

Ответчиком 06.10.2023 составлен акт осмотра, согласно которому на земельном участке имеются посадки: облепиха – 19, 4 га, малина - 9, 5 га, ранет – 2,2 га, жимолость – 19,5 га, черноплодная рябина – 4, 4 га, земляника – 15, 2 га, проведена опашка земельного участка, проведена уборка сухостоя – 3 га, подготовлен к зиме участок с посадками земляники – 1 га, расчищена территория от упавших деревьев – 3 га.

Довод общества о том, что акты осмотра земельного участка составлены истцом в одностороннем порядке, осмотр производился без участия общества опровергается представленными доказательствами, кроме того, в соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право беспрепятственного доступа на земельный участок с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Довод общества о том, что истцом не установлено признаков неиспользования земельного участка, указанных в Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 также отклоняется судом, поскольку из представленных доказательств следует обратное.

Согласно признакам неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации», неиспользование земельного участка определяется на основании следующих признаков: наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель.

Из акта от 27.09.2023 следует, что 69,98% от арендуемой площади не используется обществом по целевому назначению. Сорняки, произрастающие на земельном участке, входят в Перечень сорных растений для установления признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации прилагаемого к постановлению Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482.

Довод ответчика о том, что администрация в досудебном порядке не заявляла о наличии оснований для расторжения договора в связи с нарушением пунктов 3.2.2, 3.2.8 договора, судом не принимается.

Ответчику было направлено требование орт 16.01.2023, содержащее требование об оплате долга и подписании соглашения о расторжении договора. Тот факт, что в требовании не имелось ссылок на нарушение ответчиком указанных пунктов договора, не отменяет факт наличия таких нарушений.

Договор заключен обществом в 2008 году. Из представленных доказательств следует, что основные посадки на площади 41, 39 га были произведены в период с 1986 года по 2008 год. Посадки на площади 13 га осуществлены в 2017-2018 годах. Таким образом, из представленных доказательств усматривается, что ответчик в течение длительного времени не осуществляет на земельном участке сельскохозяйственную деятельность. Ответчиком не представлено доказательств того, что на земельном участке ведется работа по регулярной рекультивации земли, выкорчевыванию старых деревьев, покос травы.

Исходя из фотоматериалов, представленных администрацией, даже участки, засаженные плодово-ягодной растительностью, находятся в неудовлетворительном состоянии, имеют неухоженный вид, заросли сорняками.

Как пояснил представитель администрации, глубина произрастания корней сорных трав свидетельствует об их многолетнем произрастании.

Общество не представило доказательств объективной невозможности использования земельного участка по целевому назначению по обстоятельствам, за которые общество не отвечает.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что земельный участок обществом по целевому назначению не используется, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, и дает арендодателю право на досрочное расторжение договора.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (статьи 7, 42 ЗК РФ) и в силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ может являться основанием для прекращения аренды по инициативе арендодателя.

Поскольку существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в нецелевом использовании участка, подтверждается материалами дела, суд пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о расторжении договора аренды.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

расторгнуть договор аренды земельного участка на территории Черепановского района № 35 от 23.05.2008, заключенный между администрацией Черепановского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Дорогинские сады» (ИНН <***>).

Взыскать с обществом с ограниченной ответственностью «Дорогинские сады» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.С. Галкина