Решение от 20 апреля 2021 г. по делу № А50-16771/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Пермь

«20» апреля 2021г.

Дело № А50-16771/2020

Резолютивная часть решения объявлена 13.04.2021. Полный текст решения изготовлен 20.04.2021.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трубина Р.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Улитиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Заместителя прокурора Пермского края (614990, <...>) в интересах муниципального образования «Чернушинский городской округ»

к ответчикам:

1) Администрации Чернушинского городского округа (617830, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (617818, <...>; ОГРНИП 312595719300042, ИНН <***>)

3) индивидуальному предпринимателю ФИО2 (617830, <...>; ОГРНИП 319595800059977, ИНН <***>)

третьи лица:

1) Управление имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа (617830, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) Акционерное общество «Тандер» (350002, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>);

3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 15.01.2018 № 11-18

при участии представителей:

от истца: прокурор Костицына Е.С., служебное удостоверение

от ответчиков:

1) Администрации Чернушинского городского округа: ФИО3, доверенность от 20.01.2021 № 261-Вн-02-02-59, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

2) ИП ФИО1: ФИО1, паспорт; ФИО4, доверенность от 12.01.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

3) ИП ФИО2: ФИО5, доверенность от 16.03.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

от третьих лиц:

1) Управление имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа: ФИО3, доверенность от 25.03.2020 № 01-08/425, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

2) АО «Тандер»: ФИО6, доверенность от 15.07.2020 №23АА6070417, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

3) Управления Росреестра по Пермскому краю: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Заместитель прокурора Пермского края (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Чернушинского городского округа, индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчики) с требованиями:

1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 15.01.2018 № 11-18 с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенного по адресу: <...>, заключенный Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1

Взыскать с администрации Чернушинского городского округа в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 315 000 руб.

2.Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажинежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный ФИО1 с ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 100 000 руб.

Обязать ФИО2 передать администрации Чернушинского городского округа земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360.

Истец также просил указать в решении суда, что оно является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360 за ФИО2 (с учетом уточнения, принятого протокольным определением суда от 03.02.2021г. в порядке ст. 49 АПК РФ).

Протокольным определением суда от 27.10.2020 в удовлетворении ходатайства ответчика: ИП ФИО2 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 отказано.

Представитель третьего лица: Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Судебное заседание продолжено при данной явке по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, ответчики с требованиями были не согласны по основаниям, изложенным в отзывах.

Изучив представленные в материалы дела документы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

15.01.2018 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения (далее по тексту - Комитет) и ФИО1 на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор № 11-18 купли-продажи земельного участка площадью 3 000 кв. м, с кадастровым номером 59:40:0010501:35 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство магазина, расположенного по адресу: <...>.

Указанный земельный участок ранее был предоставлен в порядке ст. 30, 31, п. 2 ст. 22 ЗК РФ в аренду сроком на 4 года 11 месяцев ФИО8 на основании постановления главы Чернушинского муниципального района от 07.06.2012 № 788 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО8».

Между ФИО8 и ФИО4 15.06.2015 заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 362-06/12, согласно которому к ФИО4 перешли права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка.

07.10.2016 г. МКУ «Городская архитектура» выдала ФИО4 разрешение на строительство № RU 59535301-87/2016 на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:35 здания магазина общей площадью 285,5 кв.м., площадью застройки здания - 327,6 кв.м.

22.06.2016 г. Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района ФИО4 направлено уведомление о том, что договор аренды земельного участка от 07.06.2012 № 362-06/12 считается действующим на неопределенный срок.

17.07.2017 администрацией Чернушинского городского поселения ФИО4 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 59535301-21/2017 здания магазина площадью 294 кв. м.

Здание магазина поставлено на кадастровый учет 26.07.2017 г., присвоен кадастровый номер 59:40:0010501:1182, установлен адрес: г. Чернушка, ул. Парковая, д. 17.

28.07.2017 ФИО4 заключила с супругом ФИО1 брачный договор, согласно которому супруги П-ны изменили режим общей совместной собственности на здание магазина с кадастровым номером 59:40:0010501:1182, где единственным собственником указанного здания стал ФИО1, при этом изменения в договор аренды земельного участка не вносились.

11.08.2017 ИП ФИО1 с АО «Тандер» заключен договор № ПрмФ/52583/17 аренды указанного здания магазина площадью 294 кв.м. на срок до 10 августа 2027 г.

25.12.2017 ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35 площадью 3 000 кв.м.

На основании ст. 39.20 ЗК РФ постановлением главы Чернушинского городского поселения от 09.01.2018 № 2 «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО1»., договора купли-продажи земельного участка № 11-18 от 15.01.2018 ФИО1, как собственнику здания магазина, предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 3 000 кв.м. с разрешенным использованием «под строительство магазина» с выкупной ценой 25% от кадастровой стоимости земельного участка - 315 000 руб. (кадастровая стоимость участка -1 260 000 руб.).

Оплата за выкупленный участок ФИО1 внесена 29.01.2018. Право собственности на земельный участок за ФИО1 зарегистрировано 14.02.2018 № государственной регистрации права 59:40:0010501:35-59/088/2018-1.

По договору купли-продажи от 06.05.2019 ФИО1 продал земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35 и здание магазина с кадастровым номером 59:40:0010501:1182 ФИО2 за цену в размере 1 000 000 руб. (900 000 руб. здание и 100 000 руб. - земельный участок). Право собственности на земельный участок за ФИО2 зарегистрировано 13.05.2019 г., № государственной регистрации права 59:40:0010501:35-59/094/2019-3.

Как указал истец, изучение документов по выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию здания магазина, ситуационного плана объекта в техническом паспорте, раздела «планировочная организация земельного участка» проектной документации, осмотр участка с выездом на место свидетельствуют, что часть предоставленного участка порядка 2 000 кв.м для здания магазина не используется (фактически пустует), в связи с чем оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов, по льготной выкупной цене у Комитета не имелось.

Кроме того, при визуальном обследовании 30.01.2020 прокуратурой было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:40:0010501:35 расположен объект недвижимости: одноэтажное нежилое здание магазина (магазин «Магнит у дома»).

Территория участка частично покрыта железобетонными плитами, часть участка покрыта асфальтобетоном, которая используется под парковку автомобилей.

При обмере лазерным дальномером площадь постройки ориентировочно составила 708,8 кв. м, не занятая постройками и благоустройством площадь участка составила 2 291,2 кв.м.

Таким образом, прокуратурой в ходе проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35, превышающий по площади в 10,2 раза площадь объекта недвижимости в 294 кв. м., не может быть необходимым для использования последнего.

Полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в отсутствие оснований, с нарушением закона, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего:

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как определено статьей 168 Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09).

Из материалов дела следует, что с ответчиком на основании пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 3000 кв.м. под объект недвижимого имущества (здание магазина) площадью 294 кв. м., то есть площадью, значительно (более чем в 10 раз) превышающую площадь расположенного на участке объекта.

При этом доказательств того, что для эксплуатации указанного здания ответчику объективно необходим весь земельный участок площадью 3000 кв.м., в материалы дела не представлено.

Представленное ответчиком заключение специалиста доказательством обоснованности площади земельного участка для эксплуатации здания магазина не является, поскольку в заключении специалистом определена площадь участка, необходимого для ведения предпринимательской деятельности путем использования магазина, а не участка, необходимого для эксплуатации только расположенного на нем объекта.

Таким образом, оспариваемая прокурором сделка заключена в отсутствие оснований, с нарушением закона и направлена на обход установленной законом конкурсной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Приведенные прокурором доводы о том, что заключением оспариваемой сделки нарушены права и охраняемые законом интересы муниципального образования, не получившего доходы от продажи земельного участка на конкурсной основе, а также права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, имевших право на приобретение в собственность земельного участка в случае его продажи с торгов, арбитражным судом признаны обоснованными.

С учетом этого, договор купли-продажи заключенный между ответчиками, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Так как в результате заключения оспариваемой Администрация получила денежные средства, а предприниматель - земельный участок, имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде возврата ее сторонами друг другу полученного по сделке.

Поскольку ничтожным является договор купли-продажи от 15.01.2018 № 11-18, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 59:40:0010501:35 являются ничтожными.

Таким образом, недействительной (ничтожной) является последующая сделка - договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 59:40:0010501:35 был разделен на два земельных участка, суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО2 передать администрации Чернушинского городского округа земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360.

Приведенные ответчиками доводы, изложенные в отзывах, судом рассмотрены и отклонены как основанные на ошибочном толковании норм права, с учетом изложенного выше.

При этом, суд отмечает, что предприниматель не лишен права на выкуп земельного участка, сформированного с учетом фактического землепользования, с площадью, объективно необходимой для целей эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта.

Таким образом, иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Данное решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360 за ФИО2.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на предпринимателей, так как Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

С индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 руб. (по требованиям о признании недействительными двух сделок), с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 руб. (по требованию о признании недействительной сделки).

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 15.01.2018 № 11-18 с кадастровым номером 59:40:0010501:35, расположенного по адресу: <...>, заключенный Комитетом по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения с ФИО1.

Взыскать с администрации Чернушинского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в сумме 315 000 руб.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажинежилого здания и земельного участка от 06.05.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:40:0010501:35.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в сумме 100 000 руб.

Возложить обязанность на индивидуального предпринимателя ФИО2 передать администрации Чернушинского городского округа земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:0010501:1361 и 59:40:0010501:1360.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Р.В.Трубин