Решение от 9 марта 2025 г. по делу № А73-11908/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11908/2024
г. Хабаровск
10 марта 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 25 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 354053, <...> (Центральный р-н), д. 7)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности № 1-06-7412 от 20.08.2024, диплом;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 17.07.2024, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущества Хабаровского края (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» (далее – ответчик, ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68 назначение: нежилое, площадь застройки 115,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечение улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская – ул. Радищева, кадастровый номер 27:23:0050313:62, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, площадью 1 934 кв.м, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы неосуществлением ответчиком действий по строительству объекта, нормативно обоснованы положениями статей 239, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 11.07.2024 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительно судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Определением суда от 28.10.2024 в удовлетворении заявления Министерства имущества Хабаровского края о принятии обеспечительных мер отказано.

ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» по доводам отзыва ссылается на то, что им осуществляются действия по достройке объекта незавершенного строительства, а именно: получено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, получено разрешение на размещение проезда, получено разрешение на строительство сроком до 25.01.2025, разрешительная документация к подключению объекта от МУП г. Хабаровска «Водоканал», АО «Хабаровская горэлектросеть». Представлены акты приемки выполненных работ, проектная документация, свидетельствующие об осуществлении деятельности.

Определением суда от 27.12.2024 заявление Министерства имущества Хабаровского края о принятии обеспечительных мер удовлетворено, ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» запрещено осуществлять действия по строительству (достройке) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Как следует из материалов дела, ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68 (запись от 09.04.2007 № 27-27-01/029/2007-217).

16.03.2021 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» (арендатор) заключен договор аренды № 1090 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0050313:62, площадью 1 934 кв м, с местоположением: примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечение улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская – ул. Радищева, находящийся в собственности Хабаровского края, что подтверждает регистрационная запись от 12.06.2013 № 27-27-01/040/2013-021, с разрешенным использованием: гостиничное обслуживание.

Согласно пункту 1.2 договора на участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68, находящийся в собственности арендатора, что подтверждает регистрационная запись от 08.04.2007 № 27-27-01/029/2007-217.

Участок предоставляется арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68 и ввода в эксплуатацию здания гостиницы (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается по 25.02.2024.

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными настоящим Договором, а также видом разрешенного использования, принадлежностью к определенной категории земель способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

С целью проведения проверки использования земельного участка в соответствии с действующим законодательством в рамках контроля за соблюдением условий договора аренды 17.04.2024 арендодателем проведен осмотр спорного земельного участка, о чем составлен акт № 14, согласно которому участок представляет собой большей частью неосвоенную строительную площадку, заросшую редкими деревьями, частично загороженную металлическим забором; на участке расположен объект незавершенного строительства из деревянного бруса, площадью 115,5 кв м, а также строительная техника, вагончики, работы на дату составления акта не проводятся.

Поскольку к окончанию срока договора аренды ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» достройку объекта незавершенного строительства не осуществило, Министерство обратилось в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона №  137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 16.03.2021 № 1090 прекращен с 25.02.2024.

Таким образом, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано.

Актом №14 от 17.04.2024 установлено, что переданный в аренду земельный участок представляет собой большей частью неосвоенную строительную площадку, заросшую редкими деревьями, частично загороженную металлическим забором; на участке расположен объект незавершенного строительства из деревянного бруса, площадью 115,5 кв м, а также строительная техника, вагончики, работы на дату составления акта не проводятся.

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленным 23.10.2024 в судебное заседание актом № 25 от 16.10.2024, а также актом от 03.12.2024 аналогичного содержания.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на тот факт, что им осуществляются действия по достройке объекта незавершенного строительства, а именно: 01.12.2023 получено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, 29.12.2023 получено разрешение на размещение проезда, 25.01.2024 получено разрешение на строительство сроком до 25.01.2025, разрешительная документация к подключению объекта от МУП г. Хабаровска «Водоканал», АО «Хабаровская горэлектросеть». Ранее работы не осуществлялись ввиду наличия судебных разбирательств между сторонами спора.

Рассмотрев указанные доводы, принимая во внимание, что договор аренды заключен в 2021 году на 3 года с целью завершения строительства объекта, учитывая, что разрешение на строительство ООО «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг стрит» получено только 25.01.2024 (сроком до 25.01.2025), а также отсутствие оснований, свидетельствующих о невозможности проведения ответчиком строительных работ в период после рассмотрения судебных споров, установив, что ответчиком реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства спорного объекта, арендные правоотношения сторон прекращены, строительство объекта недвижимости не закончено, суд приходит к выводу о том, что изъятие спорного объекта путем продажи с публичных торгов явилось  следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, что в свою очередь является  основанием для удовлетворения исковых требований Министерства на основании пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ.

Государственная пошлина в порядке статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с соответчиков в федеральный бюджет в связи с тем, что истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050313:68 (назначение: нежилое, площадь застройки 115,5 кв.м), расположенного по адресу: <...>, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечение улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская – ул. Радищева, кадастровый номер 27:23:0050313:62, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, площадью 1 934 кв.м, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-стрит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                                                  М.С. Шеина