Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А41-103446/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-103446/22
16 июня 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения вынесена 04 апреля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 июня 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Шаховская Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрации городского округа Шаховская Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:06:0060104:631, площадью застройки 105,3 кв.м. (со степенью готовности 15%), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:06:0060104:557 в целях реализации путем продажи с публичных торгов,


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Шаховская Московской области (далее – комитет), Администрация городского округа Шаховская Московской области (далее - администрация) обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:06:0060104:631, площадью застройки 105,3 кв.м. (со степенью готовности 15%), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:06:0060104:557 по адресу: <...>, в целях реализации путем продажи с публичных торгов.

От истцов и ответчика в материалы дела поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

От сторон к началу судебного заседания возражений против перехода к рассмотрению дела судом первой инстанции не поступило, в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела судом первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.12.2012 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Производственная Компания Топполимер» (арендатор) заключен договор аренды № 909/12-4029, по условиям которого арендатору передается в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 50:06:0060104:557 площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства административного здания».

В целях завершения строительства объекта 19.11.2015 Комитет заключил с ООО «Производственная Компания Топполимер» новый договор аренды № 102/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:06:0060104:557 на следующий трехлетний срок.

ООО «Производственная Компания Топполимер» возвело на арендуемом участке незавершенный строительством объект недвижимого имущества.

Строительство названного объекта осуществлялось обществом на основании разрешения на строительство от 09.09.2013 № RU 50518101-45 сроком действия на один год, который в дальнейшем продлен до 21.12.2015 в целях завершения строительства.

14.03.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись об исключении из него ООО «Производственная Компания Топполимер» как недействующего юридического лица.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.09.2020 по делу № А41-95256/19 в связи с завершением процедуры распределения имущества исключенного из ЕГРЮЛ общества, за единственным учредителем – ФИО2 признано право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 15%), возведенного на земельном участке с кадастровым номером 50:06:0060104:557 по адресу: <...>.

ФИО2 13.05.2021 согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2022 на основании указанного определения суда зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:06:0060104:631.

Комитет 20.06.2022 обратился в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:06:0060104:557 в связи с прекращением деятельности ООО «Производственная Компания Топполимер».

Согласно выписке из ЕГРН от 14.12.2022 сведения о праве аренды отсутствуют, исключены из ЕГРН, договор аренды земельного участка от 19.11.2015 № 102/15, заключенный для завершения строительства объекта, прекратил свое действие.

Строительство вышеназванного объекта незавершенного строительства в период действия нового договора аренды ООО «Производственная Компания Топполимер» не завершено.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие, а размещенный на нем незавершенный капитальным строительством объект не был достроен обществом.

Указанные обстоятельств послужили основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями об изъятии спорного объекта у ответчика.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлялся однократно ООО «Производственная Компания Топполимер» для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2013 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако общество не завершило строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

В настоящее время с 13.05.2021 собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:06:0060104:557, является ИП ФИО2

В свою очередь строительство вышеназванного объекта незавершенного строительства ею также не завершено. Комитетом представлен в материалы дела совместный с ответчиком Акт выездного обследования от 03.04.2023 земельного участка и объекта капитального строительства, в соответствии с которым на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:06:0060104:631 (фундамент).

Указанные обстоятельства не опровергнуты ответчиком. Наличия уважительных причин, по которым собственник объекта незавершенного строительства в течение длительного времени не использует земельный участок в целях строительства, ответчиком не приведено. Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями государственных органов или органов местного самоуправления, не представлено.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Учитывая, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства предыдущему собственнику, истек, а строительство объекта до настоящего времени не завершено в отсутствие уважительных причин, суд считает, что требования истцами заявлены обоснованно, в связи с чем подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:06:0060104:631, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:06:0060104:557 по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго