Решение от 30 января 2020 г. по делу № А41-104272/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-104272/19
30 января 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП Антипова В. В. (ОГРНИП: 313501014000017, ИНН: 501004371499, Дата присвоения ОГРНИП: 20.05.2013)

к АДМИНИСТРАЦИЯ Г.О. ДУБНА, КУИ ГОРОДА ДУБНЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5010010751; 5010010656, ОГРН 1035002200298; 1025001417737)

об изменении договора аренды земельного участка,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – «Предприниматель» «истец») обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации города Дубна (далее – «Администрация»), КУИ города Дубна (далее – «Комитет») с иском о внесении изменений в Договор аренды земельного № КУИ\892-ОРИ от 27 июля 2009 г., а именно дополнить его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

Исследовав материалы дела суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 июля 2009 г. между ФИО3 и Администрацией г.Дубна Московской области был заключен договор аренды земельного участка площадью 4000 кв.м., с кадастровым номером 50:40:020105:20, находящегося примерно в 80 м. по направлению на юго-запад от ориентира: <...> №КУИ\892-ОРИ (договор зарегистрирован 27.08.2009 г.). Договор был заключен без проведения торгов на срок до 09.06.2012 г.

18 сентября 2013 г. между ФИО3 и Предпринимателем заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по которому все права арендатора по договору аренды земельного участка №КУИ\892-ОРИ от 27.07.2009 г. перешли к истцу.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 10 апреля 2012 г. срок действия договора аренды продлен до 09.06.2015 г.

После истечения срока действия договора арендодатель не заявил каких-либо возражений и продолжил высылать Предпринимателю уведомления о выплате договорной арендной платы, которые мною своевременно оплачивались, также я непрерывно продолжал использование земельного участка.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно абзацу 3 пункта 1 названного постановления Пленума договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

При указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды земельного участка от 27 июля 2009 г. заключен до действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, к нему применяются положения статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, заключенный между сторонами договор в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, Предприниматель является собственником здания, кадастровый номер 50:40:0020105:402, расположенного на вышеуказанном земельном участке (запись о регистрации № 50-50-40/005/2014-227 от 25.02.2014).

Предприниматель в 2018, в 2019 г. обращался в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка.

Письмом №М502-4715411221-13593755 от 06.07.2018 г. и №Р001-4715411221-22483931 от 18.04.2019 г. Администрация отказала в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что земельный участок расположен во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и является согласно пп.14 п.5 ст.27 ЗК РФ ограниченным в обороте.

30 июня 2019 года, 29 июля 2019 года и 25 сентября 2019 года, истец обратился в Администрацию с предложением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Письмами от 16.07.2019 г. № Р001-4715411221-25816300, от 07.08.2019 г. № Р001-4715411221-26696078, Администрация сообщила истцу о принятых решениях об отказе во внесении изменений в договор аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Соответствующая правовая позиция была также изложена в Определении Верховного суда РФ от 24 июня 2019 г. № 305-ЭС19-4399 по делу А41-51086/18.

Поскольку договор аренды был заключен с Администрацией, исковые требования к Комитету не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в Договор аренды земельного № КУИ\892-ОРИ от 27 июля 2009 г., а именно дополнить его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

В удовлетворении исковых требований к КУИ города Дубна Московской области отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Дубна Московской области в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Судья А.О. Уваров